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[加国纵横] 温哥华全市人口工资190亿 不及中国人在温购房金额

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发表于 2016-6-20 11:14 | 显示全部楼层 |阅读模式

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去两年中,因为大量的资金从中国流出,中国的买家创造了短期以来发达国家最大的房地产泡沫。中国离岸资金带来最具震撼的数据是,2015年温哥华卖家卖给中国买家所收获的财富超过了温哥华所有人口实际工作收入的总和。
美国知名财经博客ZERIHEDGE援引南华早报消息称,虽然温哥华没有很多的最高薪岗位,但是温哥华至少有75000名居民在工作,每个人的平均时薪为126加元。温哥华去年房地产的获利达到250亿加元,比温哥华去年全部城市人口工作收入190亿加元要多出30%。
要想在温哥华拥有一套房子 意味着你必须在这里工作很多年。但是温哥华的房价现在涨了很多,一个温哥华当地人希望通过辛勤的工作买上一套房已经变得不太可能。在中国35万亿美元银行资产泡沫的催生下,源源不断的资金涌向温哥华,这是完全不一样的情况。
虽然人们对于这些流入到温哥华的资金来源有所异议,但是当这些钱进到卖房者的账户时异议声就变小了。“当这些钱不在自己口袋里的时候人们充满敌意,但是一旦这些钱进了自己的口袋,同样一笔钱就会受到欢迎。人们一开始资金的诽谤和之后 对于资金的悄悄的接受形成了鲜明的对比。”
这就是为什么温哥华的房地产泡沫会持续,因为温哥华的政客们主要关注房地产交易的后续交易部分。当然,潜在的买家不会在意其所购买的房屋之前或之后的 价格是有多么的无法让人承受。只要这一点不发生改变,那么温哥华地区房地产的泡沫将会越来越大,尽管上周经合组织曾经警告加拿大扭曲的房地产市场将会出现 调整。经合组织当然是正确的,因为尽管很多人希望永远保持这种状态,但是仅有穷人和没有权势的人才会希望改变,而这些人无关紧要。
大温房产推动省经济增长领跑全国
最新加拿大统计局数据显示,虽然2016年5月BC省雇佣人数比4月减少8400人,但雇佣率仍然比去年同期高出3%, 工作机会增长遥遥领先全国其他地区。

相比2015年同期,雇佣率在资源提取行业提高16.5%, 公共管理类提高14%, 贸易类行业提高6.1%。 今年前5个月,全职雇佣工作增加2.7%,兼职雇佣工作增加6.3%。
根据中央第一信贷联盟(Central 1 Credit Union)给出的每周经济报表显示,雇佣工作机会大部分来自于大温地区,省内其他地区比去年略有下降(-0.4%)。
中央第一信贷联盟称4月份BC省新房开工数为16320套,增长45%, 大约80%的增长来自于大温地区,是当之无愧的全省乃至全国“经济增长支柱”(A Pillar of Economic Growth)。其他地区如阿博斯福/米逊(Abbotsford-Mission),科洛纳(Kelowna)和乔治王子城(Prince George)地区的新房开工数也几乎翻番。
单身家庭房屋的收入超过了整个温哥华地区工作人士收入


2011年加拿大全国家庭调查显 示温哥华地区2010年的家庭平均收入为80460加元,将这一数字乘以温哥华地区264575户家庭得到了212.9亿加元的总收入。但是这其中仅有 78%的来自于工作和自营收入。因为温哥华地区2010年税前实际整体收入为166亿加元。
假设温哥华具名整体就业收入以2010至2013年加拿大统计局统计的中位收入增长,在经过2013年至2015年的增长之后,温哥华地区税前整体收入约为192亿加元。
Von Bergmann在此提出了一点附加说明:平均收入的水平可能会比收入中位数多一点。因为最高收入的增幅更快,但是效果非常小。
另一方面,计算温哥华单身家庭的收入就显得更加复杂。首先,Von Bergmann没有定义什么样的家庭是所谓的单身家庭。Von Bergmann的做法是通过加拿大地区房地产的大概数据与大温哥华地区的土地使用数据来计算所有的单身家庭和复式房屋,然后减去分层的房屋,以此得到多 层房屋的税单。
通过这种方法,Von Bergmann的计算包括了非复式有地下室的套房和其他住宅。这类住宅并不包括在通常的统计数据中,一般的统计数据显示温哥华共有47000套单身家庭房屋。相反的,Von Bergmann发现温哥华地区找到78740套单身家庭房屋。
(需要声明的是,温哥华地区之前大约有76000户单身家庭房屋。Von Bergmann表示他无法解释这其中的差距。但是这一差距尚不足以改变其最终的结论。)
Von Bergman之后开始根据加拿大不列颠省物价局的数据计算这78740套房屋增长的价值。不包括房屋建筑价值的增值,仅仅土地价值就平均增长313072加元,全部土地价值增长246.5亿加元。
以平均土地增长价值除以温哥华家庭62周工作时长(假设工作时长为每周40小时),Von Bergmann得出,温哥华房屋拥有者平均每小时赚得126加元。温哥华东部主街区为92加元/小时,西部更是达到惊人的173加元/小时。
Von Bergmann表示,“我不是完全确定为什么有人可以这么轻松就能赚这么多钱,或是为什么这么简单赚来的钱可以不用交税。”
不是所有人都同意Von Bergmann的全部观点,一些人认为房屋价值增长的速度,规模和税率需要经过仔细的研究。加拿大不列颠省省长Christy Clark在其二月施政报告中清楚指出,“政府将会小心保护房屋所有人所极力保护的储蓄和资产。”
“极力”并不常被用于形容这一过程。去年温哥华地区的单身家庭房屋的平均价格上涨了40%,达到180万加元。
当然,每一个对温哥华房价去年上涨25%表示担忧以及对什么都不用做就能赚得大笔钱的房屋拥有者谴责的人们也是认为摧毁性的货币政策可能会摧毁美国中产阶级以及造成有史以来最大的收入差距的那群人。主要原因在于在过去7年中,央行官员只知道不停印数钞票。
来源 凤凰国际iMarkets


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