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[美国纵横] 如何做一个又赚钱又快乐的房东?

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发表于 2016-7-31 00:21 | 显示全部楼层 |阅读模式

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近年来房价飞涨,越来越多的人选择投资房产来实现资产的保值和增值。因此,今天的周末专题跟大家聊聊房产投资这件“小事”。
房产投资的收益是通过房屋买卖和房屋租赁两种方式来实现的。
首先来说一下房屋买卖。通过房屋买卖来赚钱,通俗来说就是赚取卖出时点的价格(扣除交易相关费用)与买入时点的价格(同样扣除费用)之间的差价。房价会受很多宏微观因素的影响。大到经济环境的变化、相关政策的变动,小到房屋周边环境及配套设施、房屋的装修配置,还有买卖双方的心理博弈等等因素,这些都会不同程度影响房产的价格。房产投资者要做的就是综合考量各种因素对房价的影响,努力做到低点买入高点卖出,赚取差价。关于房地产市场的分析在往期的问答中略有涉及,一直关注的读者应该也能够有一定的了解。在此不做过多分析。
说重点:怎样通过租房来赚钱,做一个快乐的房东。
一、每一套出租房都是一个小生意
既然说租房是一个小生意,我们不妨从成本和回报的角度来考虑。这里说的成本不是买房成本,而是房东投入到租房子这件事情上的现金成本和时间成本。
为了便于理解,首先我们从“二房东”的角度来看待租房这件事情。二房东付出的现金成本简单来说就是“一手租金+装修投入”。
举个例子。二房东以3000元月租金与房主签5年租约,再投入10000元简单装修,然后以月租4000元租出去。5年下来,二房东的现金成本是付出的18万租金+1万装修费=19万,收回的租金是4000×12个月×5年=24万,5年利润合计为5万。(这个计算没有考虑每年租金递增,但是大致可以与空置期相互抵消)
再说说二房东的时间成本。他的时间成本是花费在租房这件事情上的时间和精力。时间成本可以用他花同样的时间和精力在别的工作上的收入来衡量。如果他花同样的时间和精力在别的工作上的收入远超过5万,就不划算。当然,二房东手里一般都不只有一套房子,所以应该以每套房子的利润加总来进行比较。只有当二房东认为利润总和大于他的时间成本,他才会从房主那里拿房转租去赚取差价。
然后我们再来分析大房东,也就是房主的利润。对于房主来说,诸如物业费和契税这样的费用是不论出租与否都存在的,是沉没成本,在考虑租房时不应该计入成本内。因此,房主主要考虑再投入的“装修成本+时间成本”与“租金回报”的关系。
为此再举例说明:假设上例中房子的市场平均租金是4000元/月,假如提出“不翻新不处理租期内的维修”的条款则只能以3000元的月租金成交,而负责租期内的合理维修责任并装修翻新可将月租金提高到5000元成交,前者房东投入的“装修成本+时间成本”最低,后者最高,两者的月利润相差2000元。那么当房主再投入成本(装修成本+时间成本)按月分摊小于月利润差价2000元/月时,才值得为提高租金进行再投入。
那么装修成本控制在什么范围内是合适的呢?装修成本对于提高租金的作用是边际效应递减的,也就是说一开始,房主投入的装修成本能够大幅提升房屋租金,但是随着成本的提升,相同数量的成本所能提升的房屋租金将会越来越小。
因此,装修成本应该找到一个点,在这个点上总回报最高。庄主认为,装修费用应以一年内能够收回成本为宜,并进一步提供一个指标来进行估算:
R=(月租金差价×12)/总装修费用

首先,R必须大于1,这样才能够在一年内收回成本;其次,R值理论上应该是随装修费用变化的一个向下的抛物线,找到最大收益的办法是找到抛物线的顶点。
一年的租金差价并不算多,通常只够做表面的翻新,比如刷刷墙、换掉地板、窗帘,再挂两幅画,放上几件淘宝买的漂亮又不贵的家具。房东需要仔细考虑怎样用最少的钱达到最好的效果。
再说时间成本。房主的时间成本与二房东类似,都是指他花同样的时间和精力在别的工作上的收入。在这里将房主的时间成本细分为自身的时间成本和受房客因素影响产生的时间成本。
房主自身的时间成本是由房东自身条件的不同带来的成本差异。在一段租期里,房东在其它工作上的赚钱能力,家人是否有空闲帮忙打理,是否正忙于各种人生大事无暇或无心情顾及等因素,都决定了房东的内部时间成本的高低。
受房客影响产生的时间成本指的是租客的不同,产生的不同成本,类似于售后成本。通俗的说就是租客“麻烦不麻烦”。
如果房东的自身的时间成本很高,不如直接给租客足够的租金折价换取“无售后”条款,或者干脆租给二房东让其转租。如果房主有时间又有提高租金来赚取更高利润的愿望,可以进行再投入赚取这份租金差价。
二、找到完美的租客,做一个快乐的房东
经常会有房东再租了一段时间的房子后感慨:宁可租金低一点,找个不麻烦的租客。但实事上,租金低的租客并不一定不麻烦,有时反而是租金高的租客麻烦更少。我们将租金的高低与房客麻烦不麻烦进行排列组合,可以得到四类房客:

相信所有的房主都希望自己的房客是A类型的房客,那么怎样能遇到这样完美的房客呢?这其中必定有运气的成分,但是房东也可以做些改进提高遇到完美房客的机率,主要有三个方面:
(1)整理房子。做一些翻新,让房间看起来温馨时尚,甚至令人心动。更不容忽视的是,租客看房前做彻底的清洁,做到如五星酒店客户那样干净。能付高租金的租客,通常对环境有更高要求。当一个不吝租金的高要求租客走进你的房子,看到满屋的破败肮脏,即使你免费给他住,他还是会转身就走。
(2)考察租客。了解租客的性格和时间成本,这决定了将来是否麻烦。性格爽快、收入高、工作忙的人更容易成为一个优质租客。在签约前与租客的接触中,发现斤斤计较、磨叽、不守时、谎话连篇这些特点的要小心,一开始就很麻烦的将来会更麻烦!
另外,租客的时间成本越高,越没有时间为一点小事来烦扰房东,比如换个灯泡、通个下水、换个龙头,与其等房东抽出时间来修理,不如自己动手马上解决或找物业来修。很多小问题租客就近处理比房东来回奔波处理要简单得多。某些有的是闲工夫,又很计较的房客,会为一点小事来回折腾房东。
(3)不要急于出租。能付得起高租金又不麻烦的租客总是少数,看房的租客越多,出现的可能性越大。如果你的房东时间成本高,目标客户是A,那么在遇到B、C、D的时候就要跳过。即使多空置一两个月,等A的出现也是划算的。
同样的,租客也想遇到一个好房东。如果租客想获得更低的租金折扣,在与房东接触时表现出爽快、守时、不计较、收入稳定、不麻烦房东等特质,“怕麻烦”的时间成本很高房东也常常会乐意少收点租金,甚至缓几天起租,续约也不涨租金。
关于租房的一些事情就讲到这里。但是需要注意的是,如果出租房子会影响到卖房,那不如果断空置并收拾一新,让房子能有更好的状态呈现给买家,因此而增加的溢价可能抵得上几年的租金。

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