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[美国移民综合] 美国可以买房移民吗?

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发表于 2016-8-7 22:42 | 显示全部楼层 |阅读模式

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' s7 J6 s7 Q1 a* H9 j. {! N近期还是有投资人问是否可以买房移民美国,借朋友的一篇文章给这部分投资人做个解答:
5 B5 ?  T* \& G- I' F# z美国移民,与之前的加拿大联邦移民和欧洲买房移民等,最大的区别是,EB-5投资一定,要“at risk”,一定是要有风险的,喜欢绕着规则走的国人就在琢磨是否美国有买房移民的方式。
: h8 o5 p5 x+ [) C( H. z以前,就有投资者问,买房可以移民美国吗?这两年,类似的问题少了,但是变种来了,办EB-5给房产做担保,真是符合中国投资者最爱,可以吗?
. A8 Y7 q& j6 y% v8 }* |先看第一个问题:EB-5资金能用来购买房地产吗?
2 {  B% Q8 R/ @; N9 XYes和No。USCIS(移民局)并不禁止使用EB-5资金来收购房地产;但是,通常不会将收购房地产项目的EB-5资金作为输入条件计算到就业经济模型中。9 |8 P3 X$ T- f( }' H. B9 ]% ^, O
Izummi判例,指明“所有资金必须注入到能创造就业的经济活动中。”例如,一个创造就业的企业,可以用一些EB-5资金来收购土地,而别的EB-5资金用来开发并且运营该片土地。该企业创造的就业,可以在所有EB-5投资者中分配。这部分的分配比例应该在项目计划书中详细说明。% y- d7 F& A* b1 B# T
投资者不能通过消极投资,诸如仅仅购买房地产的方式,获得美国永居身份,因为投资资金必须“有风险”地注入,并且资金要被用于创造就业。
* h& d3 H7 h% x1 @1 ]9 z也就是所谓的,类似欧洲的“买房”移民,是不可行的。
  H8 ?- r4 @; `8 `+ d我们再来看,是否有所谓的积极的方式,通过房产投资,实现“买房”移民的。* }) s, `) O8 p8 ?1 S" E
如果通过在美购地,建宾馆,创造就业,并实现移民的。这是一条可行的路径,小一点标的酒店,也就500-1000万美元,再附带建个餐厅,可以多雇点人,所创造的直接就业就可以满足好几户家庭所需的就业要求。大点标的,3000万美元上下,租用个区域中心的牌照,可以是公寓或酒店等等,要是一组投资者一起参与投资的话,也可以实现十几二十多户家庭的就业用工要求。这类房产项目,在美国还是比较多的,而且市场相对规范,如果运营正常,拿到永久绿卡后,出售物业也是比较容易的。+ O6 ?6 j5 q+ Q, y
但是,通常,这类项目的实质,还是在积极地经营业务,需要投资者承担一定的商业风险,并不是国人所谓的买“房”移民,因为,此“房”非彼“房”。
/ F' R5 a( f' a% }国人所谓的买“房”移民,往明里说,就是买“别墅”或者“公寓”,以后能满足自住要求的,进而实现移民的要求。非常坦率地讲,如果这条路能走通的话,那么美国EB-5的签证配额,不涨到每年30万张(也才能满足10万个家庭),都抵挡不了国人的要求。想想吧,50万美元,也就国内一线城市的一套标准住宅,搬家去美国的成本也太低了,看看每年排队抽签,拿不到H1B签证,而不得不回国的中国留学生数,咱就明白了。7 T) k' E6 ^+ g
那么,所谓的“买房”移民走不通,是否有办移民用房产来抵押担保呢?
9 {6 s5 q0 P+ ^9 D: L) q' w先看下以前的一个项目案例。; x3 B1 Y5 u4 u) f4 U: a6 V1 j
2011年左右,某项目启动时,开发商给了投资者,一份在开发商名下,美国国内等值房产的清单,投资者可以选择,如果5年后项目方不能还款,可以要求拿房。很好,非常对国人的胃口。区域中心,照此思路,递交了所有项目文件给USCIS,申请I-924范本认证,但是USCIS迟迟不批,问题就出在,投资没有“at risk”(风险),USCIS认为有“Redemption Issue”(赎回问题)。然后,投资者不得不重签协议,放弃拿房,然后递交I-526申请,继而拿到了绿卡。这是实际的案例,也就是说,已经有项目方,试探过USCIS对于类似问题的底线,那就是从USCIS的具体审批层面,只要有看到,所谓不能还款就给房子的方式,就认为投资没有“at risk”,那就是不能获得I-526审批的。0 y5 Z6 w' b  \* ^' Q3 C' R
OK,那你USCIS不是,如果在项目文件里,看到拿房协议就拒I-526申请,咱不能不把这份拿房协议放在申请文件里吗?2 e: g0 ]7 E" T/ P- |, ^  k
没错,这其实,也就是投资者在问的问题,怎么讲呢,这就是投国人所好,设计出来的方案。也就是说,另外签一份类似购房的协议,在I-526申请中并不体现出来,这份协议甚至可以是用亲戚朋友的名义来签的。. @& J3 y$ Y- O" q; N
好,看起来很美。递交给移民局的文件,完全正常,没有“Redemption Issue”(赎回问题),可以获得审批。同时,在私下协议里,投资者也获得了项目方的担保。) A8 a$ o* W7 r' M3 `" o9 J
这类方式,这些年来一直有项目方投中国人所好,屡试不爽。
$ h5 D6 U, U( a2 k7 T, t这里中国投资者需要考虑两个问题:
, i# j% P$ G- H; U& ?1. 一个融资不存在太大困难的开发商,为何需要冒着违反移民法的风险,将自己置于不利境地。去年,有个被SEC起诉的项目,就有涉及到类似的私下协议。
; E( ~! U9 v7 }2 c1 N2. 同时,对于投资者来说,如果项目方一旦违约,不给你房子的时候,你是否能起诉项目方,将之前的私下协议披露呢?如果不披露,你拿什么对博公堂,如果披露,向移民局昭告你有私下担保协议,绿卡是否还想要了?所以,一旦出问题,你就将自己置于两难的境地。6 ?4 O) o4 }/ n8 T3 B5 H5 {
最后,想解释下,并非所有担保协议都不可行。8 h, w) w9 a4 a- O5 A- {: K
有些项目方,提供公司、个人或者土地房产担保,给NCE(新商业企业 - 即:EB-5投资者成立的贷款企业),而并非给到单独的EB-5投资者,并不存在上述所谓的“Redemption Issue”(赎回问题)。当然,在这种情况下,你也别想能有一套给你个人的房产担保。
8 A3 ^$ S( E5 U/ |6 `* `% g好,买房移民美国,很美很天真。9 S# c+ m, |/ p% q% a1 \1 L+ X# c
编者:对于什么是“风险状态”的普遍理解是,资金投入必须确实被承诺,且不能有还款担保或是赎回。当有证据证明,投资者同时面临“损失的风险”和“获得收益的可能”,投资款就可被认为是处于“风险状态”。移民行政上诉办公室(AOO)在一个案例中否定了投资者通过投资拥有一个物业单元,即属于一种担保还款的形式,继而不能满足投资处于“风险状态”的要求。+ d0 ~1 V' f; a+ h7 u- J
办理美国投资移民千万不要有侥幸心理,一定严格按照美国的法律进行!
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