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[加国纵横] 全世界房价上涨都怪中国人?看看加拿大媒体如何还原真相

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发表于 2016-7-13 02:38 | 显示全部楼层 |阅读模式

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不管你走到世界的哪个角落,都能见到中国人勤劳勇敢的身影。中国人带着自己辛苦积累的财富,在海外投资、置业、移民,自然也会遭到一些偏颇的误解。
不管是国内媒体还是国外媒体,常常会报道一些中国土豪挥金如土国外买房的新闻,而这些个案,经过大肆报道和扭曲渲染,让中国人背上了“炒高全球房价”的锅。
真相究竟是什么呢?
中国人都喜欢去哪些国家买房?
1、韩国
由于距离中国较近,韩国首都首尔成为中国人最喜欢买房的地方之一,截止去年,中国人在韩国首尔购买的房屋面积超过了16万平方米。

韩国的度假天堂济州岛,因为有购房送绿卡政策,也备受中国人青睐,截止目前,中国人在济州岛所持有的土地面积高达914万平方米。济州岛近年来房价已经涨了2至3倍。

2、日本
近年来,由于日元的贬值以及日本的自然环境和房屋质量优异,国内买家开始进军日本,日本为此出现了专门给中国业主服务的税务师事务所。

仅去年一年来自中国的买家在日本购买房地产花费超过20亿美元。在包括中国人在内的外国投资者热捧下,近几年东京房价涨幅高达30%。

3、新加坡
新加坡优秀的教育环境也吸引了大量中国人购买房屋。据统计,来自中国内地的买家已经买走了新加坡地产市场上10%的房子。

新加坡社会稳定、安全,被评为全世界第二安全的城市,中国人买房除了教育需求,还有巨大的投资需求。

4、美国
虽然在意识形态上,美国不是“好东西”,但美国却成为中国买家占领地盘最多的地方。仅仅在过去五年间,中国人在美国买房花了1100亿美元。中国人在美大举购置房产的动机有很多,有些人是在购买二套房,有些人是出于投资移民,还有人是为了单纯的投资。

这1100亿美元的购房款,还没有包括机构和信托,这些资金流向最为集中的地区,包括纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、芝加哥、迈阿密以及拉斯维加斯。

5、澳洲
根据澳洲外商投资审核委员会(FIRB)的数据,与前一年相比,截至去年6月底,中国投资者在澳购买商业和住宅房产高达184亿美元。

中国买家已经成为澳洲房地产业的最大外国投资者群体, 拉高了澳大利亚房价,房价普涨25%。为抑制房价涨幅,去年澳大利亚出台了一部打击外国人违法购房行为的新法规。

6、新西兰
新西兰房价近年来快速上涨,当地一些舆论因此怪罪中国人,认为是来自中国的购房者炒高了当地房价。

数据显示,奥克兰的房价从2008年底开始上涨近50%,中国买家成为新西兰第二大购房外国群体。

7、英国
在中国人海外投资置业最喜爱国家排行榜中,英国成为最受欢迎的国家。英国官方数据显示,未来10年在英国房地产市场中,来自中国的投资高达3600亿人民币。

由于近期英国伦敦房价暴涨,大量中国购房客涌向曼彻斯特、利物浦。据报道,伦敦新开盘的楼盘,60%的公寓被中国买家提前买走。

8、德国
由于一直以来严厉打击炒房行为,德国被称为是一个“敢炒房、进牢房”的国度,但即使这样也没有阻挡住中国买家的攻势。去年柏林一个1800套的公寓开售楼盘,600套被中国人买走。

在一个上海人眼里,位于德国首都的房产简直就像在廉价兜售,在柏林购房成了一个耗资很低的保值方式。他们估计柏林的房价会继续上涨。

9、西班牙
最新统计数据显示,2015年中国人买走了西班牙两千套房屋,主要以投资或旅游度假为目的。

自从2013年年底西班牙政府通过“买房换居留”政策后,中国人就一直是西班牙“黄金移民”的绝对主力。

10、希腊
虽然澳大利亚、加拿大、德国等国家都在严厉打击炒房行为,但希腊政府却特别欢迎中国人去购房。

自2013年4月起,为了缓解债务危机,希腊开展了投资25万欧元物业就可以获得永久居留权的项目。目前中国购房客在希腊已经超过俄罗斯。
11、葡萄牙

为应对金融危机和欧元贬值,葡萄牙在2012年推出购房换绿卡的项目吸引了大量中国买家。
葡萄牙政府总共发放了3165个“黄金签证”,中国公民约占总数的80%。该项目为葡萄牙带来了约合142亿人民币的收益,其中128亿人民币是房地产投资。
12、加拿大

加拿大也,当然也是中国买家不会错过的好地方,2015年如火如荼的温哥华房地产市场中,中国买家占比约达三分之一。加拿大国家银行数据显示,中国买家2015年共计花费626亿人民币用于在温哥华购置房产,占当地房产销售总额的33%。

在最受中国人欢迎的海外置业国中,加拿大排名第三;据统计,加拿大最大城市多伦多50%的新房被外国人买去,推高了当地房价,加拿大人怨气很大,称一个新楼盘一开盘,70%的买家都是中国人。
这么看来,整个世界的房价上涨,都怪中国人咯?全世界买不起房的人是不是都把中国人恨得牙痒痒了?
事实真的是这样吗?
加拿大媒体让我们看到事情的另一面
中国人投资主办的《华尔街见闻》3月24日报道称,“加拿大国家银行”最新计算发现,温哥华去年房产销售1/3来自中国买家,多伦多房产销售总额14%也同样如此,并使用了“中国炒房团横扫加拿大”的惊悚标题。

但这一报道实际上是带有很大误导性的。
据加拿大本地媒体《温哥华太阳报》报道,当地时间3月23日的确有这样一份报告出台,但发布报告的是“加拿大国民银行”(National Bank of Canada,NBOC),而非俗称“国家银行”的加拿大央行(Bank of Canada,BOC),NBOC是一家私人商业银行,总部位于魁北克省蒙特利尔市,在加拿大商业银行排名中也仅列第六位。
报告称2015年温哥华(指温哥华市而非大温哥华地区)地产销售总价为380亿加元,其中中国买家占1/3;同期多伦多地产销售总价为630亿加元,中国买家占14%。
报告称,所谓“国际买家”包括非居民外国人和外国新移民(包括在加拿大居住不超过两年的永久居民或生活6个月以上的签证访问者)。
但《温哥华太阳报》评论指出,这份由NBOC金融分析师劳特里奇Peter Routledge所作的报告是“必定引发争议”的:
首先,加拿大本国并未收集到报告中所罗列的绝大多数数据;
其次,所有重要数据的来源系美国民间机构“房地产经纪人协会”(NAR),而该协会曾不断释放“中国炒房团横扫美西”之类信息,以推动美西房价上涨;
第三,除了孤证不立的NAR,报告宣称引用了英国《金融时报》针对77名在海外购房中国富人的问卷调查(调查的结果是33.5%选择在美国购房,主要为纽约、洛杉矶和旧金山,11.7%在温哥华,8.3%在多伦多,两相对比就会发现NBOC报告中的相关数据几乎直接剥取自这份调查)。

《温哥华太阳报》评论称“该报告显然就是用这样一个取样范围如此狭隘、基数如此小的问卷结果,去联想得出了中国买家百分之几买了温哥华的房屋,百分之几买了多伦多的房屋这样的结论”,并特别指出“即便劳特里奇本人也承认‘调查取样范围的确太小了’、‘仅供参考’”。
温哥华房价畸形上涨是不争的事实,但“中国元素”究竟有多大占比,却一直争议很大。
今年2月16日加拿大房地产协会(CREA)公布数据显示,加拿大1月住房平均售价同比增长17%,达470297加元/幢,而多伦多和温哥华两个火爆的热点市场贡献了涨幅的相当大一部分,倘若剔除这两个热点市场,加拿大1月住房平均售价就只有338392加元/幢,同比增幅也要降至8%;倘若将安大略省和卑诗省整个剥离,这个数据就更会显得黯淡无光——1月住房均价会缩水到286911加元/幢,同比出现了0.3%的负增长。
CREA曝光显示,加拿大全国范围内房地产市场冷热不均,1月份已有阿尔伯特省、萨斯喀彻温省、新斯科舍省、纽芬兰及拉布拉多省房价出现同比下跌,全国26个主要城市平均涨幅只有4.7%,其中涨幅最大的是温哥华,高达31%,跌幅最大的则在纽芬兰及拉布拉多省,跌幅高达10%。
值得注意的是1月房地产库存降至5.3个月,为六年多来最低水平,CREA总裁安吉(Pauline Aunger)表示,这表明即便在如此泡沫堆积的市道,仍有许多人在抢购房屋,但这同样存在地区不平衡现象,在大多数城市,房屋供应实际上处于充足甚至饱和状态,而温哥华则出现了如蒙特利尔银行(BMO)经济学家卡维西奇(Robert Kavcic)所言的“闻所未闻的奇景”——房屋新挂牌后售出率高达91%,这意味着几乎每幢新挂牌的房屋都被人买走了。
而温哥华当地的统计数据则显示,2月温哥华(指温哥华市)房屋均价已触及180万加元/幢的历史高位,同比涨幅高达30%,销售量大涨37%,许多观察家指出,温哥华市区房价历史涨幅较高,近期实际上处于相对滞胀状态,大温哥华地区的其它市镇,有些涨幅甚至远远超过温西。
温哥华所在的卑诗省是加拿大平均收入最低的省份,房价畸高和收入偏低的巨大反差,令人们不得不找寻“其它因素”,而“中国炒房团”就是经常被提及的这个“幕后黑手”——有些希望房价上升的将之渲染为利好,反之则形容为洪水猛兽。
去年10月30日,加拿大国营信贷与住房公司(CMHC)还发布了加拿大房地产市场评估报告(Housing Market Assessment report),称加拿大15个主要城市的房地产市场都出现了抢购成风、新盘过多、价格升幅过大和房屋价格过高等危险的预警信号,其中萨斯喀彻温、里贾纳、温尼伯和多伦多为“严重过热”,而温哥华等另11个城市则“房价过高”。
CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)曾多次警告“大城市房价和收入、经济情况不符”,而一些分析家和政治家,乃至民间组织和普通民众将之习惯性归咎于“外国热钱”,尽管“外国人限购”和控制“外国热钱流入”并非刚结束不久的联邦立法选举关键词,但这不过“术业有专攻”而已,在“房屋可负担问题”最突出的卑诗、安大略等省和多伦多、温哥华等城市已不乏“空置税”、“限购”,甚至更激烈(往往也意味着更滑稽)的“外国热钱排除”呼声,且日渐影响到省、市两级政党和选举。卑诗省省选即将开锣,此时此刻“中国购房团”问题当然也再次被热炒。
然而去年11月英国路透财经的一份深度调查,却为“中国炒房团”话题浇了一盆冷水。
调查引述加拿大皇家银行(RBC)、汇丰银行(HSBC)、帝国商业银行(CIBC)和蒙特利尔银行(BMO)的相关资料显示,这些银行为争取业务,在去年上半年起悄然对房屋按揭“开闸放水”,如RBC原本规定没有本地信用记录的按揭申请者最高房屋按揭申请额度为125亿元,如今这条限令虽然理论上仍然存在,但早已心照不宣地名存实亡了。而RBC并非最激进的——谭秉荣建筑师事务所(Bing Thom Architects)城市规划师、可负担性研究员、UBC大学兼职教授甄瑞谦(Andy Yan)调查发现,在大温哥华房价最火的地区之一——UBC大学区独立屋按揭发放中,RBC的“放水”仅占8%而已。
耐人寻味的是,甄瑞谦原本是经常被“中国炒房团说”引用的论据来源,他曾发表过迄今被认为最翔实的“中国炒房团证据”。
——自2014年8月至2015年2月的、靠近UBC大学校区的独立屋销售记录中,有66%的购房者“有典型中国人姓名”,但后续调查却发现,这些购房者中但88%的购房者都申请且申请到了本地的大额房屋按揭,这一事实迫使甄瑞谦本人都坦言“这一令人吃惊的结果打破了我们此前坚信的一些理念,譬如外国购房者总是付现钱”。
近年来非常有趣的现象,就是地产业者往往不断渲染“中国炒房团说”,如去年9月中旬苏富比国际地产(Sotheby's International Realty)在其秋季展望报告(The fall outlook report)中言之凿凿,称更多富裕的外国购房者及其资金将托起2015年剩余月份的加拿大高档房地产市场价格和销量,而纸媒则持相反观点,如《温哥华太阳报》曾在4年内三次刊文驳斥这种说法“无凭无据”。
2013年该报刊出一份统计称,大温物业购买者中来自本国的比率高达95%,其中来自大温哥华地区的就占75%左右,海外购房者中,3%来自美国,来自美国以外国家者仅占2%,而中国大陆购房者则仅是这2%中的一部分。
路透财经调查让大多数观察家开始变得冷静,他们指出,这些数据表明不论有多少“华人面孔”买房,但真正托起大温房价的是加拿大商业银行的“开闸放水”,通俗地说,不论买房者是哪国人,他们一掷千金的购买力,实际上绝大多数并非来自“堤坝外”的“热钱洪水”,而是来自“堤坝内”由商业银行“开闸放水”而形成的“内涝”——通俗地说,也就是加拿大热门城市房地产价格的购销两旺、房价的扶摇直上,和“房屋不可负担”问题的加重,在很大程度上其实是被加拿大“自己人”和“自己钱”给哄抬上去的。
更有人进而指出,“华人面孔”不一定等于“中国人”,他们可能早已是永久居民或入籍加拿大公民,甚至土生加拿大华裔,前不久被炒得沸沸扬扬的“温哥华第一高价房”的购房者,就是早已入籍的加拿大籍华人,但也被某些舆论渲染为“中国人”。
有人讽刺称,房地产推手为营造“中国热钱源源不断”、“再不买房还要涨、涨了还没货”的“市场饥饿感”可谓无所不用其极,2013年春节大温哥华某楼盘放盘,房地产推手雇人冒充“中国富二代”现场“现金抢购”,被信以为真的加拿大权威传媒CBC现场采访,轰动全国,但也正是这意外曝光让骗局露陷——当天就有人戳穿,指两名“中国富二代”都是本地土生华裔,且无一是大陆来源(一名台湾后裔,另一名则是韩裔)。
且相反的信息也都会被解读为“房地产利好”,比如中国贪腐严重,他们解读为“贪官会纷纷来大温抢购房产”,而反贪风暴刮起则解读为“这会让贪官们赶紧把钱转移出来,到大温买房”。而省、市两级选举,各派政治家也会利用这个很容易调动民粹的选题生事。
近期另一个被热炒的概念是所谓“房产空置税”,但总的看来波澜不兴,因为根据加拿大统计局数据,2011年温哥华空房率不过6.7%,2014年更跌至4.8%,均低于同期加拿大大城市平均水平,这样的数据实在没法让人大惊小怪。
至于3月23日加拿大财长莫劳(Bill Morneau)要斥资50万加元搜集关于外国买家在加拿大房地产市场活动的“全面数据”的说辞,实际上是照搬去年前总理哈珀的类似表态,这在当时就被认为是不折不扣的“国际笑话”——如前所述,50万加元在大温哥华大多数地区,已经不够一幢标准独立屋的均价,用这样一点点钱,在人工高昂的加拿大,又能搜集到多“全面”的数据?
结语
很多我们认为的“真相”,其实都是一些利益集团和别有用心的人刻意营造出来的,而我们迫于专业知识和信息获取的不对等,往往只能相信这些“真相”,互联网带给人们信息革命,但互联网也让一些有资源的人士宣传“真相”更加迅速,你看到的,永远只是这个世界的一面。

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