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[加国纵横] 温哥华房价的上涨是泡沫破裂前的最后疯狂?!世事难料?

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发表于 2016-7-13 03:40 | 显示全部楼层 |阅读模式

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真的吗?温哥华房地产市场已经进入下行周期?

三年前,管理温哥华$5.2亿对冲基金的投资经理 David LePoidevin 认为加拿大银行将受到房市拖累,开始“做空”加拿大银行股票;
美国旧金山对冲基金经理 Vijai Mohan 也因坚信加拿大银行将受到房地产市场下滑冲击,把自己投资组合基金的95%用来“做空”加拿大银行股票。

不过这几年的房地产火热势头,证明他俩当时的观点错了,今日 David LePoidevin 接受《赫芬顿邮报(The Huffington Post)》的采访时也大方承认当时自己未有看清大温地区的房地产市场。
但是他今日再次表明了“温哥华房地产市场已经进入下行周期”的观点,同时也拿出了很多数字当佐证。
同比去年6月,温西独立屋成交量下降35.6%
大温地产协会(Real Estate Board of Greater Vancouver)在本周二公布了六月大温楼市的销售数据,资料显示大温地区的销售量总体呈下降趋势。

大温地产协会发言人 Dan Morrison 表示“在近几个月,虽然有大量的房屋被挂牌出售,但几乎都是迅速销售一空,供需之间仍然不平衡,虽然6月的房屋销量下降但一房难求的现象依然在一些地区存在。”
官方表示房产市场依然火热,房价依然处于上涨阶段,销售量的下降被归责于供给不足,也就是挂牌量的减少。
但通过 David LePoidevin 的统计,温西独立屋在六月份的挂牌量未减反多,较去年相比高出12.5%。
同比去年6月,温西独立屋挂牌量增加12.5%

温西独立屋价格的飙升归根结底的原因就是受投资客和海外资金的影响。
温西独立屋的房屋基准价(benchmark price)三年前为$207.02万,上月为$354.7万。
David LePoidevin 认为房屋成交量的降低是因中国为防止加剧人民币贬值的速度,限制资金外流而带来的影响。
中国政府监管

资料显示2015年中国流失了5000亿美元外汇储备。资本外流的增加是中国经济放缓的一个不稳定因素,会对中国的银行系统造成危害。
目前中国在严厉打击资产外流,目前每位中国籍居民每年只能购买约$6.5万加币的外汇资产,并且中国政府对流通渠道也进行了严格的监管,所以才会导致温西独立屋成交量的下滑。
“我认为,我们低估了从中国流进温哥华的海外资产的数目。我相信中国政府和中国人民银行会因本国利益堵住所有资产外流的通道,包括利用把人送进监狱等手段,这也是中国政府目前正在做的。”
但这并不是温哥华房地产市场下滑的唯一迹象。
加拿大政府监管

昨日,加拿大金融监管局(The Office of the Superintendent of Financial Institutions)为确保大温地区和多伦多地区的住房市场稳定性,向全国所有金融机构发出4页信函,提出一系列措施,包括要求收紧住房抵押贷款、权衡借款人还款能力以及验证收入来源可靠等政策。
加上丰业银行(Scotiabank Bank)上月暂停拓展温、多两市的房贷业务,再加上每个人自己对房地产市场的理解,足以看出加拿大西海岸的房市走进了什么样的阶段。
互联网泡沫(Dotcom bubble)的阴影

如今温哥华的房地产市场让 David LePoidevin 想起了当年的互联网泡沫。
在1995年至2000年间,也就是互联网泡沫破裂前夕的金融市场里,互联网股票价格持续上升并被严重高估,后来由于互联网泡沫破裂,纳斯达克暴跌78%。
“现在温哥华每栋房屋的价格远远超过了每个本地家庭的工资收入,这代表什么——通货膨胀。”

David LePoidevin 认为房价具有下跌50%的可能性。另外为经济学家David Madani也曾预计房价会降30%,这样的房价下跌会让大温地区房屋基准价从$91.78万下降到$45.89万。
“在任何泡沫破裂前,商品的价格都会有一个巨额的增长,温西的独立屋在一年内竟然上涨了32.1%,要知道在互联网泡沫破裂前纳斯达克估价曾在4个月内上涨25%,而温哥华在每个家庭年收入只曾长2%的情况下,房价却上涨了30%。”
另一位卖空者的观点

认为温哥华房地产市场有严重泡沫的不止 David LePoidevin 一人。
前华尔街知名卖空者 Marc Cohodes 认为温哥华的房价在未来有下降50%-70%的趋势,他也表示现在房价的上涨,并不表明未来泡沫就不会破裂。
“在房地产泡沫中,或者是生活中,任何人在倒下或者心脏病发之前都有可能会变的很胖,这和房地产泡沫一个道理。”
和 David LePoidevin 一样, Marc Cohodes 也认为海外资金流入温哥华是将本地房价推到本地人无力负担的高度。

最近有媒体报道也指出了这样的海外资金对房地产市场的影响,今年年初美国国家地产经纪协会(U.S. National Association of Realtors)的报道表示美国房地产的海外买家中,中国人占据了绝大部分,中国买家的平均房屋成交价也高出其他国家买家的平均价近$40万美金。
而且中国人最爱西海岸各州,例如华盛顿和加利福尼亚。
但当 Marc Cohodes 看到“最牛留学生$3110万买豪宅”的报道时,他表示震惊,并称如果这件事情发生在美国,美国政府肯定已经在展开调查了,这件事肯定也会闹得很大。
至于温哥华房地产市场的泡沫何时会破裂,David LePoidevin 和 Marc Cohodes 都没有给出一个明确的答案。

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