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[心路独舞] 揭秘:美国的房地产税究竟有多高?

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发表于 2016-5-31 04:35 | 显示全部楼层 |阅读模式

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揭秘:美国的房地产税究竟有多高?

心路独舞

前两天,我写过一篇《永久产权,看我在美国买地花了多少钱?》的文章,从留言可以看出国内读者对美国的房地产尤其是相关的税有很多误解的地方。其一是认为美国继承税高,但目前美国继承税的起征点要高达500万美元,500万以下的遗产继承是免税的,也就是说继承税基本上和中产阶级无关。另一种说法是美国房子每年都要征收房地产税(据说中国也在酝酿征收了),更有甚者,有人居然说10万的美国房子每年要征收3000美元的地产税,税率高达3%,大约30年就要交出一个房子钱,真是很吓人的样子。

那么,美国的房地产税究竟有多高,为什么要缴纳这个税,对纳税者来说地产税有什么好处呢?下面我从三个角度来详细说说这个问题。

1、有图有数据,看看我的地产税

我这套房子是2006年30万的价格买下的、近300平方米使用面积的新房子,下面贴出的分别是2006年和2014年当地政府评估的房地产收税价格基数(和买价不一样,一般低一些)、收税的账单、房地产估价通知和我据此汇总的逐年房地产价格评估和税率变化的列表。

揭秘:美国的房地产税究竟有多高?

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2006年的房地产收税账单

揭秘:美国的房地产税究竟有多高?

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2014年的房地产收税账单

揭秘:美国的房地产税究竟有多高?

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2010年房地产估价通知(每四年重新估价一次,上次是2010年)

揭秘:美国的房地产税究竟有多高?

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2014年房地产估价通知(若有异议可以预约时间前去投诉)

房地产税情况逐年列表

揭秘:美国的房地产税究竟有多高?

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从以上这些数据明显看出,

  • 过去八年里这里房地产税率调整过两次,从0.58%上升到0.64%,升幅很小。

  • 缴税房子部分的估价随房子的年数下降,这很合理,房子越来越旧了嘛。

  • 地价略有升高,符合大趋势。

  • 总纳税的房地产金额变化不是很大,2014年实际上还有不小降幅。

  • 如果采用巅峰时期的房地产税金(每年2x$773.12=$1546.24)来计算的话,三十年支付的房地产税金总额是4.64万美元左右,占该房地产总估价的20%不到,据此类推,房地产付税总额要达到整个房价的年数至少需要150年。

  • 我买的房子是永久产权,房契在法庭备案。

2、美国房地产税的大概情况

下图是美国各州的中线房地产税率统计,从中可以给你一个大约概的印象。

揭秘:美国的房地产税究竟有多高?

揭秘:美国的房地产税究竟有多高?

从这张图可以看出,美国地产税最高的州在新泽西,中线房地产税率是1.89%,比起国内网友前面传说的3%还是低不少的;最低的州是路易斯安那,只有0.18%,也就是说10万美元的房子每年的房地产税率只有区区的180美元。约三分之二美国州的房地产中线税率低于1%,美国的平均中线地产税率是1.04%,我们弗吉尼亚州的中线地产税率是0.74%,显然我住的郡地产税率只有0.64%,低于整个州的情况。

在美国,地产税实际上是由各郡市自己决定的,比较富裕且有其他税收来源的郡市可能不完全依靠地产税来运行,所以地产税会较低,譬如我们这里,因为是大学城,就业率非常高,不仅有一些高新产业,还属于旅游业发达的地区,因此地产税相对就不大高。相反,没有其他税收来源的地区可能会收较高的地产税,譬如没有个人收入州税的德克萨斯(房地产税1.81%)等)、没有销售税的新罕布什尔州(1.86%)等,它们的地产税都比较高,因为归根结底政府和其福利项目是靠税收来运行的,这里低了那里就得高,羊毛出在羊身上,总数还是一样。我们这里有个人收入州税,也有5.5%的销售税,因此地产税相对就下来了。

3、缴纳房地产税的好处

揭秘:美国的房地产税究竟有多高?

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房子周围有两个高尔夫球场

揭秘:美国的房地产税究竟有多高?

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为什么要缴纳房地产税?

实际上美国的公立学校主要是由各郡市征收的房地产税来运行的,每年各地方政府征收的房地产税数目、去向用途等都列在政府网站上,公开透明,接受公民监督。正是因为有房地产税,美国各州才有13年(个别弱势群体14年)的免费义务教育,其中包括学费、书本、校车、贫困家庭孩子的午餐等,也就是说,美国的公立学校是彻底意义上的免费。

对个人来说,缴纳房地产税的部分也抵消部分个人收入税的,也就是个人收入缴税的基数要在收入中减除缴纳地产税的数目,因此实际个人的支出要低于地产税的表面数据,这是一个比较复杂的问题,对不了解美国报税体系的人来说理解起来可能会有点困难。

对那些想更多了解美国房地产的人,可以参考我以前写过的《在美国买房养房要多少钱》一文。

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