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买得起养不起的美国房子

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发表于 2015-9-4 01:01 | |阅读模式

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不久前,美国全国地产经纪商协会的报告称,从数量丶美元销售额以及交易价格来看,中国人已成为美国住宅的主要海外买家。
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不过,尽管美国房产对中国“土豪”颇具诱惑,但背后的隐性成本与文化差异仍需要中国买家处处留心。; S" g3 i( x* `  ^5 @; D( c) ~

3 O6 ^$ x  r9 [5 i+ ~ 中国人掀起美国购房潮, m, {3 ~7 _$ |- W+ c7 f

9 M8 b6 Z: W% _3 f5 m& e8 @ 众所周知,亚洲富人喜欢投资房地产。但中国富人在美国砸钱买房的力度比任何其他非美国投资者群体都大,他们在美国购房不仅为了取得良好的投资回报,也为了在当地自住。' y4 h5 a4 Y# k

% n! z0 v* P; V$ ^, A 根 据《华尔街日报》报道,美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors) 6月底的研究报告发现,中国人在美国买房的开支比美国本地居民或国际投资者要高得多:去年中国人在美国购房的单套平均成交价为83.1万美元,远高于美国 平均房价25.6万美元,也高于国际购房者在美国购房的单套平均成交价50万美元。4 ~0 T: r1 T# {) v% D& F: i

5 {* `& o5 o1 R- J  d' o, \Knight Frank UK美国和国际销售高级谈判代表Amy Williamson说,这些不是二级市场上的度假屋,这些是货真价实的房地产。Williamson正在香港出席一个亚洲巡回推销活动,香港是该活动的第一站。& K: J1 X( l  S  B! U

: y% e6 j4 ^  I 在 美国购房的中国买家来自香港丶台湾和中国大陆。2014年4月至2015年3月期间,中国买家在美国购房的成交额达到286亿美元,超过了任何其他非美国 买家群体。美国全国地产经纪商协会称,中国买家的购房交易量也头一次超过了其他非美国群体,在这段时间里,美国市场上共卖出20.9万套住房,中国买家的 交易量占到16%,占比高于前一年度的9%。
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美国不动产的外国买家中中国人最多,其中大约有半数已经在美国生活。不过,如果你考虑一下等着申请美国移民签证的中国人数之多,就会觉得这没什么好吃惊的。但它确实凸显了中国人在美购房的兴趣给房地产业——特别是洛杉矶丶旧金山丶西雅图丶纽约等城市——带来的巨大影响。# m+ B4 P1 m! u4 ?- N3 a

. i4 V* M; P3 E3 O 研究显示,2014年和2015年初,卖给中国人的房产中有大约39%是用作自住住房。另有7%是供在美国上大学的孩子使用。以出租住房为目的的比例只有23%。中国买家所购房产中,有35%位于加利福尼亚州。
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$ Z% E' h9 j2 L/ P) IWilliamson说,美国西海岸仍将是中国买家购房兴趣的重点。理由很明显,这里有非常棒的学校,而且当地经济发展强劲,各行各业都有良好发展,科技和电影就不必说了,制造业丶服务业和金融业也不错。
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- D$ ^! d  p9 D# Z; y4 T 选择风水
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在许多中国买家的心目中,美国的地产就是花园丶游泳池丶洋房的代名词。但事实上,如果忍受不了美国小镇的宁静生活,购买公寓才是享受东海岸都市繁华的现实选择。
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8 W' K& \2 Z6 d8 @- i0 \ 对“风水”的重视尤能体现中美购房的文化差异。与其他国家买家相比,中国买家更加看重房屋的朝向丶门面的布局以及周边的自然环境。不过,美国建房者并不会对此刻意关注,因此许多房屋的朝向不一,难得一见中国人所期待的正南正北。1 Z9 c- |2 K8 @- g2 ~% P

0 r. b2 U- |9 t/ |+ ` 让中国买家尤其忌讳的是,美国某些城镇中坐落着公墓。对此,中国买家只能敬而远之。”江河坦言。
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) @, ~( l" P. P% S! N) t 看重学区房
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! P% s6 i! x$ W% _1 q 对于中国特大城市的购房者而言,昂贵的“学区房”是让许多孩子的父母头疼的问题。事实上,“学区房”的概念可不只是“中国特色”,远在大洋彼岸的美国父母同样要承受这一困扰。以哈佛大学所在的剑桥市为例,大学周边的房屋价格动辄轻易达到百万级。美国房地产中介公司会给不同的学区使用五星级评分制度,教育水平优裕的地区房屋价格自然不菲。6 b8 q- h: Y/ M! z! I% B# J

. o% l/ Z9 A  S* S3 H. f' P* p 美国的“学区房”主要适用于公立学校。对美国本土人而言,“就近入学”从小学开始。由于小学到高中的公立教学都属于社会福利,因此美国家庭只需要支付极少的费用或者免费就可以让孩子享受到就近入学的公立学校教育。近年来,美国私立高中入学竞争日益激烈,学费水涨船高,部分中国家长将目光投向了价格相对低廉的优秀公立学校,“学区房”的价格自然一路上涨。+ y! u! E% W, X" e7 X
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如果中国买家成功购得新房,美国的“养房”成本也会是一笔不小的开支。" T+ r- p8 H7 `$ X

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房产税高得惊人$ @% |) m# }7 s7 P( @" `% `( j
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首先,购房者每年都需向当地政府缴纳一笔房产税。房产税与房屋及地段价值直接挂钩,由于近年来美国地价逐渐从2008年的金融危机中苏醒,因此房屋的地税每年也呈上涨趋势。
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在美国,房产登记至少已有150年历史。美国南北战争(CivilWar)后,房产税始终是州级以下的地方政府的主要财政来源(Property taxes remained a major sourceof government revenue below the state level)。+ i1 f* o+ ]# ^
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美国州级下面一级是县(County),或翻译成郡。收房产税,首先得登记房产。美国的房产登记基本都由县政府管理,信息是完全公开的,可在网上查阅。那怕是外国人在美国买的房子,也能查索到。若是中国人,用拼音。例如,用WangCheng 就能查到其拥有的加州卢米斯市的一处房产。所有权(Ownership)显示,另一人为 LiPing,两人各占50%。房子地址为 6105 Terracina Ct,Loomis,CA95650。卢米斯市(Loomis)位于加州首府萨克拉门托(Sacramento)的西北部。该房产土地面积为2.5英亩(2.5AC) ,约为10万8千9 百平方英尺,或1万1百17平方米。房子建于2008年。建筑分两个单位,一为6101平方英尺,一为1702平方英尺。另有车库2291平方英尺。售价为250万美元。! v: v; S, `/ l2 P$ y5 ?
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美国著名房产网站zillow,根据县政府的资料,加上房子销售情况,公布更多详细信息。该住宅有五个卧室,六套卫生间。每个卧室内都有全套浴室。还有一个酒吧区,配备酒柜丶冰箱等。有个家庭小影院。几乎每个卧室都配有一台液晶电视机。院子里有烧烤区。有壁炉,也有中央控制冷风空调。整个住宅安装保安系统。
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4 k* j, p9 D: e9 n" ]: K) t& I- K; Z( _ 美国房子的中位价(Medianprice)约为美金20万多。加州首府萨克拉门托约为50多万,卢米斯最高,约为70多万。这套房子为250万,虽然在北京买不了什么豪宅,但在美国当地,确实属于有钱人的房子。美国家庭的中位收入约为5万多,不吃不穿,得存钱50年才买得起这样房子。即使买得起,也供不起,因为美国房子都得交房地产税。此套房子的房地产税现为31,416美元。每年根据房子价值进行调整,基本都只会调高。3万多美元房产税,送给穷人住,都住不起。, m! G2 G0 |% G! E# X

+ z2 \' a0 ~3 Q5 v4 [3 {6 V 根据zillow的记录,该房子2013年9月19日以250万美元售出。但2014年1月22日,即挂牌出售,开价为389万。很是离谱,无人问津。4月24日降价到289万。5月23日,取消了挂牌。到了9月16日,重新挂牌275万出售,到11月3日,再次取消挂牌。5 ~2 i9 A$ _# x7 Z9 _

% y$ K" q$ f- Y) I 养房的其他开销: }# R2 d5 [6 |- t+ F
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对于与美国人生活方式不同的中国人来说,房屋内饰和家具的改造同样费用不菲。) q6 N/ P  T# W; p5 a

5 ]7 Y# Z8 K7 |* \6 I9 q3 o 在东海岸,看似简单的除雪也是难以避免的隐性成本。在遭遇暴风雪袭击的冬日,“各家自扫门前雪”是邻里街坊的惯例,中国屋主多会选择除雪公司来清理屋顶以及道路。6 @9 g! O" b& w/ h7 y% [* v
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美国院落中美丽的花园也让许多中国买家心向往之。不过,花园的养护开销绝非可以轻易忽视。许多中国购房者缺少除草及花园打理的知识,绝大多数人会选择雇用园林公司。如果买主希望大改自己的花园或者房屋结构,则不仅需要得到当地政府的批准,雇用美国土木公司更是价格不菲。
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在美国这个“车轮上的国家”,光有房没有车恐怕还是寸步难行。对于购房者而言,雇用华人私人司机是许多初来乍到者的选择,但“美国是人力成本很高的国家,有时一天的佣金会高达几百美元。尤其在出租车效率较低丶生活设施较为分散的卫星城地区,购车的重要性就更能显现出来。因此,对于外国购房者而言,私家车很可能是在美国生活的必需品。而中国买家购买私家车也将经历一个繁琐的过程,其中涉及到驾照丶社保以及保险等诸多因素”。! T2 d" b, |! A: u& k

; m5 ~& G2 y, K) G7 s* p5 b说个笑话,这两个房子送给你,条件是必须住在里面:
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- b3 \7 W, @- h8 R6 J 房子:https://www.redfin.com/TX/Dallas/10210-Strait-Ln-75229/home/30878427
* D) j4 n7 y9 J) U4 C! U年税:http://www.dallascad.org/AcctDetailRes.aspx?ID=000004161760000001 f: g1 L9 i, ?5 u4 q
年税$274,513.67,其中 城市税$75,413.03 学校税$136,284.05 县税$23,948.61(县或郡,每县有好些市)社区大学税$11,806.35 帕克兰医院税$27,061.64
: _! M7 \5 }! e) U1 k1 B一年$274,513.67, 在美国没有几个靠工资养活一家的有能力付这个税。3 k5 F2 J0 k6 b1 ~
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注:城市税是每个美国加拿大的房子都要交的,市政,警察,消防等经费来源;学校税是本市公立中小学经费来源;加拿大房产没有县税,美国多州有;房产税也是达拉斯市的社区大学(相当于中国的市办大专)的经费来源;Parkland 医院是达拉斯有名的医院,肯尼迪枪击后就是送到这里死的。现在主要是为本市穷人服务的医院,经费来源也是房产税。
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https://www.redfin.com/TX/Dallas/10000-Hollow-Way-Rd-75229/home/69446291! s) ^2 t4 I; C$ F6 a5 i) t
http://www.dallascad.org/AcctDetailRes.aspx?ID=0055160000001HS000 V- p8 C: D# [3 F+ H: {" O0 L' O
一年房产税近百万美元。
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; W& h; o' f; `9 p( q/ R( _$ Ahttps://www.redfin.com/TX/Dallas/3329-Lovers-Ln-75225/home/32109925
& {  E$ O( o3 \/ Shttp://www.dallascad.org/AcctDetailRes.aspx?ID=60221500180030000
  w" ~# [2 j" \. _  F1 X! u这个又老又破,只有126平方米的小房子,一年房产税也要$8,900.76
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当然还有房屋保险费,黑社会保护费(HOA),房屋维修费用等。不算水电煤气等消费开支。, y. i2 @# I' `# Q# d

" }9 e, W/ n1 I7 `  {" w% l1 o 网上说中国人到美国投资房产,60%都亏了,就是因为不知道养房的费用。就像上面两个房子,好心人送给我,我拿什么住在里面?跟米寇政府打交道,一年不交房产税,你就死定了。
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