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[加国纵横] 温哥华高房价低工资的深层原因:不只是因为土豪多!

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发表于 2016-7-16 15:27 | 显示全部楼层 |阅读模式

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温哥华的房地产市场,一个“特殊”的行业。

房价面前的“卑微”收入
一个城市的房价不能完全用数字来衡量,而是得用可负担程度。很简单的道理,在年收入平均50万的地方买一套500万的房子要比在年收入5万的地方买一套200万的房子要容易的多。
只拿房屋平均单价来说,温哥华远远算不上是世界最贵。之所以被炒为最难负担房屋的城市之一,是因为相较于房价,温哥华的收入实在是有点寒酸。
一项来自温哥华Vancity的调查显示,在这个城市即便是百万富翁购买一套温哥华整体均价水平——大约是80多万的房屋,平均每年都得贷款3000元。高收入人群如此,那么……
调查显示,温哥华的中产阶级家庭年收入平均也只是73000多元。这个数字在加拿大所有大城市中是第二低的。

此外,卑诗省目前最低时薪10.45几乎是全加拿大最低的。这与它的富豪数量严重不成正比。
为何会造成这个现象?
在北美,许多城市其实都面临着房价快速上涨的压力。比如加拿大的多伦多和美国的旧金山——但这两个城市无论是繁荣度、就业机会还是收入待遇都明显好过温哥华。这就让温哥华成为了北美“最惨”的大城市:不见涨的薪水,疯涨的房价。

造成前半个现象,也就是这几个城市房价蹿升的原因,在UBC尚德商学院教授Tsur Somerville看来很简单:“当然是因为对海外买家的致命吸引力,为何有吸引力?因为这些城市普遍宜居,文化多元,环境优美并且到他们的原居地也便捷。”
“即便我们知道旧金山和温哥华位于环太平洋洋地震带,但这在移民眼中根本不算事”。

问题由此产生,这些城市本身的负载力有限但就业环境比较健康,各行业既不饱和也不紧缺。但房地产市场的炒热使得原本从事自己行业的一批人纷纷转投地产领域、移民留学领域等等,造成这些和移民相关的领域成为了金饭碗——从业人员看似已经过剩,但还是不停的有人转行而来。
在Tsur教授看来这是很可怕的,它打破了每个行业之间的平衡,造成了许多行业出现了人员短缺,热门行业则恶意竞争频发。这点在温哥华很明显——就业市场紊乱,如何能提高收入待遇?
“这个现象,将热门的房地产相关行业抽离出了健康的就业市场,这是不合理的”,Tsur表示。

在一个正常的城市里,收入水平和房价增长速度一般都是齐头并进。因为这类城市的购房者绝大多数都用来自住,那么不存在炒房也不存在空置投资。
然而在温哥华,购房者,尤其是海外购房者究竟有多少是用来自住的?Tsur教授认为,本就土地有限的温哥华却有着规模庞大的出租屋、空置屋甚至度假屋,进一步压缩自住需求者的选择空间,那么请问价格能不持续飙涨吗?

这样的上涨,和收入是完全扯不上关系的。海外投资者购买度假屋,难道会让本地人工资上涨?风马牛不相及。
据统计,截止到2016年3月,整个大温地区竟然有10800间房屋空置,这几乎可以解决三五万人的购房需求。
虽然空置税的出台能让空置房增长速度得到控制,但长期看来数字还是会只涨不跌。

Tsur教授认为,虽然没人愿意承认,但温哥华已经逐渐变成一个“度假城市”。越来越多的人选择消费而不是工作,越来越多的人甚至将炒房变成了工作;本来辛勤工作的人情绪波折,本就不景气的行业也招不到更多的人才;缺少了人才,公司的发展自然会缓慢。
长此以往,你还指望能够让工资快速上涨吗?
我们能改变它吗?
在Tsur教授看来,有几个途径也许有效。第一,给那些买房不用来自住的买家征收额外的赋税。其实这一点先前很多人都提过,但Tsur认为这些收来的税款可以用来提升低收入阶层的薪水待遇,要让这一批人能够感受到来自温哥华的关怀,从而更有在温哥华工作的欲望。

第二点,从教育角度入手。中国有句古话叫做授人以鱼不如授人以渔,政府当然可以提升工资水平,但这并不能提升工作能力甚至工作效率。这会导致许多员工容易满足而缺乏进取心。
针对这个情况,Tsur教授认为企业可以通过定期的培训、辅以考核等形式,让员工有竞争意识。通过培训可以提升他们的工作水平,再通过考核来评分,分高者给予补助,一举两得。

“最坏的情况是,温哥华最终会变成一个彻底的度假城市——富豪在这里度假,消费,而整个城市的行业只剩伺候他们的服务业。”Tsur教授感叹,“当然,我这个预测有些极端,但现在的趋势正是如此”。

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