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[房市综合] 加拿大||“租房合同”实行统一版本:站在房东的角度说几句

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发表于 2018-2-14 01:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

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开年到现在,仅仅两个半月的时间,和房市有关的政策一个接着一个,每个消息从表面上看都不利好。目前除了Condo继续保持火爆局面之外,房市似乎真没什么可值得开心起来的理由。

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上周,安省出台一份标准租房合同,几乎涵盖所有民租房,政府救助物业,福利物业除外,今年4月30日开始实施。这份强制使用的标准合同,适用于4月30日之后签约的租客,之前签约的不在此范围内。

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据不完全统计,安省拥有自住房的人口占比大约 69%,而这些拥有自住房的业主中,有近50%的人拥有第二套房,或者更多,作为出租物业。可想而知,这个标准租房合同出台,造成的影响和各方情绪波动不小。

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有华人媒体公众号用“ 租客笑了,房东哭了”的字句,来说明此合同对房东有多么不利。语不惊人没人看,小编的苦衷可以理解。
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事实上,我觉着没什么。房东们仔细想想,在这项新的租约合同没有出台前,您在出租方面的问题还少么?该有的麻烦,该遇到的问题,并不会因为多出这样一个标准合同而有多少改变。
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房东们始终要做的,就是在筛选租客时严格再严格,谨慎再谨慎。信用评级,工作信,面谈,等。所有这些,与 “标准合同”,“通知搬家需要多付一个月租金”等政策无关。
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作为房东,无论有多少苦衷,毕竟是物业拥有者,即使房市目前不尽人意,然而只要您是早些时候买入的投资物业,已经从房屋升值上赚到一笔;这些年里,租金收入也一定帮助还了很多贷款。

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从租客的角度来说,只有少数租客是因为诸如离婚,工作临时调动等特殊原因而暂时租房,多数租客基本没有经济能力买房。从这点儿上说,房东们已经赢了。

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出租物业,烦恼一定是有的,这很正常。有人的地方就有江湖,和租客打交道没有烦恼不正常。世界上哪有没有烦恼就有收入的好事儿呢?
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您还记得,安省的小业主们,自从政府出台最低时薪标准后,他们有多么不满,随后的日子有多难? 生意不做了么?当然不会。有句中国老话,叫做: 上有政策,下有对策。做生意与做房东的人,都是强者,不会坐以待毙。

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作为地产经纪,我每年帮助房东客户出租物业,最少二十个以上,最多的一年大约四十几个。作为业主,我自己持有出租物业很多年,跟房东和租客打交道的时候非常多,所以,在过去的这几年里,我在地产周刊的专栏文章,我的博客地产文章里,专门就房东和租客的方方面面写过很多,都是切身体会。

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所以,关于这个强制统一使用的 “租房合同”,今天我以房东的身份,从房东的角度说几句。

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不是合同解读,那是仲裁官,法官以及律师的事儿。说到律师,以及到 “安省房东租客委员会” 去申诉,我过去接到过很多房东的电话,说让我帮着他们去出庭,承诺我很好的报酬。这样的要求,我虽然感到很荣幸,但不得不一概拒绝。不是不想,实在是不愿。

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我自己本人的和租客打交道经历,多年前的小额法庭翻译工作经验,以及帮助很多房东处理的租客烦恼,得出的结论是,术业有专攻,找人就找懂得这行的人。

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您不想让一个电工去给您家修理水管堵塞,看上去都是房子里的各种修理,但内容和所需要的技能却大相径庭。当然,如果您是对租民法研究透彻,或者,愿意到“房租委”询问的好学习之人,您也可以像能工巧匠装修自己家房子一样,亲自上阵打广告,筛选租客。
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帮我客户办理过户手续的一个律师对我说过这样一句话:“ 一个不尽人意的和解,永远好过一个打赢的官司。”  至今难忘。当然,后来知道,这句话并不是他的首创,很多律师都说过这句。
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我总是劝告我的房东客户,处理租客问题,最重要的是防患于未然,尽量不要和租客走到驱逐,上庭那一步。一旦不得不申诉,没有赢方。

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目前安省的租约表格没有统一标准,附加条款充斥很多即使按照过去的标准也很不合理的内容。
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被媒体报道的一篇文章里,说安省一位代表租客组织的发言人说,他从2012年起就一直呼吁政府规范民租合同。他希望政府出台的这个“标准租约”可以一洗前尘。
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在过去这些年,很多房东客户,和租客发生纠纷后找我询问时,我发现他们都在用着自己从各个渠道下载的五花八门的租约合同。
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其中很多条款,包括地产经纪用的地产局的合同里一些约定俗成的条款,根本就经不起推敲,甚至是不合理的。只是大家都不知道那么多,或视而不见,或,租客房东都真心不在意。双方一个愿意出租,一个愿意出钱,合同上的规定,尤其是附加条例,几乎没人仔细逐条看。

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比如,不允许养宠物,不允许招待客人,特意注明房东可以随时发出通知,让租客搬走,要求收取延期支票等,这些本来就不合理,一直就不合理。
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我认识的几乎所有房东都知道,不能不允许租客养宠物。即使租客在签租约时,说没有宠物,后来养了宠物,房东也不能依此撵租客。当然,除非租客养的宠物影响到其它人的正常生活,引起投诉,房东可以和租客交涉,甚至驱逐。
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让租客随时搬走,更是很荒唐的条款。我经手的房东客户当然都是有双方经纪参与,至少整年租约。他们都知道,租约到期前的最少60天,才可以通知让租客走,并且,要有合适的理由。
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今年的新法案规定,即使租约到期,房东有合适理由,除非房东帮助租客找到其满意的租房,否则房东可能要赔付租客一个月租金。

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至于收取首尾两个月押金,交接钥匙前租客要给房东交10个月延期支票,很多房东对这条很烦,不收取支票,莫非还要房东每个月去收么?

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我觉着这不是很严重的事儿,全看您如何和租客说。
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关于这个延期支票问题,多年前我咨询过当地律师。给出的一个解决方案是,在合同里注明,租客主动要求交付10个月延期支票,而不是房东强制要求。所以,房东和租客在签字前,对每条规定都商量好,好租客愿意合作。
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站在租客的角度,除非想故意赖租,租客更愿意房东不要经常上门,无论以什么样的名义。我经手的很多租客,对于不放心他们,经常找个理由上门查看的房东很烦。所以,房东并不在意每个月上门收取支票,租客反而会在意。
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我自己的两任租客,租满一年后都主动给我提供12张下一年的延期支票,但说明,也许他们在此期间买房,多出的支票要退给他们。
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总结:有限制政策是好事儿,没有规矩,不成方圆。筛选租客至关重要。80%的租客都是好租客,不会因为新规而改变。


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