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[经济金融] 在北上广深买一套房,出租多少年才能回本?

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发表于 2016-8-6 03:15 | 显示全部楼层 |阅读模式

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租金收益率一直是房产投资关注的重点,放眼世界各大城市,哪些地方租金收益率较高,哪些城市能成为下一个投资风口?掘金大师根据权威的“全球房产指南”、CoreLogic、Zillow上的数据,发布全球各大城市租金收益率,看看各城市房产年租金收入与购房总价之比例。0 o0 A( ?* U$ y

% p* ^6 B2 l# Q1 {8 D7 X/ r: s分析发现,日本的东京和大阪、美国几大热门城市、欧洲的马德里、加拿大的蒙特利尔、新西兰的惠灵顿等,均拥有比较不错的租金回报率。而在户型方面,中小型公寓回报率普遍高于大型公寓和别墅。
% Y* p, T" u0 Z! R1 {$ A来源:海外掘金4 f# |2 ~. k: F0 V& j" s+ x
值得注意的是,国内四大一线城市的租金回报率却出奇的低,这也使得“全球房产指南”对中国房地产投资作出了泡沫警告。国人投资房地产主要是期待资产价格升值来实现收益,而非通过中长线的租金回报来实现收益。: ?: b1 Z$ t/ @( w
与之相反,日本虽然有人口下降趋势,购房总需求不足,但房屋租赁市场却比较火热。其资产增值程度有限,但租金回报率比较高,表现出一幅与国内房产投资截然相反的情形。
+ m4 M7 O/ ]+ Y2 H% q# [本文数据来源:
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  • -全球房产指南(Global Property Guide),包含全球各国房价、税收、租金等多方面的权威信息;+ ~; x- c  r) H9 e. H$ Z
  • -CoreLogic,全球最重要的房地产信息和情报提供商之一;0 Y) V. C  f! Q% k  H
  • -Zillow是美国房地产交易必看的网站,集合全美多家MLS房产数据,提供详实的美国地产信息。6 ^, r/ v( W! D4 f$ \  n
下面是具体情况。. ^, Y7 v! L7 n3 S, y  N7 g
1欧洲
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. q# C5 T) m/ v8 N, {伦敦房产回报率平均是3%左右。
' v6 d$ w+ M2 Y- V6 e+ W  [伦敦城区与周边地区房地产收益率有一定落差。中心城区租金收益率略高于周边地区。就拿120平米的公寓来说,中心城区租价约为是6600英镑/月,售价是25万英镑,而周边地区是约为5000英镑/月,售价却高达23万英镑,其对应收益率是3.21% 和2.72%。
4 e+ l1 s( s; H巴黎  m% X0 q3 Z' E  M1 y7 J3 R
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法国巴黎房地产回报率中规中矩,租金收益率平均水平低于4%。巴黎房产市场供不应求,这一定程度上推动房价增长。 据全球房地产指南报道,巴黎中心城区公寓每平米高达11600 欧元,而每平米月租金却徘徊于30到36欧左右。. W1 E! z# `, L7 i
马德里3 w" ~7 g7 u; l: Z: L" m+ M8 M
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西班牙房地产市场正在回温,一方面与其逐渐走出债务危机有关,另一方面与外国投资者进驻有关。马德里中心城区和郊区租金有一定差异。就投资而言,马德里中心城区的小型公寓是最好的选择,郊区的小型公寓次之,租金收益率均接近5%。: u6 w: F& s6 i" w6 J, Q, V* i, _
2北美
$ J/ A: a7 s/ L/ F+ a美国
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2 y3 [9 C2 F; l- ?! F$ S1 R; o美国房地产市场是海外投资不可或缺的资讯来源。根据美国最大房地产网站Zillow的房价与月租金中位数等数据,美国南部城市奥兰多在美国热门城市中,租金回报率位居榜首,高达10%。其他熟为人知的大城市租金回报率同样诱人,基本维持在5%左右的水平。
) Y) r. Q1 _& a9 V3 a$ b加拿大) v* Z- ]8 x8 B# u; F/ Q

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; ]) {- i, J- ?4 H% B# U加拿大房产市场同样火爆。出人意料的是,蒙特利尔租金收益率远高于温哥华和多伦多。一座60平方左右的公寓收益率高达7%。 多伦多房产租金收益率游走于5% 左右,温哥华房产收益率与多伦多基本持平。而随着温哥华、多伦多两大城市房价的持续上涨,两地租金收益率或将逐步降低。
: X$ n& y! R% K5 p3大洋洲) a0 }$ V) l( z, c8 t/ w
澳大利亚- N" p9 S' z6 D/ G  y5 l: @7 ^

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. N' B( M! g: e4 `将卧室的数量作为标准,悉尼的租金收益率存在较大的波动。全球房地产的研究表明,1房租金回报率高达5%, 3、4 房租金回报率低于3%。样本进一步表示,悉尼小型公寓是投资海外房产的绝佳途径。而CoreLogic的数据显示,墨尔本的公寓回报率为4.1%,别墅的回报率则只有2.9%。% W3 c/ e; N0 \- y6 D
新西兰
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) z/ B5 `* f0 ?/ h新西兰近年来成为海外房地产投资的新宠。就拿惠灵顿而言,房地产租金回报率从6.88%到8.43%不等。这进一步说明,新西兰除了是居住圣地,亦是海外投资的好去处。
: H( `/ T$ q+ F4亚洲
$ X8 R9 F+ U# k! v, R日本
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日本房地产市场的较高租金收益率,成为吸引海外投资者的关键。即便人口中长期呈下降趋势,房屋租赁市场却依然值得期待。其中,中小户型用作民宿投资成为热潮,东京小型公寓收益率高于大型公寓,这与小型公寓市场火爆有一定联系。但东京房地产的平均收益率游走在3.4到5.4%之间。相比之下,大阪房地产投资率更诱人,高达6%。8 ?  ]& {# p6 Y
东京和大阪的平均租金收益率比较高,但不算惊艳。然而,若是临近商圈和电车站附近的中小户型公寓,其租金回报则能达到8%-10%,前提是要选好的地段和投资标的。这也造成了最近国人蜂拥至日本投资小户型民宿的现象,花费不到国内一线城市房产价格的一半,就可投资日本民宿,并获得高出国内几倍的租金收益率。( n2 n' Z( @: N! Z
新加坡
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新加坡向来被誉为亚洲的天堂,可其独特的房地产市场,使得租金回报率出人意料地低。全球房地产指南甚至说,你永远不会想去新加坡买一套房地产投资。新加坡公寓每一平米约为13500美元。与此同时,新加坡租金收益率徘徊于2.5%,大型公寓的投资率略低于小型公寓。也就是说,如果你对新加坡情有独钟,那小型公寓投资会是更好选择。* q8 o) ^) v3 y+ Q1 D/ @) ?4 g
香港3 b0 L/ k( X3 z% Z! [

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/ U4 z5 o8 F) H8 \香港投资房产的租金收益率低于正常水平。普遍的租金收益率徘徊于2%到3%之间。这意味着房产所有人依赖房屋租赁来获得利润的想法基本破灭。与此同时,相对租金而言,香港房屋的出租费用并不低。120平方的公寓月租金高达7000美元。众所周知,香港富裕阶层向来会购买房地产实现资产的保值。与此相类似的市场有澳门和新加坡。5 }. u% d3 Y  ]% o% ~& Y0 g% A
中国大陆四大一线城市
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*注:内地四大城市房价由中国指数研究院发布的2016年6月百城房价指数算出,城市平均租金根据中国房价行情平台发布的《中国城市租金排行榜》得出。  ?& \. A( S9 c
中国房地产市场的租金回报率持续走低,一线城市的租金回报率均低于3%,其中北京、上海、深圳的租金回报率更是低于2%,最高的广州也只有2.55%。: Q' E/ E: @9 J5 a. E# m4 B3 w
如果买房后希望通过租金来获得回报,显然国内一线城市并非太好的选择,需要40-60年的租金收入才能收回购房时所花的成本。假如一个人25岁买了一套房,在不考虑通胀的情况下,最快要到65岁回本。
6 w0 U; ~. \- q4 c人生又有几个40年或60年呢?国内房产价格的增值能否一直像近年来一样无休止地上涨呢?' X! @, D3 W/ ~  d
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