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[国内] 中国房价拐点到了吗?有城市5年卖不完一楼盘

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发表于 2016-7-20 02:59 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  国家统计局昨天(18日)发布的6月70个大中城市房价数据显示,无论是环比数据还是同比数据,价格上涨趋势都出现遏制,不过,一线城市环比涨幅比上月略有扩大。6月引领全国楼市环比价格上涨榜的合肥,环比上涨4.9%。9 g- w4 M$ R9 j3 ?7 z
  今年以来,安徽省合肥市的房价上涨势头迅猛,价格涨了还抢不到房,买房如同买彩票。那么,安徽省其他城市的楼盘销售情况如何?有没有受到省会合肥房价的传导影响,价格和销量是否也出现了上涨呢?记者来到了与合肥市相邻的六安市。9 K7 F5 P) u" `2 D, s, t1 N
  安徽六安:开盘四五年依然没卖完
& `* a5 U0 [0 j  q6 v5 x) [; R  六安市位于安徽省西部,地处长江和淮河之间,东邻省会合肥市,西与河南省接壤。六安市有三区四县,总面积1万5千平方公里,是安徽省面积最大的地级市,全市人口580万,其中农村人口占到59%。和安徽省其他城市相比,六安市的城镇化水平并不算高,但是新建楼盘的库存量却在省内名列前茅。在六安的大街上有许多巨幅的售楼广告牌,从进入城区的国道到市中心随处可见,打出了优惠价、补贴、现房不用等这样的广告语。记者随机走进裕安区的一家售楼处了解情况。! B" }$ F# h3 J( k: q0 u7 H" O
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  安徽省六安市某楼盘销售人员告诉记者,这个楼盘原价价格可能在3200-3500,现在的价格大概在2900多,3000这个价格。该楼盘去年开盘,去年最高卖到3800多,而且据销售人员介绍该楼盘现在房源很多,而且楼层都是正的,不是偏上或偏下那种,有一个楼只卖了一套。
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1 _# A; t7 E* \1 B% D9 a/ l8 _  城南距离六安市中心仅有3公里,以前称之为城南镇,随着开发建设被当地人称为城南新区。六安的城南和城东都是近几年新建设的新城区,集中开发了不少楼盘。据记者了解,由于城南开始大规模的城镇建设也只有七八年的时间,所以这里的楼盘基本上第一次开盘的时间都在四五年前。
5 d7 A7 J! `  B! g  虽然这些楼盘都已经开盘好几年了,但是很多小区依然有没卖完的房子,所以还保留着售楼处。- L- r& W) i: m1 W
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  紧邻六安的安徽省省会合肥市,2013年平均房价是6855元/平方米,现在的均价是10074元/平方米,增长了将近50%,但是六安的房价却并没有涨起来。4 s1 R* {  O, g7 Q
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  六安市住建委公布的数据显示,2016年1-5月商品房销售均价为4517元/平方米,同比下降5.09%,环比下降5.01%。
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  安徽省清源房地产研究院院长 郭红兵:合肥市的这种房价,虽然是经历了一轮非常快速的上涨过程,但是由于六安本身的供应量在那,所以上涨并没有传导到六安市去。* p4 w( ?: J: A6 ?( p3 G
  安徽六安:烂尾楼业主路边揽客只求出手6 J' q4 `- e# f7 D2 \
  在六安市的城南和城东,有大量新建商品房,虽然在建楼盘的数量不少,却很难看到热火朝天的建设情景。因为这里有一些楼盘建到一半就停工了,停工时间长的已经有两三年。不少购房者虽然拿到了钥匙,但是面对的却是可能难以完工的小区,甚至有的再也拿不到房产证。( X& c, N* d, i) w: B  a" f" d

; K0 M5 l! {7 T+ v  记者来到安徽省六安市城南,城南这个区域是从2008年左右开始建设的,在道路两旁可以看到许多新建的住宅楼。但是这些楼房的窗户和阳台,许多窗户都没有安装窗帘,阳台上晾晒衣物和堆放杂物的比例也是非常低,这也说明这个楼的入住率比较低,在城南像这样的楼盘比比皆是。在路的另一边,远处有一个正在建设的楼盘,但仔细看,这个塔吊是处于静止的状态,据了解这个楼盘已经停工有一年左右的时间了。像这样建设到一半就停止建设的楼盘,在城南并不止有这一处。2 W2 q$ C/ X% j% r* J. `2 X
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  六安城南还有一个什么特点呢,就是马路的一边是新建的住宅楼,而路的另一边是荒地,您看这个荒地的面积还不小,还种植了不少蔬菜。记者在城南走了一圈,看到有许多地方都是这样的场景。城南住宅楼的建设量非常大,但是商业、教育、医疗的配套建设却还非常少。
- c  E9 d8 q: l8 v! J$ `  记者来到多家售楼处看房,没有见到一位来看房的顾客,也没有任何一位销售人员主动接待。销售人员都在吧台后面玩手机或者聊天,甚至有几家楼盘已经没有身穿制服的销售人员,只留一位中年妇女看门。而记者走进一家售楼处时,里面空荡荡的一个人也没有,售楼处的沙盘上、桌子上布满了厚厚的灰尘,看起来已经很久没有销售过房子了。有一位装修房子的业主正在售楼处等人,见到记者前来询问房价,非常热情地想要把自己的房子卖给记者。
) p$ ?1 k' [8 J* z4 s& ]. {, t  这位业主之所以急于出手,是因为这个楼盘面临烂尾的风险。楼盘建设较早的几栋楼已经卖出去了,而新建的楼只建到一半就停工了,小区内的绿化等配套设施也没有建设完成。据业主介绍,这个楼盘大概停了五个月了,据说是开发商欠了银行钱,银行把它收了,停掉了,现在给了房产公司在搞。
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  六安市停工、烂尾的楼盘并不只一个,甚至有一些楼盘项目已经一片荒芜变成了菜园,六安论坛等网络媒体上也可以看到历数六安各大烂尾盘的帖子和市民举横幅抗议开放商的新闻。2 D+ p! y( k* Z0 Q
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  六安广元置业有限公司总经理 黄璜:我们所知道的开发商跑路、烂尾、资金链断裂,这种情况我们听说至少有四五家。但是,比如说有些楼盘是销售掉了,但是房产证办不下来,这种情况其实在城南这边也是有的,不是一件两件的事情。
* u% y0 P5 M) [8 y  安徽六安:新建楼盘降价也卖不动
0 D* x0 j: {3 q( E4 o; a  六安市整体库存压力较大,大多数楼盘去库存任务都很艰巨。开盘三四年能够不降价,就已经算是销售情况不错的。记者也分别前往了六安市中心和新城区了解情况,看看卖得最好的楼盘能好到什么程度。
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  记者来到了六安市城南的一个楼盘了解情况,这个小区是学区房,周边有中心小学、裕安中学和省级重点高中城南中学。小区占地140亩,从2013年开盘至今,4年的时间销售了800多套房子,价格基本没有变化,而这个业绩已经是同片区销售情况较好的了。9 f7 J1 R- L6 [( K+ a/ `
  六安广元置业有限公司总经理 黄璜:不瞒你说,我们这个价格应该是停止的,涨价肯定是涨不动。( c! \: r7 y/ U- m. R2 t
  六安广元置业有限公司总经理 黄璜:不能说回到解放前,大概也是相当于五年前的水平吧。在四五年前拿地的时候,我们预期的售价是4200、4500左右。但是,现在实际的均价只有3600、3800这个水平。
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  在这个楼盘的销售中心,打着销售特价房的广告,特价房每平米2800元,比楼盘平均价格低了1000元左右。但是销售人员说,别看便宜了这么多,特价房还是卖不出去。. l% ^3 W: r4 @3 w4 A
  六安广元置业有限公司总经理 黄璜:有些专家学者呼吁,为了响应中央去库存这个号召,开发商应该积极主动地降价。根据市场实践来看,我们周边也有价格很低的,但是它照样卖不动。同样,我们这个小区由于楼层、位置、方方面面,也有相对不理想的房源,我们也做特价处理也不好卖。所以,不是说一降价就能够去库存的。: z; x1 a; j( v7 g
  销售人员介绍说,六安的楼市是冰火两重天,新区的有些楼盘降价也卖不动,市中心的一些楼盘却抢的热火朝天。记者也前往他所说的卖得火的楼盘了解情况。
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  六安市的楼盘库存量比较大,这个库存量在安徽全省都处于较高的水平,所以大部分楼盘销售压力都比较大,卖得不是很好,但是也有个别楼盘卖得还不错。记者所在的这个楼盘就是今年六安卖的最火的楼盘之一,但记者来到售楼处的时候,看到这里空荡荡的一个客人也没有,没有人在这里看房。销售人员告诉记者,这是因为他们的房子基本卖光了,现在无房可卖。这个楼盘在五月底推了一栋楼,开盘当天甚至出现了要摇号抢房的场景,但是今年以来,六安全市也只有这一个楼盘出现了抢房的场景。! Z. l! ]! K! \) L

% h' e# D7 L( i  安徽盐业银华投资公司总经理 沈时东:上午六点多的时候已经有很多客户到现场,当时我们100多套房子,大概到现场有400组客户。两个小时整个盘去化了120套,我们采用的开盘方式是摇号,在六安这个城市引起了轰动。
( b8 w* b. m7 i: T) J  这个楼盘位于六安市中心,规划面积15万方,周边有多个学校和繁华的商业区。在六安市去库存压力较大的情况下,这个楼盘还能出现抢房的场景,让不少当地人都感到震惊。但是从销售价格上来看,2014年年初开盘价格5300元,在整体市场行情不太好的时候,曾经降到4800元。目前售价在5500元左右,相比两年前开盘价只涨了200元。多位业内人士表示,能够在不降价的情况下达到75%的去化率,在六安市这已经是非常好的销售业绩。
4 r4 o6 N2 k9 f* J  安徽六安:进城务工人员首选省会城市置业
( R8 M$ l! {* u7 G* f+ Q. G  六安市的农业人口居多,农村居民进城置业比例大,这就导致六安的房地产市场出现两个特别的现象:一个是小户型的房子降价也卖不动,适合三代同堂的大户型才受欢迎;第二个是许多去省会工作的人过年才回家,所以他们首选合肥置业,并不愿意在六安买房。0 l& S8 O) _- d8 f3 H( j
  六安市农业人口数量相对较多,有很多乡镇人口进城首次置业。这些客群的特点是三代同堂居多,因此120平米以上的户型比较受欢迎,中小户型很难销售。城南不少开发商都将小户型作特价处理,也有开发商看到一期开盘的小户型销售难,在之后的建设中直接去掉了小户型的设计。
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6 M. e) D2 J: `9 _5 i  安徽省清源房地产研究院院长 郭红兵:六安现在是安徽省城市当中,县比较多的城市,它的整个城镇化水平也还是一个有待于提升的状况。另外一个,整个六安市来讲,它地域的面积比较大,山区也比较多,向六安集中的过程也很明显,农民进城等等也比较明显。
# M3 }8 c4 P0 g" Q& B5 E) f  由于六安市仍以农业为主,工业、服务业还不是特别发达,许多进城务工的人员首选去相邻的省会合肥市工作,这些人基本到年底的时候才会回到六安,这就导致一部分客群流向了省会城市去购房置业。) G8 t9 [4 a' Q, u/ r4 x  B

) }3 W" L+ s& Y0 N9 N  安徽蓝火置业顾问有限公司总经理 王永兴:从我们现在操作的几个楼盘,绝大部分都是从乡下,或者是县城的人,直接到省城来购买,直接跳过六安,或者直接跳过蚌埠。整个安徽省来说,南北这一片区,基本上购买房的意向,首选还是合肥。
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$ N: H+ x7 |# {8 L# p5 p0 d  从近5年六安房地产市场开发投资情况来看,2011年房地产投资96.4亿元,同比大增54.4%,之后每年投资额都有所增长,增幅逐渐放缓。2014年和2015年,六安市土地成交量同比都出现下降,并且住宅用地的成交比例有所下降。2014年全市成交土地中,有6.6%是住宅用地,2015年住宅用地占比为4.3%。而和六安市相邻的合肥市,2015年住宅用地占比达到19.4%。
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  在安徽全省5月份土地供应情况明细中我们看到,六安市5月份土地供应面积为603.6亩,但成交面积和成交额均为0。  安徽蓝火置业顾问有限公司总经理 王永兴:一个城市房地产要火爆,主要的原因人口要流动,要有人口、有产业,有产业才能留住人才,有人才这个房地产才能供起来。
" K1 N1 ~8 y" _' ?, w  v  安徽六安:政府贴钱再送面积 库存依然高企
4 k: Z3 }4 B% M5 D2 }5 ?+ y# T  D, I! X- s  六安市的楼盘库存量大,降价也不好卖。为什么会出现这种情况?面对去库存难的问题,六安市政府又采取了哪些刺激楼市的措施?这些措施是否起到了明显的效果呢?0 q9 u% H2 e/ O" q0 D0 U
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  六安市之所以有大量新建商品房,降价也卖不动,主要是因为前几年开发建设时,集中出让土地数量较多,并且缺少配套设施的规划。1 t' f% o  D6 v" z; [
  六安广元置业有限公司总经理 黄璜:当时在2011、2012年的时候,在那两年集中出让了将近20块地,当时在出让这么多地的时候,当时连马路都没有,我们来看的时候就是一片荒地,甚至一般的越野车都开不进来。
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4 g! @( C. u9 A  现在城南的楼盘周边依然是大片荒地,城南集中建设了20多个楼盘,但是如今还是只有一条公交线路,无法满足居民出行需求。据相关机构统计显示,六安市2011年房屋新开发面积441万平方米,同比大涨77.3%,之后每年的新开工量都维持在450万平方米左右。2011年开始集中建设大批商品住宅,而市场需求并没有随之猛增,这就导致产生了大量商品房库存。! R0 H) o/ ]0 |
  截至2015年年底,六安市商品住宅可售套数41990套,库存量较往年小幅上涨1.2%,按照2015年月均去化套数计算,库存去化周期为23.8个月,去库存压力巨大。为了去库存,六安市政府也推出了一系列购房补贴的措施。记者在多家楼盘都看到2500元左右的超低优惠价,再享受政府补贴的广告。
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* n; d$ Z' h( J4 L  w. s5 A+ _  某楼盘销售人员告诉记者,即使没有六安市的的户口只要买房子也可以享受到政府给的补贴。
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, U' R9 R4 k0 S6 n! @- _0 J  六安市在去年出台了购房补贴政策,在市区购买144平方米以下的商品房,可以享受每平方米200元的价格补贴和缴纳契税额50%的财政补贴。除此之外,六安市还推出了购房券政策。选择购房券进行安置,按照被征收房屋建筑面积的1.15倍换算安置建筑面积。也就是被征迁的房子有100平方米,选择购房券安置可以增加15平方米计算安置房价格,用购房券还可以在城区购买商品房。- w: d" R! u# X, e
  安徽省清源房地产研究院院长 郭红兵:当第一轮房票开始应用的时候,商品住宅的销售增长量就会表现的比较明显,当房票这个过去以后,它的回落也还是明显。对于契税政策来讲的话,变化不是很大。
# x- |; h" A  K( I# ?: i% V  即使去年出台了一系列政策刺激楼市,商品房库存水平依然较高。在主城区周边,城南、三十铺、六舒三路沿线等区域,存量房约有300万平方米,呈现外环式分布。这些地区目前整个入住率仍然很低,当地楼盘开发商估计入住率大概有三分之一。夜晚走在城南的街道上,很难见到行人,和繁华的六安市中心形成鲜明对比。
2 V1 k- \. P& T2 W( {  大多数城南的道路只有两排路灯,由于商铺数量少,小区入住率低,很难见到景观灯和商店的灯箱。街道上过往的小轿车数量也很少,偶尔有几辆大卡车经过,出租车更是难觅踪影。
3 M# N9 e' Q/ z9 g. E9 ~5 F  六安市的情况并不是特例,像安徽省的淮南、蚌埠、铜陵等城市的房地产市场同样面临较大压力。但是今年4月份,安徽全省商品房新开工面积同比大涨95%,呈现快速回升趋势。和河南、山西等中部省份相比,安徽1-4月份新开工面积的增速还是最低的。3 S+ ~) i- d% s$ U5 y- E
来源:搜狐头条

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