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中国资产泡沫还在膨胀,货币太多物价不涨容易掩盖问题||陈小瑛 金融五道口 ...

2017-10-20 13:04| 发布者: 咖啡沾衣| 查看: 254| 评论: 0|原作者: 心如风

摘要: 来源:樱桃小房子(ytxfz8);作者:陈小瑛(本文不代表金融五道口立场) 这几天,有媒体报道称,长实集团以402亿港元出售中环中心75%权益,买方是以内地石油系统机构为首的财团。若消息属实,此次交易将成为香港 ...

来源:樱桃小房子(ytxfz8);作者:陈小瑛(本文不代表金融五道口立场)



这几天,有媒体报道称,长实集团以402亿港元出售中环中心75%权益,买方是以内地石油系统机构为首的财团。若消息属实,此次交易将成为香港商厦最高成交价,而且这一销售价格较2016年传闻的交易价增加了约12.6%。

如果真成交了,李嘉诚就基本上把中国内地和香港的固定资产清仓了!
卖给谁,是值得玩味的,呵呵,如果真是内地石油系统机构为首的财团,又是一种GJMT?嘘,太敏感了,不说了。
对于一个商人而言,哪里有回报,就去哪里投资,如果扯开ZZ的东西来看,撤出哪里,也是基于回报率快到顶了,泡沫膨胀,使风险大于收益。
李嘉诚回应了他为什么要去全球布局,我截了两段关键的图。
正是因为太多不确定性,有钱人为了资产的安全,都在转移。

1
虽然监管当局多次强调防控房地产泡沫风险,但中国的资产泡沫还在继续膨胀,已经到了令老司机们望而止步的程度。
如今面对各种金融机构消费贷信用贷的猖狂,我真的很担心,资产泡沫会继续膨胀,直到硬着陆。
我们从未像今天这样,借钱来得如此轻而易举,房贷收缩了,消费贷来了,现在消费贷严打,各个银行又开始大力宣传推广信用贷了,“随借随还”,“先息后本”,无需抵押,无需流水,额度动不动就是三十万。
消费贷的事,银行自己都在想办法帮客户如何规避监管,我的粉丝群里有人说,他家人做的消费贷,银行客户经理在帮忙找发票,他们也害怕被查到,扣奖金,甚至罚款。反正都是一条线上的蚂蚱。另外还教客户怎么规避,比如款审批到账后,让客户直接提取现金,不要通过刷卡或转账。
银行真是为客户操碎了心!
哦,主要是为自己的业绩着想好吗!
所以我认为不把水龙头拧紧,靠监管部门堵是堵不住的,因为资金又会换个马甲进入楼市。
定向加息+定向降准的组合拳,定向加息可以提高房贷的资金成本,说白了就是让银行多赚了利息,但定向降准是没办法不让资金进入楼市的。
9月居民中长贷增加4700亿,环比回升且增幅依然较高;新增居民短贷上升至近2500亿,前三季度居民短贷累计增长了1.53万亿,比去年同期多增了1万亿,我估计起码八成进入了楼市。
今年互联网金融(P2P)的主营业务就是现金贷,都是帮助购房者解决首付的问题,总额也在万亿以上,而这部分资金是没有统计在央行信贷数据里的。
9月份社会融资规模增量为1.82万亿元,比上年同期多1084亿元,环比8月多增3500亿,远超预期。虽然一二线房贷是紧了,但全国总共才多少个一二线呢,657个城市,超过90%是三四线城市,这些地方都在定向放水去库存,而有些拿了三四线拆迁款的居民又回到一二线买房,所以整体的资金还是在大水漫灌。

2
正是因为资金面太宽松,所以绝大部分三四线城市的楼市还是如火如荼,一些二线如成都、杭州、武汉也尚未平息。
游资泛滥,流动性过剩,会导致资产泡沫越吹越大。但我们CPI指数还停留在1时代,9月CPI才1.6%,连续8个月1点几,通胀看起来丝毫无隐忧,因此泡沫经济容易被迷惑被掩盖。
众所周知,衡量经济是否过热,物价是否高的重要指标是通货膨胀率,也就是CPI,这个指数是央行决定加不加息的主要指标。
当年日本在签订“广场协议”之后,为了平衡日元升值过快,刺激内需,日本央行从1986年开始到1987年连续5次下调利率,由5%降低到2.5%,银行资金过多,社会游资泛滥,大批企业和个人携带大量资金进入房地产行业,形成巨大的资产泡沫。从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。(我们根本没用4年,2年时间房价就普遍翻倍了)
在日本出现资产泡沫时,日本的消费者物价指数增长几乎是零。尽管当时日本的货币供给相对于年均GDP4%的增长率而言,以每年超过10%的速度增长,并且日本的固定资产价格增长也很快,但是当时的日本决策管理层很难做出流动性过剩的判断,所以日本央行推迟2年才决定升息,错失了化解房地产泡沫的良机。
分析日本房地产为什么崩盘的信息网上一大把,在此不多说,市场相信房价不跌的神话何其相似,都相信政府不会让房价跌,都认为我们有行政调控手段,限购限贷限售一系列,不让你买卖,锁死市场,就不会跌。
其实日本在那期间也是调控了的,1987年,日本政府要求金融机构严控房地产贷款量,“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”;同时提高房地产税收,持有不到两年的土地交易被课以重税。
但这些都没能遏制房价地价上涨,为了刺激内需,日本不顾资产泡沫的不断膨胀,单纯固执地实施低利率政策。最后为了抑制泡沫,不得不加息,但快速加息又直接捅破了泡沫,导致硬着陆。
虽然我们不存在人民币升值过快的问题,但这些情况跟我们是不是很像!货币供给速度远超GDP和CPI之和,大放水却没有让CPI起来,物价指数低迷的假象,也在迷惑决策层延迟加息。而外部环境在逐渐收紧,过两年到了我们不得不收紧的时候,就很危险了。

3
我不否认我们跟日本所处的阶段不同,当时日本城镇化率已经达到70%以上,人口老龄化,没有接盘侠,我们现阶段是57%,城镇化还有发展空间
但短期泡沫膨胀的太快了,我们房价上涨的步子迈的太大了,短期明显透支了市场购买力,如果不是各种信贷支撑着,市场真的早不行了。
我每个月去香港购物都会顺便看看房子,一对比,真的感觉深圳房价短期涨太贵了。
香港上水,离深圳罗湖和福田都是一个地铁站,在香港算远郊,但因为有地铁,交通便利,所以位置相当于深圳的龙岗,看了几个盘,价格都差不多在7万多港币左右。(下图红圈圈)
比如海禧华庭2座,16年楼龄,建面是53.7平米的2房,418万港币,7.78万港币/平米,折合人民币6.6万元/平米,月租可到1.2万港币。
折算下利率0.85,大概是355万人民币,首付4成(香港600万港币以上的房子首付3成,600万以下首付4成)142万,首付比我们多一成,香港是照顾富人。
但利率比我们低一半,2.75%-3%,我按2.9%算,贷款6成213万,30年,总利息106万,月供8866元,港币10430。另外的税费首套的话大概十多万,跟我们差不多。
同样地理概念,深圳,差不多就是龙岗线最后一站,双龙(下图红圈圈)
我也找个双龙的地铁物业对比一下,怡龙枫景园 ,88平米3房,链家上挂牌最便宜的一套330万,37411元/平米。我们首付3成,99万,贷款7成231万,我们的基准利率4.9%,现在普遍上浮10%是5.39%,月供12956元,总利息235万。没有88放租的,有一套139平米5房放租的,是每月5500元。如果是88,估计三千左右。
相比之下,城市同样地段,深圳房价确实比香港低3万一平米,但是我们的贷款利率高,租金低,香港利率低,租金高,总价差不多的一套房,香港算下来,租金不仅可以抵月供,还有多余的一两千,我们的租金跟月供相差一万块的缺口。
算完这些细账,你说哪里买房负担轻?哪里资产泡沫更大?我已经傻傻分不清了。
论收入,香港人均收入世界排名第18名,2016其人均年收入为42097美元。
深圳,2016年深圳居民人均可支配收入48695元,比2015年,实际增幅还回落了0.2个百分点。
深圳香港收入大概差3倍,房价差不到1倍,而论投资回报率,深圳远不如香港。
我以前写过说房价会跌,但不至于崩盘,现在我也不敢这么说了,未来如果谁能完全看清的话,就等着抄底发财了哈哈。
市场转向往往都是在最不经意的时候悄无声息的来临。抑制资产泡沫,只有从源头缩减过剩的流动性,才能真正解决。







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