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美国没有限购,但在美国炒房怎么那么难?

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发表于 2016-10-12 02:26 | 显示全部楼层 |阅读模式

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近来,国内多地房价暴涨,房市一路“高烧”,频上新闻头条,受到广泛关注。
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谁在推高房价?如何应对炒房?我们来看看美国是什么情况?能否提供国人一些思考和借鉴。
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- U5 j, U7 h9 `+ X4 D( F3 |美国的富人,自己会买一套豪宅,但通常不会像中国富人那样炒房。因为,美国制定了一系列的规定,使得炒房的投资或投机成本很高,风险很大,从而大大限制了富人的炒房行为。! ]  E% d7 @3 r/ t2 w
  
9 ~7 u. s; d7 @本内容摘自姚鸿恩著《美国民生实录》,北京大学出版社出版。6 M6 |+ U) [: o$ Q" z
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限制富人炒房:想方设法让炒房客轻易赚不到钱% F% ]' [1 d+ O
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在美国,假设一套房子为100万。买房费用如下:  f. P, @7 f) v
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贷款:80万,利率6%。月供5731.45。12个月,须付68777.40
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; g) J# Z8 O1 \( W) K3 D8 _地产税:以房价1.5% 计,一年须付15000。
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. l! a8 a+ \  P9 g3 ], M  Q过户费(包括各种费用):约为房价1%,须付10000。6 ]' s" ?- x% @$ q

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& x6 o: ]6 J. J0 N0 K) D+ \4 t一年下来,不算首付20万,一共约投入9万多。  r; J: j5 {) o( d. c8 `; h

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一年后,假设房子涨到120万。卖房费用如下。
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, }. p) y$ C, W" C3 d过户费(包括各种杂费):约为房价1%,须付12000。& ]) C0 v) Z3 {1 D; O: K4 \( k
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卖房佣金,约为房价6%,算5%,须付6万。: R+ T+ {$ {. q9 w
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房子增值20万,要交个人所得税。拥有产权未满1年即卖掉的房屋,税收比例可高至33%左右;拥有产权超过1年以上的,卖房时须缴付20%左右的税。那么,交个人所得税至少4万。
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0 _9 T: a$ Y6 I$ V房子涨了20万,但买卖房子的费用和所得税也接近这个数字。换句话说,如果涨幅达不到20%,就要亏钱了。; y7 ^. }2 U- a7 S% v4 [
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通常,房价的正常升幅是3%到5%。所以,美国人如果不打算在一个地方住5至7年以上,是不会买房子的。
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此外,美国放贷通常要求很严,如:月供最高不能超过月收入的38%。对第二套房子要求更严。但是几年前,因银行放松贷款,弄出个“次贷”,给一些条件不合格的人放贷,结果收不回月供,只好收回房子,而后贱卖,从而导致房价下跌,那些炒房疯狂的地区跌幅高达50%。违背经济规律,泡沫早晚要破灭。6 c# v: `/ J" i; \0 c( K
  
# X0 n) S+ I0 i6 @; ]6 V+ b& Q02 美帝很“狡猾” 温水煮青蛙:对付囤房杀手锏——征税4 i+ o" g  d( \3 `+ e
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美国房产的土地,不是政府的。也就是说,政府没有土地可以出售(或者提供有偿使用权)给开发商去建造商品房。( j, M0 ~5 n- v- {* z
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居民在出售房子后,若赚钱的话,则需要交获利(gain)所得税。这个税率就是个人所得税的税率。
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使用的是超额累进税率,从10%累进到35%,最高39.6%。以2015年税率为例,不管是夫妻联合报税,还是一个人报税,超过411500美元,税率是35%。如果2015年卖掉了一个房子,赚了42万美元,那么,对不起,起码16万美元要交给税务居(联邦税务局和州税务局)。0 m' l" |# s1 U/ {7 `. z! ^
  
: g" Z+ X( f- a4 s这个看起来,比中国的20%凶狠得多。但是,实际上,除了极少数的投机分子和富人,很少有人会被宰得血淋淋。
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美国政府有个温和的政策:如果这个房子是你自己居住的,并住满了两年,那么,给你免税额,卖掉房子所赚的钱,若夫妻一起报税,50万内可以豁免;夫妻分开报税的,25万内可以豁免。此规定考虑周全,你不需要去假离婚!8 k' j- x/ c, w
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所以,美国有关卖房子所得的税收法规,对老老实实的老百姓来说,形同虚设,毫毛不伤。但对类似国内的“房叔”、“房姐”们,则是毫不留情,决不手软的。
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' d  R; D0 A/ C( u美国政府“赚房产钱”,主要是通过征收房地产税。房子和土地是你的,若你长命百岁或将房子留给后代,还得继续交房地产税。' G1 A7 w. h! D( A1 w5 S8 D# T
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这就是美帝"狡猾"的地方。房子值30万,若现在马上叫你付61万5,没有傻瓜会上当。但是,用百分之一二三的房地产税,像温水煮青蛙一样,慢慢地下手,让你觉得“还算温和”,默默承受。
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不管你是安分守己的蛤蟆,还是上蹿下跳的青蛙,“大锅水”,一样煮,不管是第1座房子,还是第N座房子,不管是结婚的还是离婚的,只认房子不认人,一律都交房地产税。这是对付“囤房”的杀手锏。在美国囤房,代价太大。- @8 l7 R4 N- b3 S
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03 美国没有“中国特色” ,三分之一定律限房价$ E; Y# Z7 c! `
  
0 }  N* e( c6 ^美国房地产,跟中国的不一样,很难看到“中国特色”。
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8 |  e( ]  C) }$ w其一,房子类型不同。美国房子,大多数是独立房子(single house),有车库,有壁炉,前有草坪,后有花园。还有一些是城市屋(town house),类似国内的连体别墅。很少有国内的公寓房(apartment)出售。公寓通常是出租的。
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  b: l* l6 D# v3 I3 z  f其二,绝大多数上市的房子都是旧房子。美国的地皮是屋主永久拥有的,所以有些年逾古稀的爷爷奶奶级别的房子照样能上市出售。根据美国商务部的统计,每个月,旧房子成交数大约为500万,而新房子只有30万左右。, Y- b' v: k  h1 o
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其三,价格是大多数人能够负担得起的(affordable)。美国强调三分之一定律,即房贷月供不能超过家庭月收入的三分之一。
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, {. W% W. i' s: i- s3 x: Q美国首付(down payment)通常为20%。近期30年固定的房贷利率约为4%左右。最底层的老百姓,每月全家收入2300美元,就能够买20万左右的房子了。当然,大城市的房子要贵得多。3 o* Z  ?- S: j. S% X) |; K% V

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美国普通百姓的工资的“数字”跟中国百姓的差不多,三五万一年。小家庭两人年收入有个6万多的话,20万的房价相当于3年的工资收入。国际上通常认为“房价收入比”应维持在3-6的范围内。或者说,房价应该相当于3年至6年的家庭收入。这才是正常的。7 E/ I' W- _- `2 U5 i& C# e% ^
  
% e2 Q5 \/ }7 b3 \, U1 S, w  Y+ y其四,美国没有蛊惑人心的“刚需”造势。人人都需要住房子,这可以说是刚需,但买房子未必是。找对象时,没有一个美国姑娘(或者她妈妈)提“必须要有房子”的刚需条件。
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! t7 c+ {$ `3 k  O0 u8 p" Z/ p其五,美国人不炒房。原因可能是,第一,美国屋主必须交房产税(property tax),税率各地不同。房子涨了,房产税跟着上调。第二,房子成交,卖主要付百分之六的佣金,买主要付各种过户费用(closing cost)。第三,也许是最重要的,就是政府不卖地,土地是私人拥有的,价格是由市场决定的。
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4 @  J& }$ @/ N. M其六,美国成交的房子,都是马上能够入住的,全都是装修过的,空调、冰箱、炉灶、浴室、热水器等,都是法律规定必须配套的。没有国内的“毛坯房”。另外,面积只算房间内的面积,楼梯、过道什么的,都不算面积,也就是说,你可以用卷尺自己量的。这样,卖主很难蒙人。0 D. T' N$ p+ ~3 S9 Q. A( ]0 v; U
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美国人实在看不懂:中国人光凭模型,看效果图就会受“震撼”而拍板买下上百万的房子(公寓),甚至还要连夜排队,好像抢购白菜似的。如此“追捧”现象,美国从来没有发生过。加拿大温哥华有过排队买期房的报道,排队的,清一色都是中国人。9 ^0 D% P6 [& O3 _4 @2 r
  
1 m. m4 }% z4 z: t& e6 Q: I几年前,美国的许多银行没有遵循三分之一定律,贷款给那些不符合条件的购房者,后来许多人无力还贷,银行收去房子,低价拍卖。
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04 美国房地产税都去哪儿了?取之于民用之于民" h8 s# ?' @- |4 u
  
0 a8 k% \" q# |) D  a. p. ?4 }政府赚了炒房客的钱,不是拿去三公了,也不是去搞基础建设拉动GDP,而是要惠及民众。房地产税收所得,政府要说个明白。' d  y' b3 M2 I4 b' x
  
/ P" F9 b5 P' J5 V: Q美国人的房子每年都得缴财产税。有些地方,汽车也需要每年缴税,也属于财产税。通常,财产税即为房产税,或者叫房地产税。美国的房子是连带土地的。) n" V  g6 D0 N( C0 B% L" Y
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任何人只要拥有房子,就得缴房产税。不管是刚买了房子,还是已经住了三代;不管是自住的第一套房子,还是投资的其他的房子;不管是单身的,还是结婚的;总之,只要你是房子的所有者,就得乖乖缴税。& L( d, ^, i7 M; G$ l' W
  
% k& `2 L" I; l2 A" h" `美国的房产税通常由郡(county)或市(city)政府征收。各地税率是不同的。根据美国人口统计数据和ABC的新闻报道,美国房地产税最高的,接近5%,如康涅狄格州的桥港市(Bridgeport, Conn. ),曾高达 4.75%;最低的,不到0.2%。1 u: ?3 p' C8 X: O
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纽约市属于低端房产税。该市的计算方法比较复杂。纽约市政府专门编了一本小册子,具体解释住宅房地产税,而且还照顾华人,印制中文版。根据该小册子的介绍,一套市场价值994000美元的房子,最后计算出来的一年房地产税为2537美元。
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- N" L" I1 v- o房地产税上缴后,地方政府将它用作教育、服务等财政来源。比如,纽约2015年度的房地产税,占全市全部所纳税款的42%。市政府小册子用饼图,很清楚地向百姓公开“您所纳的税去哪里了”:29.5%用于制服机构(警察、消防、卫生、管教),27.5%用于教育,19%用于健康和福利,24%用于其他机构(交通、住房、公园等)。3 y8 v5 j# T/ B9 R& c. H
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房地产税取之于民,用之于民。百姓大多是通情达理的。如果有意见,可以提议案,全体选民投票决定。在美国买房,将房产进行资产配置,作为投资保值的其中一种方式。8 h( d7 m0 \3 z* l: r
文源:本内容摘自姚鸿恩著《美国民生实录》(内容有修改,如有问题,敬请通知删除)$ ?2 v1 y' T& N1 V- t
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