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[房市综合] 在美国购房后,因为这件事,我后悔了吗?比我想象的便宜很多... ...

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发表于 2017-11-14 00:23 | 显示全部楼层 |阅读模式

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美国的房子比我们想象的便宜很多,比如在洛杉矶周边80万美金左右,就可以买套200多平带100多平花园的House,当然在纽约、旧金山花140万美金买1500平方也不是什么大惊小怪的事情。1 i8 \6 W0 j; R/ E. p6 T

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0 L2 W5 M" w+ _3 y: Q: G. b中国网络知名人士琢磨先生就在美国两个城市都买了房子,所以他就写了自己在美国的买房经历。9 t5 v% j6 F  k' [

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为什么我会去美国买房

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我首先说一下我为什么要去美国买房子,我有两个主要的考虑,一是孩子的教育我是打算让孩子初中毕业出去读书,将来再回国来工作,当然这只是我的设想,所以我买的两个房子都算是学区房。
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二是做个资产的全球化配置,中国目前有大约170万亿货币,财富却不到80万亿,货币与财富巨大的比率,是货币贬值最大的隐患。虽然现在人民币非常坚挺(其中门道,我另外写一篇文章来解释),但对于中产来说,是适当分散部分风险。那么美国的房地产目前是什么现状呢?根据预测报告显示,保守估计在2017年,房价涨幅最大的可能是西雅图(Seattle,WA)增幅为6.4%;其次是加州的Riverside,增幅为5.8%。同样入围前5名的城市还有亚特兰大(Atlanta,GA)休斯顿(Houston,TX)以及旧金山(SanFrancisco,CA)。' G- l$ q$ ?4 K& R# N" p% I
所以美国的房子并不是像我们这样适合投资,保值的意义更大。投资美国房地产,仅仅是为了保险,而不是为了增值。(这里可以画个重点)这是大家必须要搞清楚的一件事。
美国买房的五个步骤

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Step 1 要投资美国的房地产,首先你要确定,你是否喜欢美国的生活文化。我觉得美国的生活文化有两点中国人很不习惯的地方,一是这个国家重规则,不重潜规则。" z$ n& p% H1 I  W+ {
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比如我在肯尼迪机场把行李丢了,丢行李这事在美国实在太正常了。于是我就去找丢失行李咨询台,一个中年妇女接待了我,微笑着说hi~然后就递给我一张表格,填好后说找到行李会跟我联系。我问行李现在到底在哪里呢?她说不知道。我又问大约需要多久能找到呢?她说不知道。这个服务态度如果在国内估计很多人会大呼小叫了,或者直接说,把你们领导喊过来。

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丢了几次行李我就知道了,是的,丢了好几次,对这位中年妇女来说,这只是她的一份工作你着急不着急跟她关系不大,她只要在规则范围内做完事情就好了。如果你闹事,她就可以报警然后把你抓起来。大家都按照规则做事的坏处是没啥人情化,不灵活,效率一般也比较低。好处是一视同仁,不管你爸叫不叫李刚,都得遵循流程来。
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3 K7 n8 C; x0 |/ c6 u  V美国生活文化的第二个特点是无聊。大部分商场晚上五六点就关门,大家下班回家各找各妈。美国除了纽约、洛杉矶、亚特兰大、西雅衅、拉斯维加斯这些大城市的Downtown,很少高楼林立,因为地广人稀,所以大家都住的非常分散,出门找个便利店开车个20分钟是非常正常的,赶到后还很可能发现人家已经关门了。美国人晚上更热衷于陪家人,全家卧在沙发上看电视,或者亲吻孩子,因为很无聊,所以有大把时间生孩子玩。
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Step 2 如果你是纯投资没有必要考虑文化的冲突,但如果你要自住就要想想能不能接受美国式的规则与无聊。因为投资重点看收益,自住才要看环境。所以投资的人很可能买酒店式公寓,自住的人更愿意买House。很多中国人来美国后,特别喜欢买House,因为在美国买House其实很便宜,比如在洛杉矶周边80万美金左右,就可以买套200多平带100多平花园的House,在亚特兰大30万美金就差不多可以买300平方带200平花园的House了。但买House的话,后期维护的成本较高,比如花园要修修剪剪啊,家里水管子坏了也没有公寓统一的维修,还要自己找有执照的水管修理工,这些人收费不仅贵,在美剧来还经常勾引女主人,这风险就太高了。
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Step 3 确定自己的意愿后,就开始开设银行账户和寻找房屋经纪人。开设银行账户很简单,但就是等的时间很漫长,美国银行的效率跟《疯狂动物城》里的树懒没什么不同,我申请了支票,等了一周后,在周五下午16:51分接到银行工作人员的电话,说您的支票到了,您可以过来取,但我们想提醒你,我们17:00下班。我说:你是不是觉得我是超人,穿个内裤就可以飞过来?她说你怎么飞我不管,但您开玩笑用了1分钟,现在还剩下8分钟了。美国买房一般都要找一个房屋经纪人,因为不找白不找,经纪人的费用是由卖家负责的
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经纪人往往比较清楚每个城市房地产的情况。美国的房屋经纪人感觉无处不在,我打一辆Uber连司机都是房屋经纪人,边开车边介绍自己的业务范围,还顺道说着每个房子的八卦,路过Pasadena一个房子说,说里面就住2个人,但配了60个佣人。我一直在琢磨那60个佣人到底是不是人。
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Step 4 经纪人会推荐很多房源给你,但最终的判断还是要靠自己完成。在美国判断房子好坏要考虑四个关键因素:一是看治安,最好不是各国人混居的地方,这样的地方人杂一般冲突都比较多。二是看学区,但一般来说好学区一般房价都比较高,因为美国的学校大部分都是靠房产税养的,而房价越高房产税越高,这是正相关的。
三是看房屋质量,比如加州为了抗震大部分房子都是木质结构的,就要检查有没有白蚁等问题(小编注:其实不只是在加州,在全美国大多数房屋都是木制结构的,主要是因为木制的房屋建筑成本低,人工费与材料费都比较省钱)。四是看邻居,比如隔壁住着Facebook的扎克伯格,他有女儿我有儿子,这样的房子未必升值,但我们家很可能升值。
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Step 5 如果看上了自己中意的房子,接下来就要明确房子的费用了。相比较于北上广深来说美国买房子不算贵,像洛杉矶这些城市的非核心地段70万美金左右就可以买套别墅,上百万美金的房子已经非常不错了。这笔钱还可以贷款,非美国绿卡需要首付40%就可以了,30年的房贷利率大致在4.5%左右,在亚特兰大也有5.75%的。除了房价,在美国买房还要考虑另一项很重的支出就是房产税,每个州征收的税率不同,基本在1~3%,比如加州大致在1%
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假如你买了500万人民币的房子,每年需要交纳5万的房产税。除了房产税还有保险费,每年需要几百到几千不等,这个是可以谈判的,比如你安装了烟雾报警器就可以获得5%的折扣。物业费公寓才会收,别墅是没有物业费的。
在美国买房后我后悔了吗

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说实话,有点。8 N( d: n$ m8 h- r; P8 r  J8 r

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跟国内涨疯了的房价比较起来,美国的房子显然不是好的投资品。2 W" B6 Y2 F& z& P; \  I
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但一个人有一些资产后,就需要去配置,不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。
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最近中国房产税吆吆喝喝的要出台,坦白说,这个政策,呵呵。因为你本来就是把房子租给购房者,不过70年产权而已现在又在这70年产权上收税,这就不是很人道了。这是一房三吃,土地卖一次,购房时各种契税卖一次,现在房子各种限制后,开始考虑收税了。
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& y9 w, u# B6 c2 Q$ h$ f/ [可想而知,接下来又会掀起一轮海外购房潮。
美国买房的七点建议
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我觉得美国有三类房子值得投资,一类是中国人聚集的地方,中国人喜欢扎堆,而中国人又热衷于买房子,这几个因素综合起来,一些10几万人以上的华人生活区就是很值得投资的地方。这样的地方买house比较好,每个中国人都有一个house梦。
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二是著名的旅游景点附近,因为美国人非常热衷于旅行,好像美国的年轻一代并不那么在意房子,把房子当投资品算是我们的一项伟大发明了。在景点附近的房子通过Airbnb租出去收益也不错,比如靠近迪斯尼靠近环球影城靠近冲浪海滩之类的。6 s9 ?  T: X; F: u

: _/ U! [# Z/ _: c. T( ?# F: v2 Y三是Downtown的公寓,靠近商圈出租会非常方便,但这类公寓都很贵,只要土豪才会考虑吧,反正我买不起,一套小小的公寓比一套大House还贵。
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如果近期你没有去美国居住的打算,房子直接委托给中介出租,也可以放在airbnb上出租,当然后者的受益更大一些。
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不要一听美国的房产税就觉得很恐怖,美国很多税是可以抵扣的,所以如果你要缴税,记得咨询有经验的人(比如我,哈哈)。也可以找专业的税务律师,他会帮你做一个筹划。在国内税并不一定会让你有大的感觉,美国如果你处理不好,一定会让你震惊。
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如何把钱弄去买房,嗯,如果不是少部分看到我是断断不会说这个地方的。有些人是通过黑市交易,这种交易公司一般名字都是全球理财之类的,香港比较多。还有一些人就是蚂蚁搬家,毕竟美国买房也需要不了那么多钱,我收过能贷款就贷款吧。每个人一年五万美金的额度,基本全家十几口人就绰绰有余了。
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尽量买现房,不要买期房。以为美国的房地产公司不像国内,动辄有进入五百强,美国有大量很小规模的开发商,所以在开发房子的过程中,出现各种问题也不是什么新鲜事。如果国内的人去买,最好是直接看得到的房子。
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注意好你的邻居。这里跟你说实话吧,华人聚集区虽然语言上便利,但往往容易被坑。我不知道为什么,出了国后,中国人特别喜欢坑中国人。如果你语言可以的话,在越贵的白人区一般条件越好。
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现在有一些华人房地产开发商,你知道脑子灵活的,会有绿卡赠送的服务。其逻辑就是将你买房的钱转移自己开发的酒店里去,这样就创造了美国人就业的机会。之前是50万美金,现在川普上台后各不断提价的呼声越来越高。但是如果能有这样的服务,如果你又想孩子去读书,那就是极好的一件事了。


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