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[金融八卦女] 一线城市高房价会呼吸的痛,房价只涨不降的供给侧解释

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发表于 2016-6-26 20:32 | 显示全部楼层 |阅读模式

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土地的供给减少,银行给房产商准备的弹药增加,也直接导致了土地价格的快速上涨,更无可避免的引发了房价的上涨。高房价,是我们会呼吸的痛,还将在未来相当长的一段时间内伴随着我们,避无可避。
文:江瀚
来源:江瀚视野观察(jianghanview)
不知何时开始,房价已经成为中国人会呼吸的痛?不断高企的房地产价格,让除了少数中国家庭的资产加了杠杆以外,大部分中国人尤其是中国青年人在默默的忍受着高房价带来的煎熬,特别是今年以来,房地产价格如同坐火箭一般攀升,让广大的城市工薪阶层都开始忍受着房价的压力。没买房的愁买不起房,在租房的恨房租上涨,为什么房价只涨不降?这已成为了大多数中国人困惑的问题。
房价上涨的供给侧根源:土地
笔者曾经在《理财》杂志专栏上发表过一篇高于一线房价的文章,《高烧难退的一线房价“魔咒”?》,该文从需求侧的资金磁吸效应、货币供应量、政策预期等等需求侧视角解释过为什么一线城市房地产高烧不降,今天笔者再从供给侧的视角来看看这一问题。
众所周知,我们的房子虽然名叫“商品房”,但是它并不是真正意义上的商品,我们买的的房子并不是指房子所在的建筑物,而我们购买的房子的价格也并不是单纯建房的价格,事实上我们购买的是这栋建筑物以及其所在的那片土地的使用权,这就是为什么我们买的基本上所有标准化商品都会贬值,而房子却不会的原因。因为,你买的其他东西都是动产,即使是高额的例如汽车这样的商品,当你的车钥匙插进车门的那一刻汽车已经贬值,已经折旧了。房子不会贬值的原因则是,房子的建筑本身已经在折旧了,但是房子所附带的土地却是不会折旧的,这就是房价上涨的根源:土地。
那房价高涨的供给侧问题,也就自然而然的可以理解为土地供给问题。从这个视角来看房价为什么居高不下,也许问题也就会变得更加简单。在经济学上一个商品的价格可以理解为供给和需求共同决定的产物,就房地产而言,在需求端消费者对于房子的刚需不言而喻,尤其是大量涌入一线城市新进人口,还是城市中家庭不断新增的住房改善需求,都会直接让需求固定在一个几乎稳定上涨的水平。这个时候房子的价格也就自然落到了供给,特别是土地供给这个层面来讨论。那我们来看看,最近一段时间一二线城市土地供给的数据。根据同策咨询数据显示,2016年1-5月,北上广深一线城市出现了10个“总价地王“(地块总价40亿元以上),12个“楼板价地王”(2.5万元/平方米以上),在同期的二线城市中,出现了29个“总价地王”(地块总价30亿元以上),69个“楼板价地王”(1.5万元/平方米以上)。总计今年1-5月一、二线城市出现39个“总价地王”、81个“楼板价地王”。
这些让人瞠目结舌的地王们,将房子还未建设的成本价就直接抬升到了一个恐怖的水平,2.5万/平方米的楼板价地王,一旦建设完成那么成本价都会高达4万元/平方米以上,同理1.5万/平方米的二线城市楼板价地王,建设完成的成本价也会达到3万元/平方米以上,这样的成本放在这里,直接让房价预期与日俱增,房价想不上涨都难。

地王出现的根源是什么?
今年以来地王频出,那到底根源在哪里?其实根源解释起来也很简单,这就是土地的供应能力正在下降,城市的土地供应主要集中于两个方面,一个是新增的土地供给,另一个是对原先城市老旧城区、棚户区的改造土地。
从新增土地来看,随着中国一二线城市的快速发展,四大一线城市和广大的二线中心城市在十几年的房地产高速发展之后,主要的核心城区地块都已经被大量开发,可以新增的土地开始减少,不少一二线城市甚至难以拿出整块的核心城区新增土地。
从对老旧城区、棚户区改造的土地来看,随着一二线城市的房地产价格上涨,旧城区的改造成本也自然水涨船高,改造成本过高让旧城区拆不起已经成为了很多城市的现状。
新土地越来越少,旧城区拆不起,直接导致的是近些年来土地供应的逐年减少。
以地王出现最为集中的上海为例,根据上海市土地资源管理系统的数据显示:2013年计划供应住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)1000公顷,实际供应847公顷;2014年计划供应550-750公顷,实际供应617公顷;2015年计划供应400-600公顷,实际供应611公顷。 而2016年呢?2016年上海计划供应800公顷土地,但截至5月底,上海市实际只供应了120公顷土地,仅占全年计划供应量的15%左右。
这样逐渐减少的土地供给,让房价想不涨都难。另外一方面,房地产企业的开发具有相当强的周期性,需要有节奏的开发,土地的供应在减少,在降速,而房地产的开发速度却不能降,所以在这种高需求低供给的状态下,土地价格持续创出新高也就不难理解了。
而另一方面,实体经济的持续低迷,让投资实体经济越来越变得无利可图,作为稳定投资的房地产也就自然而然的成为了优秀的可投资标的,这也就是明知道拿地成本如此高昂,房地产公司却依然能够轻而易举的从银行或资本市场拿到低廉的资金的原因了。
土地的供给减少,银行给房产商准备的弹药增加,也直接导致了土地价格的快速上涨,更无可避免的引发了房价的上涨。高房价,我们会呼吸的痛,还将在未来相当长的一段时间内伴随着我们,避无可避。


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