开启左侧

[英国那些事儿] 一般人怎么从身边的新闻判断英国房价未来的走势? 关注这几点就够了 ... ...

[复制链接]
分享到:
发表于 2016-7-4 12:53 | 显示全部楼层 |阅读模式

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转社区。

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?注册

x
前年的苏格兰独立公投,去年的英国大选,今年的英国脱欧公投... 每一次英国有大事发生,大家经常会考虑的一个问题就是:
对于英国的房价会有什么影响?
其实影响房价的因素有很多,从任何的教科书上都能看到很多学术和基本面方面的因素... 这其中很多的判断数据作为一般投资者根本无法拿到,判断也就无从做起。
另一方面,全球油价最近连续下滑,英国持续的低利率,有钱崛起的中国人,卢布的贬值,刚刚退出欧盟的公投…… 所有这些看得见的因素,其实都在影响着市场的价格。
所以今天我们就来说一下,怎么从一些日常生活中能看到的因素,总体判断英国房价未来大致的趋势。
总体上来说,可以从下面这几个因素来考虑:
1 全球经济走向
2 油价
3 汇率 (卢布,人民币,美元)
4 英国基准利率
5 其他

1,全球经济走向
全球总体的经济走向,同时影响着各个国家的房价。
为什么我们觉得,这次哪怕英国真正退欧成功,给房价带来的影响,也会小于2008年的经济危机。
正是因为,这次退欧带来的影响,是本地局部性的。全球其他地区的经济普遍没有受到影响, 英国(特别是伦敦)又是一个国际资本关注的地方,就算英国本地经济让房价发生波动,其他地区的资金依旧会涌入,支撑起房价。
这跟2008年那会,全球市场动荡全球资本都受影响时的情况,完全不同。
所以全球经济的走向,可以作为伦敦房产市场的风向标。
那么现在,哪个国家有钱?哪个国家穷?
08年次贷危机之后,美国迅速恢复了过来,整个欧洲和世界却陷入低迷。只有英国和德国还能抬头。 英国的GDP增速让卡梅隆在欧洲得意洋洋,也就是仍然维持在全球GDP第五名的英国,敢于对着欧盟说:我们要脱欧。
曾经发展迅猛的巴西等南美洲国家,深受通胀威胁,远远跟不上中国和印度的速度。日本和澳大利亚,曾经的巨头们纷纷赶不上趟儿,没有拿得出手的创新企业跟上,也失去了旧日的光彩。
中国的迅猛发展,让不认同我们价值观的老外都纷纷讨好和拉拢,说到底还是因为我们有钱了。与英国的“蜜月期”开始不久,德国和法国也都争相恐后地给我们抛橄榄枝,纷纷出售技术专利,认可我们海外投资并购的大脚步,除了美国小心翼翼地对待我们之外,现在世界上很少再有国家跟我们说不!有钱就是有了一切啊!
所以越来越多的中国老百姓们选择海外置业,尤其是在美国和英国,纽约和伦敦,这两个全球投资的安全港,也越来越常见到我们自己的面孔。

2,油价 Oil Prices
在伦敦,不得不提的一个词 --- 中东土豪。
正因为伦敦良好的投资环境,最近很长一段时间以来,伦敦,特别是伦敦中心区域(所谓Prime London)成了很多富豪们投资的地方。 以致于伦敦市中心房价暴涨,相对于伦敦其他地区,Prime London已经相对成了一个独立的市场。 (房价不取决于本地供需平衡,而取决于国外土豪们的购买力)。
然而,最近一两年执着打价格战的石油输出国们,是不是现在连肠子都悔青了?
海湾国家纷纷承受压力,即便是全球“石油首富”的沙特也未能幸免。沙特经济严重依赖石油出口,石油出口约占该国外汇收入的90%。该国2014年预算赤字创纪录,如果油价继续下挫,其经济还将受到重创。
中东国家和俄罗斯富豪,历来都是大手笔投资英国高端写字楼和豪宅的生力军,他们的财富缩水,购买力下降,英国中心区的豪宅,也跟着降价……
至少从现在油价走势来看... 伦敦市中心区域的豪宅,入手还是建议谨慎。

3 汇率 (英镑,卢布,人民币,美元)
接着前面继续说,我们都已经知道,伦敦市中心豪宅区的房价,跟中东和俄罗斯富豪息息相关。
除了油价,英镑和当地货币的汇率,也切切实实的影响着他们手里的购买力。
可以说,最近半年以来,伦敦市中心豪宅区房价下跌,很大的程度上,就跟油价跟卢布汇率的下跌有关系。 而这些汇率跟油价的走势,我们都能查得到。
一年来卢布对英镑的走势

好了,伦敦市中心于土豪们的购买力有关,土豪们的购买力于油价和他们当地汇率有关。 那么, 伦敦其他区域和英国其他地区呢?
伦敦其他区域,涌入的主要是一些中小投资者。主要是美元和人民币买家,外加英国一些相对富裕的本地人。 最近脱欧公投之后英镑大跌之后,瞬间一下吸引了大量海外资本的注意。 毕竟汇率一下掉了10%,买房成本就降了10%啊...
但总体来说,因为有英国本地人的加入,国际汇率的影响,会比伦敦市中心区域要低。 至于英国其他地方,本地买家居多,价格会更由本地供求关系来决定。
(但是去年年底以来,曼彻斯特,利兹,利物浦等几个城市,涌入的国外投资资金也很多,推高了房价。)
英镑下跌,本地买家购买力和供求关系不变,海外资本购房成本降低,利率这块,偏利好。
4 英国基准利率
央行的基准利率决定了贷款的利率,也就决定了买房的成本和杠杆成本。
贷款利率越低,大家买房的积极性也就越高。 只要利率不涨,对于房产市场来说,一直都是利好。
(从09年到现在,7年多了,英国基准利率一直维持在0.5%, 贷款利率基本保持在 自住房1.5~2.5% 投资房2.5~3.5%之间)

那么未来英国利率会怎么走?
早在2014年的3月份英国央行货币政策会议决定,维持现有的基准利率和QE规模不变。那已经是英国保持0.5%这一低利率的第五年。
去年年底和今年年初,英国经济好转,房价大涨,曾经一度有要加息控制房价的传闻... 但最终,加息的计划一直没有实施。
特别是刚刚退欧公投以后,为了稳定经济,加息的可能性进一步降低,甚至还传出了未来可能降息的传闻...
现在来看,从利率这块看,总体未来是看好的...
既然从银行借钱才2%左右的利率,买房租金的回报在3%-5%(伦敦)或这5-8%(曼彻斯特利物浦等城市)Why not? 没理由不进场!
5 其他
其他能影响的因素还有很多...
比如最根本的,供需关系...

  • 英国经济增长,本地人收入变化怎样
英国人收入一增长,当然就会希望拥有更贵更好的房子。在英国,能贷款到的金额,大概是家庭年收入的4倍到5倍。 再加上25%的首付,就是英国人普遍能承受得起的房子的价格。
比如一个家庭年收入8万英镑,加上首付的话,他们能承受的房子的上限,大概在50万英镑。
(这就是我为什么建议,以投资为目的,买80万以上的房产要谨慎,因为之后出手的时候,大多数英国人本地买不起,能接盘的只有其他投资人,那么潜在的买家就少了。 )

  • 贷款放款的要求是提高还是降低。
    越低越容易推高房价,当时越低越容易造成地产泡沫。
    (现在要贷到投资房的贷款,银行会测试他们把还款利息提高到5.99%之后,这套房的租金还能还得起利息,他们才会放款。)
    央行会根据市场走势,调整这个还款压力测试的比例。
  • 本地和海外投资者的信心。
  • 就业率
  • 英国短期和长期住房的供应
  • 开放商建造的实际成本和机会成本
  • 本地住房政策的改变
总的来说,影响英国房价的因素有很多。
但是你只要把握好上面最关键的几点,你自己也能对未来的房价,有一个你自己的基本判断。




内容采编自网络, 不代表“北美生活网”观点, 除新闻外如有著作权争议, 请联系本站编辑,将立即处理。

谢谢欣赏,开放注册,欢迎加入北美生活网。

转载请保留当前帖子的链接:http://www.beimeilife.com/thread-18714-1-1.html 谢谢!

使用高级回帖 (可批量传图、插入视频等)快速回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则   Ctrl + Enter 快速发布  

发帖时请遵守我国法律,网站会将有关你发帖内容、时间以及发帖IP地址等记录保留,只要接到合法请求,即会将信息提供给有关政府机构。
快速回复 返回顶部 返回列表