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[房市综合] 非居民如何在多伦多买房?

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发表于 2016-6-24 13:59 | 显示全部楼层 |阅读模式

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多伦多(Toronto)加拿大最大的城市,安大略省首府,全国金融、商业、工业中心之一。多伦多是一个繁华,充满活力,同时却又低调的国际大都市,坐落在加拿大东海岸,安大略湖的西北岸。多伦多是加拿大第一大城市和文化与经济的心脏。提到多伦多,人们总是想到市中心高楼林立的商业区和发达的金融业。其实,作为在全球以多元化元素著称的文化大熔炉,多伦多可以炫耀的有很多很多,比如丰富多彩的国际美食,包罗万象的街头文化,热情洋溢的加勒比海狂欢节,众星云集的多伦多国际电影节,名扬千里的英语戏剧文化,惊险刺激的国际赛车节,绚丽的夜生活和全球最大的同性恋游行之一,以及优异的教育资源。当然,人们所熟悉的尼亚加拉大瀑布和盛产冰酒的葡萄酒庄园都在短距离的车程内。
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1998年1月1日,六个行政区合并为新的多伦多市,多伦多都市区相应取消,从此以后多伦多市成为直属省的一个市。大多伦多由市中心区向外延伸,著名的卫星城市有约克、北约克、东约克、士嘉堡及伊陶碧谷等。面积1600平方公里,大多伦多地区最新人口统计为人口610万。 除了多伦多市之外,大多地区还包括皮尔区,约克区,杜林和夏顿区四个地级市(Regional Municipalities),但行政管辖分开。“GTA”一词在1990年代中期后才开始被广泛使用。华人熟知的城市除了多伦多以外还有周边的万锦市(Markham)、列治文山市(Richmond Hill)、密西沙加市(Mississauga)、奥罗拉市(Aurora)、新市(Newmarket)、旺市(Vaughan)、布兰顿市(Brampton)和汉密尔顿(Hamilton)等。# |; a- O5 Y4 C/ J. C. U) S
加拿大联合省的首府曾两度置于多伦多:第一次是介乎1849年至1852年,蒙特利尔市发生骚乱后迁都至此;第二次是介乎1856年至1858年。其后政府迁都至魁北克城,直至1866年(加拿大联邦正式成立前一年)才迁都至现时首都渥太华。安大略省于1867年成立,并定都多伦多。
6 E) }' E! @, W9 x) P加拿大政府于1960年代末取消含有种族歧视成份的移民法后,更多移民从世界各个角落抵达多伦多。即使是初来乍到,无论是有着怎样的文化、语言或工作背景,在多伦多你很少会有那种突兀的“外地人”的感觉,因为接近6百万的人口中,有接近一半的多伦多人是移民。走在街头,随处可以看到不同肤色的人们和听到用不同语言进行的对话,让人自然而然就有种融入感。
8 k# w, {# w& v# x9 d& K$ |; X工业门类齐全,制造业产值居全国首位,拥有6300家企业。在1600平方公里的区域内集中了全国三分之一的制造业。全市有22家银行、25家信托公司总部和多伦多股票交易所,在北美各交易所中居第三位。铁路、公路发达,空运有40条航线与国内各地和美国等国的各大城市相通。
  v$ O! b/ T/ A多伦多也是全国文化、教育中心,仅大学和学院就有11所。多伦多大学是全国最大的高等学府。5 J2 v9 G# }1 L6 O; h
目前多伦多由于是加拿大主要的新移民目的地,在这里可以很快找到工作,很快找到相应的专业及相应的学校学习,所以房市坚挺,是适合生活和投资的理想都市。& |4 C8 s( l. K2 b
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非居民在多伦多买房的常见问题
# S$ G* ~& \. n+ D& t: p6 K  B4 r问:多伦多房屋的市场走势如何,是否值得投资?) w0 M* n9 S8 t0 S
答:参照如下表格:
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- O: t1 w1 J2 ]8 ^从以上表格可以看出多伦多从95年到2015年房价一直是上升的,有投资潜力的。
" G8 G7 ^0 B! L( h! a问:多伦多房屋市场今后的走势如何?
8 ^/ n  Q3 y9 v' j* g1 Y  o答:加币持续下跌,人民币对加币的汇率后1:6.8上升到1:4.6。(目前只有只要产油国的货币贬值厉害 如加币和俄罗斯卢布)。加国的贷款利率持续处于低位,现在5年浮动利率为P-0.5%。 对中国放开10年多次往返签证。留学生越来越多,从小学到大学的留学生成逐年上升趋势。- U$ H( c7 ~2 u7 J+ y1 O
新房价格受地价、人工、材料价格的上涨而上升,从而推高二手房价格。8 {" c' p- ?, j; k( X7 k* F
土地成为稀缺资源。自由党政府宽松的移民政策,移民数量大量增加加拿大经济受原油价格下跌影响,在2015年出现了负增长。为了刺激经济,加拿大央行不断调低贷款利率。6 P/ g) S. D' M* @$ X2 t
以上因素决定多伦多房价在2016年还会继续上升。* G& i$ Q2 g5 v3 D; c/ B
问:目前加拿大房地产市场具备哪些优势?
; M. y% z% f8 m5 v' _9 f# |7 }- O! [答:加拿大是排在美国之后第二名的移民和留学的首选国家,每年吸引大量来自世界各地的移民,其中包括超过二十万从中国来的各类移民;同时加拿大名校云集,拥有世界级大学及多所大专院校,吸引了世界各国的留学生前来就学,也包括大量的中国留学生,特别是2009年底中国和加拿大终于签订了特许旅游目的地协议(Approved Destination Status, 简称ADS),使更多内地买家(非居民)有机会可以申请旅游签证来加拿大买房投资。加拿大的房地产业主是房屋和土地的终身合法拥有者,与中国70年产权不一样,只要每年缴纳地税,加拿大房地产所有权是永久性的,同时加拿大的私人财产是神圣不可侵犯的,你甚至可以以一块钱的价格将你的房地产转让给子孙后代。加拿大是七大工业发达国家之一,曾连续4年被联合国评为“世界上最适宜居住的国家”,而多伦多跻身北美4大都市之一,与纽约、洛杉矶、芝加哥齐名,且被多次评为全球最适宜生活、工作以及投资的城市之一;况且多伦多目前房价同国内一线二线城市相比较,仍然有相当的空间,这其中蕴含了潜在的购买力和升值潜力。加拿大土地辽阔、资源丰富、气候宜人、空气清新、人口密度低;加上政治清明、人民善良、社会安定、法制健全,特别适合人类居住,在世界上的形象和平友好,投资比较安全;同时投资加拿大房地产具有政策优势,贷款利率比其它欧美国家低,投资风险较小;作为国际性大都市,外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。1 q* J! N% p# d8 Y! \- ]8 \- S
鉴于以上原因,加拿大正日益成为海外人士(非居民)投资房地产的首选之地。7 v4 X- y) ?5 G$ r
问:对于“非加拿大居民”加拿大政府是如何定义的?9 U" ]7 s" G6 H/ M& Y
答:持有:工作签证、学习签证、访问签证、旅游签证的申请人,都属于非加拿大居 民。例如,留学生,或在加拿大有合法工作许可的非永久居民,或来加拿大进行商务访问,或探亲访友的游客。2 P7 o8 L: T& m+ R% s
根据加拿大联邦政府《公民法》,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。在安大略省,据《外国侨民房地产法》,给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。  _& N0 s6 g* Z* l) J$ K
问:非加居民在加拿大投资房产时可否申请贷款?
% K: P/ n/ v: a7 b! x答:可以。非居民在加拿大买房不仅可以申请房贷,而且利率与本地居民一样。4 W  @* Y1 U- |& B- W
近期,平稳的房贷低利率无疑也是促进房产市场的重要因素之一,购房成本的降低促使不少人投入市场,非居民的购房人数也经历了迅速增长。
$ b; H1 G8 S6 j: n  }9 A- v问:一次能申请多少贷款?
$ {7 w- I# N- ~9 ]7 B1 q, r! n答:因实际情况而定。银行是否批准贷款,主要取决于申请人的还款能力和还款意愿。只有经过银行审核和评估之后,才能知道就自己的状况,最终能获得多少贷款。
* a6 J! F* G+ I2 D通常,非居民在加拿大的一些金融机构虽然能申请到贷款,但首付款比例通常比加拿大居民高。* g) G8 z3 n7 ^$ L0 n2 r5 y
没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的贷款,留学生也是。: g, D/ Y! c( D1 X& s8 w
持有工作签证,并且有收入的非居民最多可以申请到房价80%的贷款。
5 W- k9 U8 U. A加拿大的金融体制是高度商业化的,每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同,想要申请到最实惠的贷款利率可以多去几家银行和金融机构询问。
: \* r2 q8 u3 M# X问:非居民申请贷款有哪些要求?$ v+ ?. d' g# g8 q7 u1 t* y
答:信用记录是关键。用一句话来说,“可以在加拿大没有信用记录,但不能有不良记录”。
2 j: B2 W7 n. J很多留学或工作的非加拿大居民,在加拿大已经学习和工作了多年,如果已经造成了不良信用记录,则按揭贷款申请很难成功。访问签证的加拿大非居民,在加拿大境内并没有信用记录,这种情况是可以申请到按揭贷款的,可如果有不良信用记录,就很难申请了。因此,无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录,养成按时偿付信用卡账单,缴纳各项公用事业费的好习惯,建立良好的信用记录。从贷款被批准到签署购房协议的过程中,以下是最为常见的需要提供的资料:
  @% ?: z+ [+ M1 X雇主证明信1 e  D3 O' ]) i: D
最新的工资单$ ^. g: F: V! w, R( m
首付的来源声明
( R8 a/ x/ a# l' C3 v6 T首付月结单' V- n2 s, z4 J* W
充足的房屋结算金6 L1 r& O$ Z! P; D) L/ H( k
购买条款和所有的附件3 B8 ?0 g% F. [& Q4 ~
空白支票( O$ V) F5 x. E4 O3 }
驾照和另外一个身份证件的复印件
7 K. {( V& k0 H6 A- J7 D问:什么是申请预授信(pre-approval)?是否有必要申请?
1 N$ H3 _' ]5 h- G1 H! f" x答:申请预授信(pre-approval)是在买房或转换贷款之前向银行或贷款经纪行申请而获得的银行承诺。贷款预先批准会表明,在您成功获得房屋买卖合同后,如果个人经济信用情况无变化,银行愿意借贷款给您买房。
5 q7 T' h" k, E' u6 \预授信不是必须的,但从买房流程上来看,在看房和签订买房合同之前完成贷款pre-approval申请是有不少好处的。
2 O/ N" `3 q0 B2 e可以确保信用记录没有问题,能够顺利贷款& {6 x7 ~6 D1 n7 C4 {/ ~
锁定当前的利率,可以避免之后利率上升的风险,通常利率锁定期为90-120天。了解自己的贷款额度,对自己购买力进行评估更为精准。值得注意的是,申请预授信(pre-approval)并不能算最终文件,所有手续和实际得到的贷款额度和利率,要以最后的银行文件为准。
% X3 h% Y/ U  z9 @) D0 H/ B: f问:持访问签证来加拿大购买了房产,签证到期离境时,能否委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易?% ^& u4 {5 G! u3 J7 z/ B, i
答:能。非居民如有必要也可以在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY (POA) ,即《委托授权书》,用以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。买家的经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人(购买楼花除外)。授权委托书需要完成规定的表格,在两个见证人的见证下签字,并且需要律师或其他Notary Public的公证,具体有关POA的规定需要咨询专业律师。. i) t; P4 ]; R$ v+ {& Y- O  N
与此同时,还要找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行。一般而言,这些银行对于贷款要求更为苛刻,条件也相对更多。因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关,所以银行对此十分敏感。
# |, g5 x& L  b) A* ^在Closing签字时,律师一般可以接受POA的受委托人签字,而银行则大多都不予接受。因此要特别提醒买家的是,在离开加拿大之前,一定要跟贷款银行问清楚,是否接受POA。此外,即使银行同意,银行对交易的细节也会有比较严格的要求。
! b) P) V1 ~" \) S; t问:非加拿大居民买房交易过程中,首付及贷款交付有什么需要特别注意的吗?. m; e" I8 @  ]% c9 d+ T$ x/ C
答:非加拿大居民需要做好加拿大银行账户的管理和安排。在地产交易中,有两个重要环节需要从银行账户中支取款项:一是,支付买房定金;二是,在产权交接之前支付首付余额。一些持有访问签证的购房者,无法在加拿大滞留至房产交收,因此需要事先做好与银行的约定,以便在需要支付款项时顺利完成交易。8 R+ a# w* I$ [3 a% q: U1 e  Q
注意:定金及首付需顺利交付,确保资金流充裕。海外电汇付款也要提前咨询电汇所需天数等相关信息。签好协议但未在规定时间内交付定金或首付会引发一系列不必要的麻烦,甚至会被告上法庭。0 r+ Z5 z- Z. \" b- O( s4 C" U$ n
另外,在加拿大开设银行账户用于每月偿还贷款。如今许多加拿大商业银行已在中国开设分行或者办事处,但在国内开设的账户并不能直接使用,需在加拿大境内激活才可以用于支付。
: ]% N. e9 P# R/ F% m问:非居民投资加拿大房地产的税务问题
6 K  \3 u- N6 A+ a/ b出租情况:非居民在加拿大买房出租,在每月15日之前将租金收入的25%支付给税务局。但是对于租金收入,税务局(CRA)是允许你扣减成本的,如贷款利息、保险、物业税以及其他费用等。减掉这些成本减掉后,你的净收入将大大降低。你每月上交的25%租金,是按你的GROSS RENTAL INCOME扣减的,所以实际上你是多缴了税。如果你想从税务局拿回退税,你就必须在加拿大作为非居民来报税。此时你可以找税务专家或者自己到CRA网站上下载:T1159 INCOME TAX RETURN FOR ELECTING UNDER SECTION 216. 具体举例,如果你的出租收入,一年的总收入是7200元,按照25%扣减的话,WITHHOLDING TAX是1800元。但是如果减到上述提到的那些成本后,实际净收入为5200元。那么根据这个收入,联邦税的税率为15%,在加上非税务居民的SURTAX,总的联邦税为1154元。那么如果你填写T1159后,便可以从税务局拿回645元的退税。
& y6 p/ t. i6 S" x4 t8 U( f9 ?9 i卖房时:本地居民出售自住房时,资本利得(CAPITAL GAINS)是不必缴税的。投资的房,资本利得的50%算当年的收入来交税。非居民卖房时资本利得(Capital Gain)的25%用来交税。如100万买的房子,200万卖出。获利100万,应交税款为:(200-100)×25%=25万。作为卖家的你,先要填写T2062- REQUEST BY A NON-RESIDENT OF CANADA FOR A CERTIFICATE OF COMPLIANCE RELATED TO THE DISPOSITION OF TAXABLE CANADIAN PROPERTY, 并按资本利得的25%将钱先付到税务局。税务局收到你的T2062后,审核后会发给你T2064 CERTIFICATE-PROPOSED DISPOSITION OF PROPERTY BY A NON-RESIDENT OF CANADA 或T2068 (这两个确认证书的区别,前者是交易还没有完成,后者是交易实际已经完成后税务局给你出具的缴税证明)。
7 ]* h; h6 }$ O0 S% T7 Y问:非居民如何投资加拿大农场
- o' N( X, {% q2 x答:如果资产达不到投资移民或企业家移民的要求,在学历和英语等方面也达不到技术移民的要求,又不想等待那么长时间,那么“农场主移民”项目是一个比较好的选择。
) F, B) u) l) M1 U* p- O5 g/ L9 j什么人适合“农场主移民”项目:. q9 d; \* u) d# i5 ]$ k/ T
1.学农、林、牧、副、渔的,学园林设计的 (中专都可以)
+ ]8 h* [1 t/ `+ G/ Z% M 2.主申请人在过去十年内曾经从事两年或两年以上农业生产或管理经验(村委会证明就可以了)
4 P. s' d: q5 i9 c+ a6 l! Q 3.或者家里是农场,或农村,或林场,或公园的6 I, [2 q" b; Y0 t% T& i
4.英语:中学水平就可以
& C6 o" y( s7 w" ~4 b, | 5.资产:要能够买一个农场(至少20万加元)
  }9 i* E& ~0 q6 i  {问:土地转让税如何退税
/ @* y* V+ x. o9 l( h8 K答:安省土地交易税退税 (Ontario Land Transfer Tax Rebate)% `7 A) a( n# J, v6 U
第一次购房者最多可以申请$2000的省退税。$2000的退税大概是基于$227,500的房价。房价如果超过$227,500退税依然是$2000。, E& [: [  u& B7 l
多伦多土地交易税退税 (Toronto Land Transfer Tax Rebate)
9 V; g) U+ ~" y( P; \0 F2 j% H第一次购房者最多可以申请$3,725的省退税。$2000的退税大概是基于$350,000的房价。房价如果超过$350,000退税依然是$3725.
# T$ c1 `- @! w4 |$ w/ v退税的申请标准
+ N: `5 h  F& e- `$ K退税和房子是否是新房还是旧房,房子是公寓还是独立房屋没有关系。最重要的一些标准是
* `6 ^$ k" l( Y: d$ w9 m- 购房者为至少18岁的个人
  i$ {0 {7 a# `. u- I' ]- 必须在房子过户9个月内把这个房产作为主要居住地点(Principal Residence)
8 M0 p% h; r2 @) `; e– 购房者在全世界从来没有拥有过房产,或者是某些房产的部分产权& C$ {* e, F: M) l4 v+ |
- 购房人的配偶在作为配偶期间从来没有拥有过房产,或者是某些房产的部分产权# e2 X# ~6 A( z: C( x
如果产权上有几个人,有一些人符合第一次购房的标准,有一些不符合,那么土地转让税的退税按照相应比例减少。比如爸爸和儿子一起写在产权上,每个人拥有50%的产权,爸爸不是第一次购房,但是儿子符合第一次购房者的标准,那么退税金额相应减少50%. 这种不是所有购房者都符合第一次购房标准的情况,购房者必须在房产过户时候交齐全部的土地交易税,过户后向政府提交退税申请。
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