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[加拿大地产综合] Condo 持续火,继续涨;所以我买独立屋

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发表于 2018-1-10 01:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

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2017年最后的几个月里,多伦多市中心,且不提楼花,单靠近多大和怀雅逊大学附近的二手楼盘,始终受到众人追捧,一套1室1卫,不到500尺的小户型,没有车位,也可卖到每套 $60万以上。好楼层,加上一个Dan,介于500到600尺的单位,居然可以叫到$80万。当然,我说的这些楼,都是黄金地段,3年新,出租和管理都属上佳。对于小户型Condo来说,似乎仍然很贵。仔细算下来,平均每尺过了$1000,几乎赶上了建筑商发放的新楼盘价位。


与此相反的是独立屋的萧条和不定。央行提高利息,B20贷款新政出台,导致很多人无法再买到自己心仪的独立屋,但却不愿退而求其次,买个半独立或无管理费镇屋,于是,众多买家,尤其投资客人,开始转向,将目标锁定在Condo上,认为价格可负担,自住投资皆可。

这种想法,无论从自住还是投资角度考虑,都有些矫枉过正。

无奈人是群居动物,容易有羊群效应。股票,房子,任何商品,是否了解,都有一个众所周知的规律:买涨不买跌。咱国内连过马路都是凑一堆人就走不是?

逆势而为,慧眼识英,特立独行的不盲从之人,多为赢家。

凡事都有一个滞后,人说,当街口卖冰棍的老太太都参与到炒股赚钱的队伍里时,股市崩盘近在眼前。

房市尤其如此。任何事情在发生前都有迹象,2017年第一季度不符合常理的火爆,现在看来,就是房市走向泡沫破裂的前兆。


但当时有谁能够看出来呢?现在说当时就看出来且当时说出来的专家们,我也只能呵呵。过去几十年,每年不是都有专家出来唱衰房市?房市有泡沫,要崩盘,要加息,政府要介入,布拉布拉。。。

去年以来,包括从业几十年的老经纪,虽心有戚戚,但仍然劝客户能出手时就出手。没办法,彼时一房难求,“买到赚到”是最常听到的一句话。理智的买到房子的客户,不应该,也不会怨责这中间的所有人。很多经纪及其相关从业人员,也都在这个时期决定换房并付诸行动。大家都是从心而为。

过去的这些年里,熟悉我的客户和朋友都知道我在房产投资上有个一直强调的观点,那就是:一定要买无管理费物业。独立屋上乘,依次是半独立,镇屋。哪怕房子本身条件不是很好,但只要地址好,没有管理费的物业。理由是,这些没有管理费的物业,在价格的涨幅上,最终会跑过有管理费的物业。

所以,我这些年,Condo当然也买卖多个,楼花不能算多。现在的信息这么透明,买个楼花赚钱多少也都知道,肯定比买卖二手房物美价廉:手续不繁杂,因为有建筑商来接管一切,而得到的佣金却远超其它房型的交易。

我不做楼花不是因为怕赚钱多,呵呵,开玩笑,而是因为实在没有技术含量。大家知道,曾有一段时间,多伦多稍好一些的楼花,发售日的前一天,甚至前几天,就有人在建筑商门口开始排队,摇号,废寝忘食,只为能够拿到一个好户型,或者,任何户型。这种疯狂的趋势,后来也蔓延到房花上。


我在国内本来不是很愿意搞办公室关系的人,不擅长,开口就得罪人,脸上藏不住事儿;到了海外,海阔凭鱼跃,终于不用沉迷于人际关系里,每天做自己喜欢的工作,开心愉悦。手里有楼花,排队还好,搞关系就头大。并且,作为一个地产从业者,真心觉着楼花炒作不是长久之计。

我们公司专门有楼花队伍,也有楼花专家:顾名思义,专做楼花。能否拿到好户型,好楼层,其中的水很深,我只是听说,从未参与。

我知道,漏夜排队的人群里,有很多地产经纪,或者地产经纪雇佣的人。也有和开发商通过各种方式搞好关系,提前得到发盘消息,并拿到好户型的高人。做到这些,需要有强大的购买实力。开房商不是吃素的,他们也要权衡,斟酌,希望可以找到一个或几个最有实力的经纪公司以及旗下的经纪们,来作为自己的专业代理。

做楼花生意要能吃苦。在风雨里站立10几小时,上厕所要同队伍里其他人商量互相照看自己的位次,在我看来,对于地产从业人员来说,不应该将精力全部放在这方面。当然,想到拿到一个好户型,好楼层,让自己的客户开心,更重要的是,自己的生存概率也得到提高,也是值得欣慰的事儿。毕竟,赚钱不可耻,游手好闲要不得。

几年前的Condo,如今卖价$60万的,当初$40万不到,而且不涨价,隔年还是$40万。为什么?因为没有占地,没有空间,升值潜力小。同时,那个时候,独立屋可负担性强。尽管独立物业相对贵,但同样的价格,可以在好区域买个旧房占地大的物业。翻新,重建,自己住,今后改建后出租或加价卖出,都是好的。


人们将精力不断投入到Condo,因为独立屋越来越贵,贵的不合理。目前,经过几乎一年的整顿和打压,独立屋的卖家们已经处在被动挨打,任人宰割的地步。价格已经降到接近2016年。反观 Condo 市场,却开始出现2017年初独立屋市场的势头。此刻,理智的买家,无论自住还是投资,都应该将自己的精力放在独立屋上,而不是Condo。反其道而行之,才能出奇制胜。

似乎说了很多Condo 的不如意之处,却没有说很多Condo的好。

我做过很多Condo单位的二手房买卖,看房过程中有时会遇到停车困难,城里道路狭窄等问题,但总的来说,很享受。进到楼里,在阳台上眺望CN 塔,俯瞰多伦多市中心,被动旅游,乐在其中。

Condo最大的好处是,不用像独立屋那样费心打理。对于生活工作安排满格的都市人来说,不需要打理是一个非常重要的因素。拎包入住,锁门走人。

说了这么多,Condo的好处可以总结为俩字:方便。

独立屋的好处呢?不用担心有每年涨价的管理费,不用为车位难求而操心;夏天种花种草,冬天扫雪撒盐,享受加拿大人独有的乐趣和社区归属感,满足落土归根情结。

我总是会遇到口口声声说,房子买来自己住,不用考虑升值的买家。但他们在住进去的日子里,对于房市的起伏却倍加关注,即使未来十年也没有卖房打算。

独立屋最大的潜在优点:升值。买房子的初心是自住,然更多的买家,确实买的是升值。

作为从业者,除了为客户买到心仪的自住房,其实,更要考虑到升值的因素。嘴上说不在乎涨幅的客户,终究是在乎的。而买房不考虑到未来的升值潜力,是经纪的失职。

投资理财,见仁见智。希望读者自己擦亮眼睛,不随风,不盲从,做出最利于自己的判断。我的观点,仅供参考。





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