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[生活常识] 在美华人屋主被罚近50万!非法改建12家庭,房屋改造哪些错误你不知道?

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发表于 2020-1-4 16:36 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 咖啡沾衣 于 2020-1-4 16:37 编辑
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对于许多传统的华人来说,买房才能有家的感觉,房子是一切生活的基础,先成家后立业,人生的两件大事似乎都与房子有着密切的关系,有些家庭甚至为了买房不惜一切代价,几乎花光所有的积蓄,就为了给自己未来的生活一个基础的保障。中国人到底为什么买房?其实,对于华人来说,买房更是为了发财致富!
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面对高额的养房成本,在某些时候,更多的华人愿意买既能自住又能出租的房子。因为在美国,计师买了房也要每年缴纳房产税,还有房屋保险费,管理费,甚至还有贷款和利息要换每个月至少要保证有2000美元要用在房子上。
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所以如果购买的房子可同时自出租互不干扰,就相当于给生活额外增添了一笔收入,也减少了一大部分开支负担,可谓是对于华人而言最一举两得的办法了。

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但是价位合适,且既能自住又能出租的房子并不好找,更多的华人还是选择先买到价格合适的房屋后再去改建。

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皇后区法拉盛华人屋主柯耿申(Gengshen Ke,姓名皆音译)与郑怡(Yi Zheng),非法将三家庭公寓楼改建成12个家庭住宅,且没有开工申请、违规占用车库及无视清空令等,被市楼宇局开罚逾48万元。
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市楼宇局3日公布去年11月执法报告,报告中显示DOB严打非法改建和租赁,以及违反建筑工地安全现象,全月共有83个违规案件,罚金共计97万4000元。
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其中法拉盛35大道交林登坊(Linden Pl.)的华人屋主柯耿申与郑怡,因非法改建与没有开工申请等问题,被开出全月最高罚单48万8550元。
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法拉盛35大道交林登坊一戶華裔民宅,因非法將三家庭的住宅改建成12間獨立的房間,被開罰逾48萬元。(記者牟蘭/攝影)

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根据楼宇局资料,这栋三层的公寓楼迄今收到11起投诉及31项违规,去年最早一次投诉在1月22日,因屋主涉嫌将地下室提供给七人居住被投诉。
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2月8日又因非法将房屋短租再次被投诉;2月21日与4月16日因涉嫌无视地下室的清空令,再次被投诉。

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楼宇局于去年4月5日介入调查,并发现屋主非法将三家庭的公寓楼连同地下室,改建成12间独立的房间,且未获开工许可就进行施工、非法占用地下室、未设置足够出口、超过房屋使用许可证允许的入住人数,以及无视清空令等,被开出多张传票,已于10月29日上庭,被判违规。
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另一位被罚的华人屋主是位于149 Place交罗斯福大道的赖伟(Larry Wei Lai),因非法将两家庭的住宅改建成六个单独房间,被开出21万6250元、全月第三高的罚单。
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该楼迄今收到八起投诉及18项违规,最早于去年3月5日因非法改建被邻居投诉,市楼宇局于4月1日介入调查,屋主10月22日上庭,被判违规。

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賴偉因非法將兩家庭的住宅改建成六個單獨的房間,被開出21萬6250元罰單。

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11月楼宇局也进行一系列执法,以建筑行业的安全法规和执行守则为标准,阻止和遏制建筑行业中的不良行为;楼宇局表示,共有18件违规涉及四种不同情况的非法改建,罚金共计31万6000元。

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另有28件违规涉及六个不同地点的违规短期居住,罚款共计24万3000元;其中位于曼哈顿46街410号的Highpoint Associates责任有限公司,因非法将房间以每晚500元租给游客,被罚10万1250元。

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根据楼宇局公布的消息,还有37件违反建筑工地安全的处分案,罚金共计41万5000元;另有15人因未能履行建筑监督职责,被罚16万5000元。
美国房屋改建华人通常犯哪些错误?
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无视当地政府建筑要求
在美国加建,改建甚至于室内装修都要向房屋所在地的政府建筑部门审批根据房屋所在地政府的要求不同,需要审批的工程的大小也不同。有些只要不是大的改动可以不需要审批,但是有些政府要求只要对房屋有任何的改动都需要递交申请表格进行审批。不符合要求的工程改造的结果是,小则罚款补交申请表,大则改回到原来的房屋状况,不然房子不能再进行买卖。所以,无视当地政府建筑要求是屋主的第一个错误。
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合约不清楚
建筑法规有明文规定,工程项目超过五百元,连工包料,一定要写合约,而且是屋主看得懂的文字,合约最好是屋主提供,也就是游戏规则由您来製定,常见屋主和施工队之间的争执,就是合约上不清楚造成,现在的一般合约都是工程队提出,一切方便均向着工程队,将来如果有矛盾,需要由法院仲裁,常常屋主吃亏,原因是合约不清楚,屋主第二个错误。# H7 X' w1 ]4 N' d0 [- M- I
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包工不包料
在建造房子过程中,常常见到工程队,只包工时不包材料,也就是说所有材料由屋主购买,施工队只出人工,算工时或算天数,看来好像很简单,其实是屋主拿了一张空白支票给施工队来报,这怎麽说呢?除非您是行家,知道所有材料的specification,屋主购买材料一定会有遗漏东西,不是缺这样,就是缺哪样,或买的不同规格材料,您整天为着鸡毛蒜皮往材料行跑,施工队因而缺材料零件耽误工期,其实就是骟时间嘛,这种包工不包料,屋主常常又吃亏,这是第三个错误。/ ^& Z: V2 D, W- _8 a9 e
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马虎的工程付款方式
精明的屋主,要懂得用高科技,查询,寻访厂商型号,编号,工程项目一定连工包料来招标,注明工期,延误工期,没有正当的理由,屋主每天可以扣钱,工程付款方式,千万不能马虎,工程付款一般都是写支票,常常有施工队要求屋主支票抬头写给他人名字,不是当初签约的人,这是埋下日后争执的伏笔,也是法律不容许的,这是第四个错误。) u, T" q: J3 p: W/ R0 y
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不查劳工保险
很多施工队为了省钱,一般都忽略,不为工人买劳工保险,如果屋主查问,总是支支吾吾,不肯拿出保险証明,将来发生意外,小则割伤跌倒,大则工人意外死亡,如果施工队没有购买劳工保险,所有的责任全部由屋主来丞担,不查保险,这是屋主第五个错误。精明的屋主,再末认证所有的保险有效之前,坚决不准开工。
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没有执照
所有的施工项目,一定由施工队去申请许可证,permit,除非您屋主干过这一行,包商施工是否按照建筑法规来进行,您能保证吗?施工项目有申请许可証,他们不敢偷工减料,因为市府会来检验。没有执照施工人员,收费也不见得会便宜,没有经过执照的洗礼会造成施工上错误,事后的补救,费用可大了,这是第六个错误。9 J4 i+ j- X' c& a* a& {

$ B0 C& W1 N: q( _如果在工程期间屋主与施工队有任何的纠纷,千万不要以不付或拖欠工程款来试图要求施工队按照自己的想法做事。因为这样做的后果是房屋被file Mechanics‘Lien 法律条款允许被欠款人成为房屋的债权人,如果屋主要出售或者refinance他的房屋,他必须要先付款给债权人。3 @6 s9 ]0 d1 Y& \2 K' L
如果银行要foreclose这栋房屋,也需要先付款。所以一旦发生任何的纠纷正确的处理方法是继续按照合同付款,同时收集施工队违规的证据上诉法院,并且可以向政府建筑部门投诉,这样施工队的执照上就会留下不良记录(仅限于有执照的施工队,如果你请的是没有执照的施工队就投诉无效了)。因此在选择施工队之前先查询其执照记录也是很有必要的。
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最后屋主要学习保护自己的权益,就是工程完工后,市府最后的检验也完毕,屋主要支付给所有的施工队最后一笔款项时,屋主记得一定要施工队签上一张「放弃所有法律追诉权」的文件,英文叫unconditional waiver and releae upon final payment, 签了这张文件,代表施工队和屋主之间银货两讫,对屋主的权益是保障,不会再有金钱纠缠,无法用法律手段扣押财产。# I6 S6 c% H: D

0 W7 t% s+ m5 _, |6 _/ ?" q) l为什么房屋改建申请这么重要?4 ^! Z; G* Y& H' P' _: K3 {

* {  Y$ ?. A4 Y房屋改建申请那么重要是因为美国注重居民的居住环境安全性和稳定性。曾经有很不好的事件因为房屋改建不合规发生。
+ M  l5 d( }' {) Z2017年11月,纽约布碌仑华人商住两用楼发生火灾,造成2人死亡2人受伤,火灾发生后,纽约房屋管理局派专员调查发现,这屋里没有任何火灾报警器和通风窗户,死者是刚来美国的老夫妻,刚移民没多久,本想着跟家人享天伦之乐,没想到葬身火海…..5 ]/ S/ ]3 ?# h1 j

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2016年夏季,加拿大汉密尔顿也发生过房屋火灾,3人死亡。后来调查发现,房子是分租屋,按规定需要每年做消防检查,但这个房子从来没做过检查。" G- G# P3 @' \/ s

, ?* y/ w3 }  w0 @9 h! m9 _. F在美国买房后如果装修必须申请许可证。如果不申请,除了会吃罚单,如果发生装修事故, 保险也不会索赔。另外,在未申请的情况下私自装修,也会给房屋出售埋下隐患--很可能被要求强制拆除,卖房成本也会提高。) U9 P6 P! E! D

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# l  E* L) {! l) y: @" h, z申请许可证有两大好处: 首先不用担心装修的时候会有人来检查。其次, 如果装修工程出现问题, 还可以申请州里面的一个装修事故保险。4 u- L4 Z$ L% y8 s  M  [
如何申请?如果屋主希望装修, 则需要到市政厅进行申请, 之后找到装修队提供装修的设计图, 然后送交给市政厅进行审批, 如果审批通过就可以开始装修, 在装修的过程中市政厅随时会过来检查, 等到装修完再过来验收, 验收合格后就完成了。
+ i2 Q9 p! b' S如果大家对于啥时候该申请装修许可证还不清楚,请跟小编往下看:
+ ]( I4 r; a; y, H/ M; p1 g以室外装修为例:何种情况需要申请许可证?* d% Y  C3 ~. c1 O$ \+ O
屋顶:在美国买房时,大家首先要明确一个概念,那就是美国房产的屋顶是有使用寿命的, 一般15到20年就需要更换, 更换屋顶是必须要申请许可证。但如果只是换几片瓦皮是不需要的, 若是更换整个或者在现有屋顶上再覆盖一层, 则必须要申请。5 ^! T4 R# y, n) B& m& W) x% A5 @
修露台:如果只是建一个紧贴地面的露台就不需要申请, 但是如果这个露台高过一英尺就必须要申请, 因为1英尺的高度足够让人受伤, 这就是从安全的角度考虑必须要申请, 而且比较高的露台建不好会影响房屋的结构。
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! U0 r& V2 H3 V5 p0 |0 f& n房屋的外墙: 房屋外墙更换如果超过一面墙的四分之一就需要申请了, 另外, 如果屋主打算从新开个门开个窗, 都是需要上报申请的。3 w  n5 _# l) C  \
洒水器:水电对房屋影响很大, 因此如果想在草坪上安装一个洒水器也需要申请许可证。除了涉及到水, 另外洒水器的管道埋在多深的地方也是比较有讲究。
; _8 P9 o3 ~6 G如果洒水器没有安装好, 一旦发生漏水可能会渗到房子里, 导致房屋地基受损, 这些东西都是看似小但是危害却不小。! l! I/ s. ^# i9 _0 G; r- f9 q
地砖:如果院子是水平的, 没有坡度的你铺个地砖就不需要申请。可是如果院子是斜的, 除了铺砖还要建个挡土墙, 那么就需要申请, 因为如果挡土墙没有建好, 很容易引发土石流, 也是一种不安全因素。
4 ]" k- E  T0 B  J* }9 n5 e- x院子里的灯:如果要在院子里安装灯, 屋主也需要申请许可证。出于对于房屋安全的考虑, 再小的事情都是非常需要注意的。但是使用太阳能的花园灯就不需要申请了。
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另外, 圣诞节的时候很多人都会挂各种装饰的圣诞灯、圣诞老人和麋鹿装饰则不需要申请许可, 但是屋主先了解自己家用电的负荷量。( C( m8 P( `- g* Z
特别需要注意的是冬天下雪, 雪水很可能会导致这些装饰灯短路。灯饰一旦短路就很容易发生火灾, 为了预防这种情况, 建议屋主在选择带断电保护器的电插板, 以防止由于短路引发的事故。
4 F3 Z# c! S: H& P1 g建不需要地基的仓库: 仓库是否需要申请许可证主要基于仓库的尺寸有多大, 如果尺寸超过了限制的要求就需要去申请许可证了。
/ P/ i4 {5 a( l( \1 C围墙:围墙需要申请许可证。除了安全考量外, 还因为市政厅担心围墙会占到公共区域。因此, 一般如果要是建围墙可能会被要求屋主后退一段距离建,因此,院子的面积也就随之被缩小了。
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, [1 A* s3 k" C/ o! @0 K不过, 如果不想去申请许可证, 又不愿意自己家的院子被缩小, 则可以选择种树墙的方法,就不需要申请许可。- d2 T9 R6 u3 z# \2 l" M1 d
此外, 如果屋主想在仓库里拉根水管, 或者接个电线也是需要申报的。因为对于水管的深度是有安全要求, 要把饮用水的管子安在地下6尺的位置,这样可以防止冬天会被冻裂导致漏水。% t0 V. @9 t  E) L6 ?5 h
小编友情提醒:这些申请看似麻烦,但对咱们来说,辛辛苦苦打拼才在美国买房,就算为了您和周围邻居的安全,房屋改造要走正规流程,而且这些手续办理起来也并没有你想象的那样复杂!) P9 T% s4 M' B# r8 ]& ?. U% E
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0 L% z* p  Z# J& Z2 c% P4 C来源:https://mp.weixin.qq.com/s/0Y8mgMWUggC1UtSIuriOag
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