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[金融八卦女] 现在买房还有前途吗?

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发表于 2016-7-24 16:07 | 显示全部楼层 |阅读模式

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房地产是中国最敏感、最激烈的话题,也是中产阶级和富裕阶层最喜爱的投资渠道。现阶段下,买房还有前途吗?

文/ 释老毛
来源/毛有话说(微信号:mao-talk)
上篇:房地产市场是否还有前途?
地产股、银行股都绕不开中国的房地产市场。地产股、银行股等接近净资产的价格,港股甚至大幅低于净资产,这种估值反映了市场先生的极度悲观。而房地产这又是中国最敏感、最激烈的话题。有专家如陈准称房地产至少还有二十年繁荣期;最占据道德制高点的观点是存在严重的泡沫,必须腰斩才行;折中观点是房地产告别黄金时代进入白银时代。老毛君来聊聊房地产。
房价为什么高?
我们不要道德评判,不要感性认识,一切实事求是,用数字说话。大家都说买不起,因此有泡沫。但商品房是不是给老百姓买的?以前买不买得起?我特地找了1989年人民日报控诉北京房价的报道:“北京最近提供2万多平方米住房,每平方米1600元至1900元。若买两居室,少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食,每月存储50元,已是极限,100年才能买上两居室。——摘编自人民日报1989年2月20日第2版”。当时的消费品物价是多少呢?白菜2分/斤、豆角1元/斤,现在多少钱一斤?2006年,北京平均房价是7375元/平,2016年数据显示十年来北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。一切都是幻觉,可能不是房价涨,而是货币一直在贬值而已。80年代你的工资水平买不起房,现在你的工资水平照样还是买不起!十年来,除了电脑、家电没有涨价,因为制造效率的提高克服了成本压力,而农产品不可能大幅提升生产力,因此随着货币水涨船高。土地更是不可创造的,除去政府税费,房价的上涨部分只是更为忠实的反映了货币增多的现象,因此称房子是最佳抗通胀品种不无道理。

房地产的供求关系
从供应方看,中国人多地少,国土面积只有2%的土地适合居住,18亿亩耕地的红线不可触动,可居住土地的供给就那么多,这是锁定的。美国城市建成区占国土面积的3.1,日本占国土面积的4.2,中国所有的建成区加起来只占国土面积的0.33,而所有的城市建成区真正用于居住所占有的面积只有全部国土面积的0.11。
从需求方看,目前中国城市化率不足55%。有人说低估了,再加上2个点也是空间巨大。十三五规划很明确了,城市化率每年增加1个点,还有数亿人口需要搬进城市。城里的中产阶级有钱了、有孩子了、生二胎了,还有源源不竭的改善性需求,二居室想换三居室,大户型想换别墅。衣食住行,住是真正的渴望,因为你一生最长的时间是和自己的房子一起度过的。中国人会把住房看成是他的第一种需求,“不吃不喝也得买房”。不只城市人,在农村,为了娶媳妇,借钱也得买房。有些人说,房子抑制内需,一套房子消灭一个中产阶级。你买了一套房子,财富并没有消失,而是从现金变成了不动产,不但没有消灭中产阶级,反而使之享受了增值,实际上,中产阶级和富裕阶层最喜爱的投资渠道就是买房子。买房子在产业链上拉动50多个行业,怎么就不是内需,难道只有吃喝玩乐才是内需吗?有需求,还要有有效需求,即购买力支持的需求。购买力是居民收入决定的,居民收入表现为货币。货币,只能越来越多,人均收入要翻番,启动国民收入倍增计划,这意味着什么?未来要释放多少货币?
任志强说过,商品房就是卖给富人的,这是正确的废话。实际上真正消费商品房市场的、通过市场渠道买房的就是富裕人群。这些富裕人群为城市建设作了很大的贡献,这部分人绝对应该是中国城市建设的功臣,直接推动了中国城市住房水平的提高。而只有通过商品房的热卖,才能给政府提供源源不断的资金,保证棚户区、旧城改造的顺利进行,真正保证保障房的实现。穷人怎么活?仔细看看,普通老北京市民哪个不是几套房?商品房就是跟普通人的工资脱钩的。每年大规模的城市建设,老市民得到的拆迁改造、补偿收入,根本就没有算到居民总收入里面去。有的人可能工资一千块钱,住的房子价值上千万,拆迁之后取得的现金收入,即可买新房。所以,很多迷惑性的指标是不靠谱的,什么收入房价比,这个收入是指纯工资收入,那当然是离谱的数字。外地人进京怎么办?没办法,谁让你来呢?来了不是享受而是打拼来的,你可以选择逃离北上广,但很多年轻人绕了一圈还是选择了回归,因为公平的机会几乎都集中在大城市。

房地产的成本
从房价构成来看,组成房价总成的诸多因素,建安成本、人工工资、土地成本和税费,哪个能降?理论上还有活动余地的就是土地的价格,而物权法、和土地管理法规和拆迁法规,都会导致拆迁成本越来越高,土地成本只会越来越贵。这些政策的出台,实际上是落实产权,那以后土地的征用更难。例如,北京主城区的拆迁安置中,货币补偿已经突破13万/平的天价。未来甚至可能出现这种情况,即便政府不赚钱,零利润转让地块(保障房),仅拆迁成本都会高于以前的出让成本。
为什么这一轮开发商举牌的新地王都出现在郊区新城?很多人大呼看不懂。例如北京四环内已经没新地了,只能拆迁,有时候在二环黄金地段能看到不少老胡同旧危房,但谁能拆得动啊?拆条胡同别说给政府的出让金,光给拆迁户就得几十亿补偿款。所以现在开发商宁肯到五环六环造新城,也不愿在二环拆旧城。
政府调控之保障房
房地产调控,保障房搞了这么多年,房价降了吗?保障房能不能增加供给?不可能,因为保障房也要占地,土地整体是有限的,挤占了商品房的土地份额,反而导致商品房土地更为稀缺,从而长期推高房价。从香港、新加坡的经验看,保障房不会降低房价,只会分化房价。老毛君去过新加坡,那里大部分人住在政府公屋里;商品房只是富裕阶层、中产阶级买得起,但其价格丝毫不动摇,一直高高在上。
政府调控之物业税
物业税可以降低房价,只是一个美丽的传说。借调控房价为名征税,只不过是让老百姓心理好受一些。你看,那些囤房、炒房的投机分子,那些不劳而获、一夜暴富的寄生虫。政府要征重税惩罚他们,真是大快人心呵!但正如张五常教授所说的,增税能降低房价?闻所未闻!因为在市场经济自由交易的条件下,名义上的纳税人和实际上的纳税人可能完全不同。只要住宅市场长时间内供不应求。增加税负丝毫不会改变供求关系失衡的事实,也很难长期抑止购房者的购买热情,加税唯一的后果是提高了住宅的成本,通过价格传导给消费者,他们才是物业税真正的承担者。
政府调控之限购限贷
2010年开始,国务院启动史上最严厉的调控措施,限购限贷,貌似杀伤力巨大。然并卵。调控实际上是压制需求但是不可能消灭需求。我们看到,房价在盘整了三年之后,在2016年初突然井喷,日光盘频现;谨慎了三年之久的开发商被迫恐慌性抢地,地王频出。
计划调控中,大量的中小房产商转让项目退出市场。于是,行业整合开始了。一方面需求在越来越聚积,一方面供应商在越来越集中,后果将是什么?限购限贷,如同骑虎,已成难下之势。原来的房地产因为高利润形成了高度分散的行业格局,而政府的严厉调控实际上是为行业巨头们清理门户,反而为万科、保利这些龙头提供了机遇。龙头万科从调控时占有率2%到现在超过4%,还引来野蛮人在股市上举牌。


结语:买房不能靠政府

想政府包办,福利分房,无疑是痴人说梦。79年之前,中国计划经济福利分房,真实结果呢?到1978年,中国城镇居民人均居住面积为3.6平方米,而这个数字在1949年是4.5平方米。30年间,中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长,反而比1949年每人少了0.9平方米。相信经历过那个时代人都有记忆,一家人几代同堂挤在一间小平房里度日,这就是传说中的天堂。现在,我国人均住房已达34平方米,已达到发达国家水平。事实胜于雄辩,我们走了十多年的住房市场化改革方向是正确的,中国的城市化可以说是人类城市发展史上的一个奇迹,而不是一个污点。

下篇:房地产的白银时代:分化与变局

上篇谈房地产十几年长牛背后的逻辑和动力,核心有四点:城市化、国民收入提升、货币放水、土地供给制度。从大的历史周期看,城市化进程完成、国民收入快速提升进程结束,房地产的长牛恐怕才能终结。在此之前,即便有周期波动,例如90年代房价下行周期、11-15年也有一个调控的小熊市,但大趋势还是螺旋式上升的,这就是十多年前牛刀易宪容等专家屡屡唱空、屡屡打脸的根本原因。
大家注意,老毛君(WX号:mao-talk)不是忽悠去高位接盘,实际上我呼吁抄底房产的时点恰恰是在15年5月股价亢奋房价低迷的时候。“熊市不买股,牛市白辛苦;牛市不买房,熊市泪汪汪”,你懂的。
现在房地产主流的观点是过去十五年野蛮成长的黄金时代已经结束,目前正在进入白银时代。咱继续聊聊白银时代的房事。
房地产的白银时代
今年的经济基本是靠房地产拉起来的。工业是过剩产能不景气、金融业经历了股灾休养生息、社会消费品零售总额同比增长10%,电商占了88%,渗透率也差不多了。整体除了房地产没啥亮点。统计局公布的第二季度宏观经济数据,整个上半年,房地产业的同比增幅在各行业中位居第一。
房地产确实是在回暖。关于房地产复苏的持续性,也有争议。最典型的是社科院发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.13(2016)》大胆指出:“如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。”但不要忘了,去年年底,社科院的报告预测,“2016年第二季度后,房价有出现一波断崖式下跌的可能”。蓝皮书也是牛刀。
实际上,预测房价走势是非常难的,即便业内人士也往往被打脸,别说当年三剑客了,行业领袖王石在2000年加入WTO时预言中国房价会下跌,结果呢?反指啊!
目前看,政策风险不大,打压的空间几乎没有,一线城市还在限购,未来要讨论的恐怕是放松管制的问题。房地产已经是新常态软着陆的救命稻草,房地产才是政府的真爱。三驾马车,投资表现低迷,上半年固定资产投资同比增长9%,为十六年以来的最低水平,仅基建投资略微回升。
金融风险也在可控范围内。房地产开发商的杠杆率高一些,前几年的限融导致房企只能依赖的信托融资,现在的利率下降有助于房企债务置换,减轻财务压力。家庭杠杆率,中国是全球家庭债务最低的国家之一,政策是地方政府和企业去杠杆,鼓励家庭加杠杆。
如果不出现致命的风险,那么所谓白银时代,房地产断崖式暴跌不大可能,井喷式暴涨也很难持续,两种极端走不得,大概率是进入放缓的乏味期。在这个大背景下,白银时代两个字:分化。
一是房企分化:中小房企出局,巨无霸体现优势,房企越来越寡头化,行业集中度提升。
二是城市分化:一线城市豪宅化,极为抗跌;三四线城市屌丝化,去库存压力巨大;二线城市不确定,有的上升为准一线,有的沦落为三线。
三是城区分化:一线城市的老城区缓慢增长,郊区的新城变为新增长点,关键是轨道交通网和人口溢出效应。
分化一:房企寡头化
按照中国指数研究院的数据,房地产行业集中度进一步提升,百亿军团扩容至80家,市场份额接近40%。第一阵营(1000亿元以上)的销售均值已经是第三阵营(100亿~300亿元)的9倍。第一阵营包括7家千亿级企业,万科、绿地集团、万达商业、保利地产、恒大地产、碧桂园、中海地产。万科、绿地将房地产行业带入到了“两千亿”时代。根据克而瑞研究中心的统计,2014年全年销售额TOP10、TOP20的市场占有率分别为17.2%和23.2%,较2013年提升3.5个和4.3个百分点。
为什么今年地王频现?其实就是房企寡头化的体现,已经不是小资金能玩的游戏了。寡头格局的房地产市场价格操纵能力更强,议价权上对消费者更不利。地产行业未来就是恐龙时代,强者恒强,野蛮人举牌也是举万科,买地产股一定要买大公司,中小房企最终的结局就是退出或被购并。

分化二:一线与三线冰火两重天
7月18日,国家统计局发布“2016年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”,显示一二线城市房价同比涨幅明显,三四线城市基本保持稳定。

本图表摘自任泽平先生研报
这都是计划惹的祸!2010年史上最严厉的调控出台,限购限贷,定向打击的就是因四万亿过热的一线城市房地产,翻翻当时媒体报刊,对三四线城市一片唱多声,还有小城镇建设的发展战略,结果诱导开发商一窝蜂跑到三四线城市,造了很多鬼城,变成了现在的天量库存压力。同时,一线城市供给不足,大量需求因为限购限贷被抑制,导致供需关系惊天逆转。
中国指数研究院的报告显示:一、二线城市商品住宅库存压力已基本释放,三、四线库存仍相对较高。根据重点城市可售面积及出清周期数据,一、二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内,而多数三、四线城市去化时间仍超过15个月。很多布局在三线城市的房企,特别是抗风险能力较弱的中小房企,建议股民不要碰,债务率、周转率都有恶化趋势。
而一线城市布局的房企去库存压力并不大,例如存货最高的绿地控股,由于布局在一二线城市,存货周转天数为410天,也就是一年多时间就能消化掉存货。所以一线城市存在补库存的动力,这就造成北上深看不懂的“地王”现象,很多郊区动辄就拍出几十亿地王。根据上海链家市场研究部数据,2016年上半年,在上海土地出让交易中,住宅类用地有20幅(去年23幅),土地面积103.6万平方米,全市住宅类用地的平均溢价率高达158.2%,土地金额共计449亿元,比去年同期上涨11%。
一线城市北上广深的一枝独秀,在白银时代将成为新常态,背后是城市化进程的深刻背景。以前官方力推的小城镇战略已经被事实证伪,中国不可能把人口像撒芝麻一样平均分布在均衡发展的小城镇上,这是计划经济的乌托邦。最终现实还是逼迫政府选择了大城市为龙头的城市化路线。
1)人类的特点就是扎堆,这是本性决定的。城市之间的竞争必然是强者恒强,形成一二个超级大都会,其他的都是星罗棋布的小城镇。
日韩人口密度高,可是你到他们的三四线城市看看,也没多少居民,居住条件很舒适,房价贵的是大都市,人口全像沙丁鱼罐头一样挤在那呢!日本26%以上的人口居住在首都圈,49%以上的人口集中在东京、阪神、中京等三大都市圈;韩国整个国家就一个城市,汉城,占韩国人口50%,而且大家甘愿冒着炮火的威胁也要扎堆生活,汉城在北韩的大炮射程之内。
再看地广人稀的国家:美国,人口也是扎堆在纽约、洛杉矶、加州湾区几个城市带,房价也不便宜;鸟不生蛋的澳大利亚,按说人口稀疏该分散开都当大地主吧,可是人口基本集中在墨尔本、悉尼两个城市,占50%。
2)只有一线城市才能提供足够的资金、社会服务和创业就业机会,才可能容纳大量人口。小城镇没有提供足够创业就业的机会留住人口的能力,所以我们看到,前几年很多吵吵逃离北上广的年轻人又悄悄回流到一线城市。要理解,没有阴谋论,是城市发展的客观规律,不是国家不想发展小城镇,不想治大城市病,是臣妾办不到啊!
3)中国目前阶段一线城市暗含着一个现代文明期权。为什么北上广深人多钱多机会多?北上广深港的价值不在于硬件多先进,在于这是中国最接近现代文明的几个点,代表了城市的法治文明,代表了你的房子不会被随便扒掉,代表了哪天出现雷洋那样的事会有很多人关注并伸冤……这就是为什么硬件差不多的条件下而房价与二线城市相差几倍?这就是为什么中国有钱人跑到北上广深买房,更有钱的人跑到香港美国买房,买的不是房,是文明!
所以,老毛君(WX号:mao-talk)一直以来的判断就是:
第一,北上深一线城市房价跌不下去,稳步慢涨,迟早与香港看齐;
第二,三四线城市再怎么去库存,让农民进城接盘,短期并不乐观。
两极分化,房地产就是中国社会的缩影
分化三:副中心与城市带
一线城市内部又会发生分化:老城和新区。老区相当于大蓝筹,新城相当于创业板。老区的地段好配套完善,都反映在房价上了;新城随着大规模的造城运动,会享有一个成长期权。中国的城市化速度是令人咋舌的,很多人学李嘉诚,说买房重要的是地段、地段、地段。殊不知十年二十年前这些黄金地段就是荒郊野地,住着住着,人口越来越多,资金投入越来越多,设施越来越完善,慢慢就住成黄金地段了,这是置业领域的价值投资。想当年,二十年前老毛君帝都求学的时候,北四环还有农田,现在的豪宅区世纪城当时叫四季青公社。恍然若梦啊!
今年拍出的地王大都分布在一线城市的郊区新城,春江未暖鸭先知,这就是趋势。上海拍的地块在松江、周浦、宝山、奉贤、青浦等区,面粉比面包贵,很多人直呼看不懂。造城运动就是打造副中心,通过卫星城构建一个城市带来舒散单一大都会的功能。北京选择通州作为副中心,上海市打造四个副中心:青浦、松江、嘉定、临港。副中心并不鲜见,东京的副中心有三个:新宿、涩谷、池袋。为什么要一线城市必然大力发展副中心?
一是溢出效应。一线城市太贵,人们只能选择附近居住,慢慢就把周边带动起来了,最典型的就是燕郊之于北京。08年燕郊刚火的时候还是大农村,房价不到2000元,现在破2万,十年十倍,其实论涨幅燕郊秒杀帝都。这就是成长股与蓝筹股的区别。
二是轨道交通。万众瞩目的宝万大战,万科向深地铁增发最主要的理由就是以后地产高度依赖轨道交通,话糙理不糙。政府财政也是随地价两极分化的,今年上海上半年财政收入同比增长30.6%,增速为近13年来同期最高;辽宁上半年财政收入增速负增长18.6%。政府有钱必须花,你懂的,于是我们看到一线城市雄心勃勃的轨道交通计划。拿北京的副中心通州与廊北三县看,已经纳入统一规划。北京要建新东站,京唐高铁京滨高铁已动工,还有大七环涿密高速纵贯京东三镇,与京哈高速形成交通十字大枢纽。通州和廊北三县形成一个京东新都,当年梁思成的规划就是保留北京老城,另建一个新北京作为行政中心,现在的双黄蛋规划就是落实梁氏规划。郊区的繁荣本质上是交通的产物。地铁网、高铁网、高速公路网才能舒散老城区的人口与资源,目前中国大城市的轨道交通与东京纽约比还是短板。
副中心的推动,未来的一线城市不再是一座城,而是一个城市带。就像加州的湾区、美东的大纽约;日本的首都城市圈、阪神城市圈,中国未来的中国人口将高度集中在三大城市带:京津冀一体化的京津走廊、长三角、珠三角。近五年人口流入超过100万的13个城市,三大城市带就占8个,环渤海有京津,长三角有沪苏,珠三角有广深莞佛。预计2020年,上海将拥有3000万人口,北京将拥有2500万人口。
最后重申,老毛君只谈房市,不建议追高买房,特别是投资性购房,务必谨慎,风险自负。其实巴菲特年轻的时候只租了一个小公寓,刚生下的小孩都没买摇篮和童车,直接放抽屉里养……,因为人家炒股的回报远远高于买房啊。


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