开启左侧

[房市综合] 租房合同是否越长越好 ?

[复制链接]
发表于 2017-9-13 01:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转社区。

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?注册

x

- K4 l9 g6 x6 u: g/ r9月1日,安省地产新政有关房屋租赁方面的规定开始正式生效。然而我们今天的话题,与此并无多大关系。" Y6 {! S" l; o4 h  ]

& b" l% o# z9 f3 T- ]: j还是先说说新政中比较重要的一条。对于那些还在犹豫是否答应租客的要求,签署长期租约的房东们来说,也许有启发。
2 E5 S1 `5 s/ X' g2 G
# H  U7 U; ]2 S- e9 ?! N
$ ]5 o+ o# G$ {" e+ n. x2 r! |0 w2 |  X! ^7 b
! N+ M: s9 c7 U6 e3 D  n) B( B
大家都知道,安省每年7月,会出台一条次年租金涨幅限制标准。比如2018年的租金涨幅不得超过现有租金的1.8%。我前边已经专门有文章说过。
# n7 H- [( ~" Z+ k9 t
9 d, R9 y# {( d9 l. g不同的是,新政实施前,租金涨幅限制只针对那些在1991年建造的物业有效,之后的物业,房东们可以得到豁免。也就是说,1991年之后完工的物业,房东们可以根据自己的各项额外开支,每年合理涨租,以便做到收支平衡,甚至有点儿正现金流。
) s% S( G4 h- P& A- y5 W1 X6 v; m" p0 T% Y; E# C5 [

/ y: p& m9 A0 @, f新政将这条取消,任何时候建成的物业,都要遵守政府的租金涨幅限制。1991年这一说,从本月开始,正式失效。
8 O8 [9 J* M6 ~7 C# q
2 C7 |2 L. V' X& b0 I所以,回到我们今天的话题。房东们在和某租客签订了合同后,在合同有效期间,想要合法涨租,只有按照政府的涨租幅限来涨价,即使这样的比例对于房东们日渐增加的开销来说,并不合理。  ~$ Q& P# ]- Q( }; ~3 T. o
. E$ B' h' y; l+ }: w# n

7 L+ b; a, a! F0 C5 P9 {6 b: u
! k+ y' I+ S9 a' ~! d) J: L比如,央行不断涨息,贷款负担陡然开始沉重;Condo 管理费增加;物业税更高,等等,这些都是要房东们消化的内容。只依赖根据通货膨胀计算得来的涨租幅度限制,根本无法帮助涵盖房东们的开销。目前安省大多伦多地区,除了Condo物业可以涵盖房东们的开销并有正现金流,独立物业,越大,越豪华,越无法用租金覆盖开销。7 o4 ?# M8 S- z! X: P: O' c

" E% d5 {8 {" U4 p过去,房东们拼的是物业本身的升值。租金只用来部分开销,有租客还可以打理房子。租金收入,远非物业升值幅度可比。
5 H: r; |( V, c. I7 a, L! I
, e5 {# {4 \: Z7 |4 K反观Condo,虽然去掉开销,租金所得多数是正现间流,但物业本身并不升值,或升值幅度微小,几乎和通货膨胀一样幅度。! h3 g  {- v! I. K# }

2 h3 l9 L/ A9 `) T8 R* S' i
% R! \5 y  C5 r% M: G7 a1 p2 ]# k这就是近年来,独立物业,或者,无管理费物业的价格一飞冲天的原因之一。投资客在乎的是升值,这是大钱,而不是租金收入。
, b' ]9 G# r& y/ ?' e " ]& j2 f$ u' Q, i5 E4 T/ a
我自己也一直坚持这种理念,所以从业多年,对Condo买卖并不热心。我自己投资的出租业当然都是无管理费的物业。
9 H/ y8 Q2 ^- j 8 g3 g5 ^* E* Y; z. T
今年初 Condo大火,到此刻也强势不减。不但重售价格让人瞠目,租金也随着国际学生的增加,买家们决定观望,先租后买的态度,而大幅上涨。多大附近的Condo,目前1室1卫的小单位,已经可以租到$2000以上,并且出手极快。
9 L* v( Z$ _) J: V9 V$ o2 O/ M ; O. ^9 Z- |! A) l9 R
说这些,看似说远了,实际上片刻未离咱们今天的主题。! G; X) V- r/ l; s) Q2 B. `

) K+ x1 t8 F4 [- @2 ^  a( Z根据以上情况和现状分析,租约签署期:最短1年,最长2年。半年太短,3年太长。
$ I/ {" z% \3 k + B/ x' R  {( h' v. K4 z
我个人倾向:1年。' Y4 r2 m% d9 E, \6 z

7 }6 ]% L6 Z. t# y1 e * {' j; W9 t6 ^( T- f: ?0 Q3 o& y# k

$ i* V# L% E* |) {* }+ C& s5 ]半年太短,这个应该不必多解释吧。租客负责水电煤气费,过户,立帐,好不容易办好,半年到了。虽然有点儿夸张,我的意思是,半年,还不够您折腾的。) w, W% F% p3 X0 o+ U' a

$ i) \& `. w% ^" Y5 x, `: g为什么3年太长?道理是,您唯一可以根据自己心意,市场走向来既合理又合法涨租的机会,就是换掉现有租客,重新上市出租的时候。# T, q# D, ~: b0 M0 Z- m0 P8 K
+ P5 D4 c7 D  Y& t# W" o+ B. g
合同之内,租金只可以按照政府规定涨幅增加。Condo为例。3年前,多大附近1室,1卫公寓单位租金$1550到$1650 。按照每年平均1.7%的合法涨幅,到第三年,您的租金也没超过$1700 。而我们刚才说过,现在的形势是,1室1卫多大附近的Condo已经租到 $2300 。显然,签订长期租约的房东们很吃亏。
) P8 J7 R. m8 l6 b0 x
4 d7 z8 t6 f! I+ h诚然,像Condo目前这样的形势也是多年未见,不足为道。然而毕竟彰显出一个道理:不要用长久的租约将自己困在原地,无法脱身。并且,长期租约,即便您要卖房,自住,您也只能等到租约到期前的60天,才可以提前给租客发出通知,要求解除租约。, z) I! @8 m; V0 d- ~& H
5 f; a5 r) @  L1 h; `
虽然我前边说我个人倾向1年,对于Condo来说应该很适合,房东们每年都可能有机会通过换租客来合法涨租。对于Condo之外的物业,2年租约也很好。毕竟现在的独立物业并不像Condo这样租金涨幅惊人,更未必如Condo这般好租。其实,即使是Condo,也要看位置。同是在多伦多市中心,只有多伦多大学,地铁附近的Condo单位好租。其它也未必。2 Q) s2 a6 ]9 k* I5 l& Z

7 q0 j7 v( i  Q# Q! T) e4 `
6 k, u4 j( S' s7 V1 @( [3 E, S0 K3 l  b& U9 u' p* i
' @& X3 i$ f. ~1 i  P9 ]) I. s
对于不是火到租金每月都变的房子,找到好租客,稳定出租就很重要。2年租约,房东至少可以不必在1年后换租客,再重新上市出租。放租期间的周折和耗时,即便自己租,也至少要空置一段时间;如果不想费心,委托经纪租,更要多交一个月租金作为经纪报酬,这样的消费,换算成每月,不值得。
' e, b: H' d( g- {  g5 t+ ~! q! ^6 k' D
4 o& ^+ A2 s' j* ?( F+ J/ ?说到解除租约,必须要提一下新政的改变。过去,房东们如果要在租约到期,租客仍然想继续住下去时,想要收回出租屋,只要给出合理原因,比如自己,或亲人住;装修改建;上市出售等,租客就要搬走。5 _) ]5 S2 c& R

, i$ A  z' A$ O9月1号开始,房东仍然可以给出上述理由解除合同,但必须要给租客找到另外的出租物业,租客满意才可以。或者,如果无法找到可替代的出租物业,房东要给租客补偿一个月租金。; q2 n6 V  G! P" M
& H7 N0 c' J% u9 \0 A
看似非常不合理的法规,然而政府这么做有理由。过去这些年来,很多房东们以自住为理由,将租客赶走,其实是为了再次出租,然后涨租。为了防止房东们钻空子,政府才出台该项条例。( q: a& L8 |/ G0 [( Q( u: V. N
- J8 h0 [0 G& o  V. W2 r2 I# s& Z1 }1 y
所以现在,所有的好房东们都要为少数坏房东们的作为买单。不但要给租客一个月的租金,自己或家人短期入住也不行,至少需要住满一年才算真正自己住。( [- @2 ]# M% _. d( v% \3 W
7 @+ r9 i& [' o: X
政府声称有监视手段,一旦发现房东们并未像自己声称的那样,自己或家人住,并且住满一年,最高罚款$2.5万。
  i7 Y( k2 p! @# Z
& ]1 ^, ~7 v' f7 t# a
( m7 S9 r9 |$ b  a6 W1 h! U
! f: I5 u7 q' L/ ?* @9 b
3 C! D. w) k' g0 f8 k让我想起我的保险经纪说的事儿。他说,很多司机因为本来小小的一起车祸,就找专门负责打车祸官司的机构来敲诈保险公司,看理疗师,做各种保健,声称全身哪儿都痛,保险公司遇到这样的理赔人,知道自己遇到了无底洞,一般都会做出一次性赔偿,做出一个了断。然而,羊毛出在羊身上,某些人的投机行为,让每个投保人买单。安省的车保险如此昂贵,这些人功不可没。+ s! B7 Q& r+ M& d/ X1 A8 R

# x6 A( b9 S  t, A4 i+ b* w安省政府本来对租客就非常偏袒,现在新政出来,房东们似乎无论如何,都要至少损失一个月租金。
% S/ ?) m( c5 J2 h& W ' H3 Q: K, ?. @7 B, [& J
当然,唯一的例外是,租客方面提出解约,房东自然可以不必多出一个月租金。  v2 s$ O* y' C  V
  d0 B2 i5 k/ a# ]; P
作为房东,要格外谨慎。签订租约前对租客的审查要慎之又慎。同时,如果不确定自己的未来安排,尽量不签长期租约。7 M/ N& \3 ]: [+ Z
; E! j5 s! Q5 r2 @. Q! n! z5 ?, ^
最多不超过2年。6 O; G$ {' y) B0 A

7 F$ i; g! L: v4 L! P' w
- }+ Y) X. `, I& n$ D
- @7 T5 U, H% f' Z" w2 d) h

转载请保留当前帖子的链接:https://www.beimeilife.com/thread-57624-1-1.html 谢谢

使用高级回帖 (可批量传图、插入视频等)快速回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则   Ctrl + Enter 快速发布  

发帖时请遵守我国法律,网站会将有关你发帖内容、时间以及发帖IP地址等记录保留,只要接到合法请求,即会将信息提供给有关政府机构。
快速回复 返回顶部 返回列表