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[房市综合] 美国买房,你买的房子产权“干净”吗?美国房屋产权类型介绍! ...

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发表于 2016-6-10 17:23 | 显示全部楼层 |阅读模式

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美国是非常重视且落实法治的国家, 任何人经过合法程序, 都可以对不属于自己的产权放上使用权利或限制, 而这些权利限制可能会影响产权过户, 限制了业主对产权使用或是房屋加建修改, 也就直接影响产权的价值。

在美国的住宅房产权可以分为:

独立屋(Single Family Residence Detached):

产权拥有独立的土地, 土地上的独立屋和地上物, 土地下的物质。

半独立屋(Single Family Residence Attached):

产权拥有独立的土地, 土地上的独立屋和地上物, 土地下的物质。

此独立屋有一边和另一土地的独立屋相连, 彼此相连在地界上有一道共同墙(Common Wall).

联排屋(Townhouse; Row house):

产权拥有独立的土地, 土地上的排屋和地上物,土地下的物质。 此排屋至少有一边和另一土地排屋相连, 彼此在相连在地界上有一道共同墙(Common Wall).

共渡公寓(Condominium):

产权拥有独立土地的一定比例, 地上可分割住宅单元,和同土地产权比例的地上物和地下物质。 (住宅单元的所有业主, 共同拥有这块土地, 每一个业主土地产权的比例是所有业主均分这块土地的比例, 但是只拥有这个比例的土地产权, 而不是在土地上可以按比例具体的划出那一小块地)。

公寓(Apartment):

产权拥有独立的土地, 土地上多个单元的集合住宅和地上物, 土地下的物质。而此集合住宅和共渡公寓不同, 属于不可分割, 同时被一个法律人拥有。

洛杉矶华人房产经纪第一品牌-美西地产的资深经纪人Kim(微信:"US-WEST")谈到:美国房产土地的产权是私有制, 业主拥有绝对的地上和地下的权利, 如果在地下发现了石油也会是归这个土地业主所拥有。但是有件事绝对会让你惊讶, 美国是非常重视且落实法治的国家, 任何人经过合法程序, 都可以对不属于自己的产权放上使用权利或限制, 而这些权利限制可能会影响产权过户, 限制了业主对产权使用或是房屋加建修改, 也就直接影响产权的价值。尤其是历史较长, 经过多次买卖转手的产权, 有其他非产权业主在上面放上权利限制的机会就相对大很多。也就是说这个产权不“干净”的机会就相对大很多。

如何找出产权是不是“干净”呢?

当你要买下心仪的房产时, 首先你要联系洛杉矶华人房产经纪第一品牌-美西地产的资深经纪人(微信:"US-WEST")带领着你把产权书上有可能让产权不“干净”的条文找出来。有些只有条文记录号码(recorder number)的, 需要到所属县政府(County Hall)的记录档案单位(County Recorder Office)把条文内容找出, 再请政府相关部门解释条文, 或请专精产权的律师查验, 看看对产权是不是有不“干净”的影响。还有一种土地产权勘察的方法, 叫 Title Survey。买主可以聘请土地产权勘察的专家把产权范围内的土地彻底的清查, 这时如果有任何非产权业主对这土地有使用权, 他都会把它标示和画在这个产权范围土地的图上。例如有个非产权业主的使用权 (Easement) 是沿着土地的侧边有一条2米宽的进出带, 这条带(Easement) 就会被画在土地勘察的图上, 然后标示着谁拥有这使用权。

办理银行贷款也可以过滤产权的不“干净”。银行通常会请产权公司过滤产权, 如果有不”干净“的产权会影响价值的, 银行会把它挑出来, 也许就有可能不通过贷款申请, 这时就知道这产权有不”干净“的地方。如果这个不”干净“是卖主在事先没有告知(disclose), 买主可以决定不买, 卖主必须无条件退还定金。

最后,洛杉矶华人房产经纪第一品牌-美西地产的资深经纪人Kim(微信:"US-WEST")建议买主要购买产权保险。如果买卖是要经过贷款, 银行也会要求买主购买产权保险。但是银行通常要求的是基本险, 我会建议可以在合理的范围适当的提高产权的保险额度。如果经过上述检验关卡还有遗漏产权“不干净“的地方而会影响产权价值的, 产权保险公司就会根据合约来赔偿损失。




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