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[加国纵横] 政府有多大胆量调控房产市场?

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发表于 2016-6-29 02:52 | 显示全部楼层 |阅读模式

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在多伦多和温哥华的房屋市场异常火爆,平均价格疯涨。每一个新的数据公布、房地产报道、住房相关的注释审议,辩论和艰苦中详细分析。国内和国际住房分析家和经济学家几乎每天不断发出警告:红旗升起!警钟响起!各种严厉警告此起彼伏。
按照国家银行房屋价格指数,温哥华的二手房屋销售市场5月份价格升幅为21.7%,而在大多伦多(GTA),现房价格每年平均上涨10.6%。
随着房价的快速增长,购房者用超出自己支付能力的价格才能获得他们想要的房子。而最让人担心的两个群体,则是那些短线炒房者,和在高点买房的人。如果房市真的要一旦崩溃……

燃鹅!
伴随着阵阵警告声,加拿大政府正在审视国家和大城市住宅市场,考虑采取措施,以防止在同样的地方跌倒。其中有几种说法:为什么在多伦多和温哥华两个城市价格上涨的如此之快?最常见的解释是:加拿大人承担太多的债务,和外国买家的进入抬高了房价。
一个常见的建议是,提高购房者的首付,把最低首付提高到房价的10%,以防止他们过度承担太多的债务。从理论上讲,这个想法似乎是合理的,但在实践中它会产生破坏性的和意想不到的后果。
对于首次置业的者,他们的负担能力会更差,这样的准买家将因此退出市场。我们都知道,那些购买30万元Condo,首付$15,000元的年轻买家可不是高昂房价的市场推动者,是那些购买95万独立屋首付15万元的可怜的年轻家庭,而是是那些首付40万元,去购买150万元独立屋的人。
在GTA,30万—60万加元的房屋交易量比去年同期下降了30%,而价格高于150万的房屋销售却增加了83%。(根据TREB2016年5月和2015年5月的统计数据)。

多米诺骨牌 谁敢推倒?
提高首付要求,将导致更少的住房需求,并且对经济起到连锁反应的影响。随着每一个二手房转卖交易的失败,有一些人就丧失了他们的收入:少印了一张宣传单、地产经纪和贷款经纪没拿到他们的佣金、搬家公司失去了一份工作、验房师减少了工作,还有律师、银行、甚至一个锁匠。
减少新的住房需求也会影响到:景观建筑师,城市规划师,城市雇员,沥青摊铺机,电工,成帧器,硬木地板铺设,庭园铺设,本地家具商店的业主,甚至邮递员。这份名单仅仅是冰山的一角,还有成千上万的人也将受到影响。
提高外国买家物业税作用微乎其微
第二个问题是,外国买家的介入,而这种额外需求是导致高房价的重要原因。有人提出了繁复、具体的计划希望向这些非居民买家收税。问题在于,这些外国买家对价格并不敏感,即使再增加税收,也不影响他们的购买决定。
如果税收变得太大,外国人不惜以加拿大所有的公司或当前本地居民的幌子下购买;在非住宅购买者完全禁止就可能会看到类似的结果。解决方法是,外来的资本,由非外国的买家购买,当地人购买房产,完全由来自其他国家的富裕亲戚资助。
加拿大政府在试图找到一个解决办法,将高企的房市降温,同时防止内部交易下降的困难局面。他们需要保证房屋拥有者和出租房屋市场是负担得起的,但又不可能干扰已经低到不能再低的贷款利率。
一个主要的经济衰退或利率的快速上升可能会为市场降温,但在此之前,没有什么预防措施,可以让政府可以随意采取行动,而不会有对消费者的负面影响。到了真正实行那一日,就算是再精心策划的干预,可能也无法阻止住房市场低迷。
所以,你会怎么想:我们应该让市场来决定谁输赢,还是应该政府做些什么举措让现在的一切变得更糟?




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