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[经济金融] 在北上广深买一套房,出租多少年才能回本?

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发表于 2016-8-6 04:15 | 显示全部楼层 |阅读模式

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租金收益率一直是房产投资关注的重点,放眼世界各大城市,哪些地方租金收益率较高,哪些城市能成为下一个投资风口?掘金大师根据权威的“全球房产指南”、CoreLogic、Zillow上的数据,发布全球各大城市租金收益率,看看各城市房产年租金收入与购房总价之比例。& O8 T  p% X6 u* q$ P

) W; D% |1 u+ Z# n/ q7 ~3 R分析发现,日本的东京和大阪、美国几大热门城市、欧洲的马德里、加拿大的蒙特利尔、新西兰的惠灵顿等,均拥有比较不错的租金回报率。而在户型方面,中小型公寓回报率普遍高于大型公寓和别墅。
% k, h  m. s1 y  [; h5 E1 b% v" Y7 a来源:海外掘金
, X) ~: z8 [* b值得注意的是,国内四大一线城市的租金回报率却出奇的低,这也使得“全球房产指南”对中国房地产投资作出了泡沫警告。国人投资房地产主要是期待资产价格升值来实现收益,而非通过中长线的租金回报来实现收益。
& y8 ~7 V' m4 s( |) v1 T与之相反,日本虽然有人口下降趋势,购房总需求不足,但房屋租赁市场却比较火热。其资产增值程度有限,但租金回报率比较高,表现出一幅与国内房产投资截然相反的情形。
: G0 [; c9 }7 h本文数据来源:1 o6 I- C- M/ F4 o6 I& M! L

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  • -全球房产指南(Global Property Guide),包含全球各国房价、税收、租金等多方面的权威信息;' K% Y+ m7 C+ f& d- n9 ~
  • -CoreLogic,全球最重要的房地产信息和情报提供商之一;
    1 c# J/ ?+ {) {5 r
  • -Zillow是美国房地产交易必看的网站,集合全美多家MLS房产数据,提供详实的美国地产信息。% p) a1 l( V; r4 }" s# H
下面是具体情况。
5 u. y  k) X+ n, \, h1欧洲/ B7 o! d) r, d& c8 m& [
伦敦" Q2 t! D+ V0 B" [* \8 P  W. w
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/ ]; q- x  _0 n6 P# g伦敦房产回报率平均是3%左右。+ u8 h9 ]; j7 t- n8 |- d! ]9 n
伦敦城区与周边地区房地产收益率有一定落差。中心城区租金收益率略高于周边地区。就拿120平米的公寓来说,中心城区租价约为是6600英镑/月,售价是25万英镑,而周边地区是约为5000英镑/月,售价却高达23万英镑,其对应收益率是3.21% 和2.72%。
% ~! J1 \* @% h2 E) U; A巴黎+ R9 j' M' f4 Q) w- R

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法国巴黎房地产回报率中规中矩,租金收益率平均水平低于4%。巴黎房产市场供不应求,这一定程度上推动房价增长。 据全球房地产指南报道,巴黎中心城区公寓每平米高达11600 欧元,而每平米月租金却徘徊于30到36欧左右。
: d# b0 f9 `" B; ]6 A, j" s马德里1 _7 L: B' m4 q1 o! D

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9 C3 a4 i8 @8 A  J西班牙房地产市场正在回温,一方面与其逐渐走出债务危机有关,另一方面与外国投资者进驻有关。马德里中心城区和郊区租金有一定差异。就投资而言,马德里中心城区的小型公寓是最好的选择,郊区的小型公寓次之,租金收益率均接近5%。# d9 p/ L) z1 T: X6 m3 S* \
2北美
3 [6 P! v& @! w美国
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美国房地产市场是海外投资不可或缺的资讯来源。根据美国最大房地产网站Zillow的房价与月租金中位数等数据,美国南部城市奥兰多在美国热门城市中,租金回报率位居榜首,高达10%。其他熟为人知的大城市租金回报率同样诱人,基本维持在5%左右的水平。# {% k0 }3 Y0 a4 f  k0 N
加拿大; E% P0 P. d3 m8 s5 W, N

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加拿大房产市场同样火爆。出人意料的是,蒙特利尔租金收益率远高于温哥华和多伦多。一座60平方左右的公寓收益率高达7%。 多伦多房产租金收益率游走于5% 左右,温哥华房产收益率与多伦多基本持平。而随着温哥华、多伦多两大城市房价的持续上涨,两地租金收益率或将逐步降低。
2 Z" y) ~9 L! w8 g4 z, }1 M  w2 N3大洋洲5 I4 K" u0 L; v  S8 Y1 a$ R/ s& L
澳大利亚- B7 y. \: Q# F' \
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& T& `- G# V8 A8 J' d将卧室的数量作为标准,悉尼的租金收益率存在较大的波动。全球房地产的研究表明,1房租金回报率高达5%, 3、4 房租金回报率低于3%。样本进一步表示,悉尼小型公寓是投资海外房产的绝佳途径。而CoreLogic的数据显示,墨尔本的公寓回报率为4.1%,别墅的回报率则只有2.9%。
& _4 ]& M1 M2 }. b; a: j1 ]新西兰
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1 O. P4 E) r7 |6 c0 A9 \新西兰近年来成为海外房地产投资的新宠。就拿惠灵顿而言,房地产租金回报率从6.88%到8.43%不等。这进一步说明,新西兰除了是居住圣地,亦是海外投资的好去处。
1 M- f4 J6 R; f9 D% V/ O3 r4亚洲* D& |$ ^5 g: L3 `/ j; E, b
日本
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9 J' ?+ z, H8 T日本房地产市场的较高租金收益率,成为吸引海外投资者的关键。即便人口中长期呈下降趋势,房屋租赁市场却依然值得期待。其中,中小户型用作民宿投资成为热潮,东京小型公寓收益率高于大型公寓,这与小型公寓市场火爆有一定联系。但东京房地产的平均收益率游走在3.4到5.4%之间。相比之下,大阪房地产投资率更诱人,高达6%。3 R6 W) l  x2 c- u* I
东京和大阪的平均租金收益率比较高,但不算惊艳。然而,若是临近商圈和电车站附近的中小户型公寓,其租金回报则能达到8%-10%,前提是要选好的地段和投资标的。这也造成了最近国人蜂拥至日本投资小户型民宿的现象,花费不到国内一线城市房产价格的一半,就可投资日本民宿,并获得高出国内几倍的租金收益率。4 T5 s, \6 `3 B* y9 z; o
新加坡
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新加坡向来被誉为亚洲的天堂,可其独特的房地产市场,使得租金回报率出人意料地低。全球房地产指南甚至说,你永远不会想去新加坡买一套房地产投资。新加坡公寓每一平米约为13500美元。与此同时,新加坡租金收益率徘徊于2.5%,大型公寓的投资率略低于小型公寓。也就是说,如果你对新加坡情有独钟,那小型公寓投资会是更好选择。$ V" o6 J/ x) a+ R6 b
香港4 C) Z3 t& w: L- m* w! R0 B# ~

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8 |* P3 r! S" B2 Q+ A香港投资房产的租金收益率低于正常水平。普遍的租金收益率徘徊于2%到3%之间。这意味着房产所有人依赖房屋租赁来获得利润的想法基本破灭。与此同时,相对租金而言,香港房屋的出租费用并不低。120平方的公寓月租金高达7000美元。众所周知,香港富裕阶层向来会购买房地产实现资产的保值。与此相类似的市场有澳门和新加坡。5 p8 ?( C$ S# {( P3 B) E# N
中国大陆四大一线城市+ r1 x: F6 h4 c7 F7 W7 O

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0 Z" Z: a3 h3 Y5 Z) D*注:内地四大城市房价由中国指数研究院发布的2016年6月百城房价指数算出,城市平均租金根据中国房价行情平台发布的《中国城市租金排行榜》得出。7 G  _8 V9 I1 t" B; f
中国房地产市场的租金回报率持续走低,一线城市的租金回报率均低于3%,其中北京、上海、深圳的租金回报率更是低于2%,最高的广州也只有2.55%。8 N; w' M: e* q4 q6 c( y
如果买房后希望通过租金来获得回报,显然国内一线城市并非太好的选择,需要40-60年的租金收入才能收回购房时所花的成本。假如一个人25岁买了一套房,在不考虑通胀的情况下,最快要到65岁回本。
0 x/ o( K4 N$ D8 }人生又有几个40年或60年呢?国内房产价格的增值能否一直像近年来一样无休止地上涨呢?. a. [* d/ G- p5 {' ~+ J
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