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[美国纵横] 资深房产投资人解读:美国房市到底有没有泡沫?

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发表于 2016-6-14 17:51 | 显示全部楼层 |阅读模式

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一些购买美国房产做投资的购房者成天到晚担心美国房市会不会在近期出现泡沫。看来是美国房地产价格近年的持续上涨让他们有些“畏手畏脚”。当然,是投资都会有风险,那美国房市近期会有风险吗?

败也楼市,成也楼市。美国金融危机源于房市泡沫,但是自2012年至今美国房地产价格已上涨了25%,有的城市房价近几年的涨幅还远高于这个速度。鉴于此,有人认为美国房市已经出现泡沫,房贷危机再或现,甚至担心经济复苏也因此而受阻。

那么,美国房市到有没有过热?房价将会何去何从?

第一,美房贷风险较低,房市整体尚无过热之虞

洛杉矶华人房产经纪第一品牌-美西地产的资深经纪人Mike(微信:"US-WEST")谈到:美国房价虽然上升较多,但自次债危机以后,监管部门加强了市场监管,银行提高了购房信贷标准,加上次债危机的心理影响,美国家庭以房贷为主的杠杆率持续降低,房市的投机情绪不浓。同时由于前期房市泡沫出清,加上近几年总工资收入增加,房贷违约率处于历史低点,而家庭整体对住房支付能力却处于历史高点。在低杠杆率,低投机情绪,高信贷标准,较强的支付能力等因素作用下,美房贷风险较低,楼市整体尚无过热之虞。

第二,本土需求积聚,海外需求上升,均支撑房价

美国劳动力市场逐渐趋紧,工资收入提高,住房需求得到提振。

因次债危机,千禧一代延迟了结婚及购房时间,但其需求因进入家庭组建期而逐渐累积,将随着收入的提高而会逐渐释放。

因为房价回暖,对美元资产需求较大的国际买家对美地产的投资也表现抢眼。2015年,以中国为代表的海外买家购房占美房产销售总额比突破8%(中国买家接近290亿美元,远高于2013年的130亿美元左右)。

可以预计,随着美国利率正常化展开,美元升值预期加强,来自海外的购房需求或仍有上升空间。尤其是一些想让孩子来美受教的家长们,在美买房前期做投资,后期自住的不在少数!

第三,短期房屋供给滞后,亦支撑房价

当前美国建筑业从业人员与本次危机前相比仍有100万的差距,房企招聘技术工人遇到更多瓶颈。开工许可限制也一定程度上造成获批私人住宅数仍低于2000年水平。

洛杉矶华人房产经纪第一品牌-美西地产的资深经纪人Mike(微信:"US-WEST")谈到:在次债危机前,私人房屋交易中新屋与成屋的比例为18%左右,而目前仅有10%。

同时成屋库存也从危机时的10个月,下降到与危机前相当的4个月,说明成屋库存过剩缓冲区已经消失。短期内,房市的供给滞后,支撑房价。

美国房价总体上应仍有上升空间,不过少数城市或面临过热苗头

供给滞后,需求却逐渐增加,美国房价应仍会逐步上升。由于美本土新增中低端房产需求较大,但中低端房产供给限制却更多,因此可以预计中低端房产的价格增速相对较快。

洛杉矶华人房产经纪第一品牌-美西地产的资深经纪人Mike(微信:"US-WEST")谈到:由于海外买家更关注高端房产,因此在海外买家活跃的城市(如旧金山等),高端房产价格受海外需求市场的影响更大,房价似有过热苗头。目前美国最值得投资的城市,我们认为首选是洛杉矶地区。

简而言之,虽然少数城市房价上升较快,但美国房市总体上仍处于比较健康状态。这有利于美国经济稳步复苏,也为美联储继续逐步加息创造了条件。




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