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[美国移民综合] 买房可以移民美国吗,办美国移民可以给房产吗?

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发表于 2016-8-7 23:44 | 显示全部楼层 |阅读模式

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最近忙,拿老话题翻出来讨论下。话题是老话题,玩法还是新玩法。% k) A  Y8 u! Y7 I3 m
美国移民,与之前的加拿大联邦移民和欧洲买房移民等,最大的区别是,EB-5投资一定,要“at risk”,一定是要有风险的,喜欢绕着规则走的国人就在琢磨是否美国有买房移民的方式。
# |4 n; C- W% v) D/ p$ }# N以前,就有投资者问,买房可以移民美国吗?这两年,类似的问题少了,但是变种来了,办EB-5给房产做担保,真是符合中国投资者最爱,可以吗?
! @; `3 W. u5 ^1 m: ]先看第一个问题:EB-5资金能用来购买房地产吗?3 z7 \0 _) m7 a! k' ^( A
Yes和No。USCIS(移民局)并不禁止使用EB-5资金来收购房地产;但是,通常不会将收购房地产项目的EB-5资金作为输入条件计算到就业经济模型中。- d  H* a) f- {, a  X3 j2 `
Izummi判例,指明“所有资金必须注入到能创造就业的经济活动中。”例如,一个创造就业的企业,可以用一些EB-5资金来收购土地,而别的EB-5资金用来开发并且运营该片土地。该企业创造的就业,可以在所有EB-5投资者中分配。这部分的分配比例应该在项目计划书中详细说明。+ T+ V& t* z& h- |6 c
投资者不能通过消极投资,诸如仅仅购买房地产的方式,获得美国永居身份,因为投资资金必须“有风险”地注入,并且资金要被用于创造就业。
/ Z9 B% `5 j9 V! i也就是所谓的,类似欧洲的“买房”移民,是不可行的。' v7 o/ T6 k+ f8 M2 o; q+ ~$ k
我们再来看,是否有所谓的积极的方式,通过房产投资,实现“买房”移民的。2 F3 c; E/ \5 o! L& N% A3 Y
如果通过在美购地,建宾馆,创造就业,并实现移民的。这是一条可行的路径,小一点标的酒店,也就500-1000万美元,再附带建个餐厅,可以多雇点人,所创造的直接就业就可以满足好几户家庭所需的就业要求。大点标的,3000万美元上下,租用个区域中心的牌照,可以是公寓或酒店等等,要是一组投资者一起参与投资的话,也可以实现十几二十多户家庭的就业用工要求。这类房产项目,在美国还是比较多的,而且市场相对规范,如果运营正常,拿到永久绿卡后,出售物业也是比较容易的。5 s$ F. Y. ?; i, H$ z' U+ j2 O* F) E
但是,通常,这类项目的实质,还是在积极地经营业务,需要投资者承担一定的商业风险,并不是国人所谓的买“房”移民,因为,此“房”非彼“房”。5 h! Y0 H$ {- G
国人所谓的买“房”移民,往明里说,就是买“别墅”或者“公寓”,以后能满足自住要求的,进而实现移民的要求。非常坦率地讲,如果这条路能走通的话,那么美国EB-5的签证配额,不涨到每年30万张(也才能满足10万个家庭),都抵挡不了国人的要求。想想吧,50万美元,也就国内一线城市的一套标准住宅,搬家去美国的成本也太低了,看看每年排队抽签,拿不到H1B签证,而不得不回国的中国留学生数,咱就明白了。
; [" \8 @# x0 p2 Y1 c- S那么,所谓的“买房”移民走不通,是否有办移民用房产来抵押担保呢?
% p7 g2 r  C7 V' h8 `! i/ w2 ?先看下以前的一个项目案例。1 \2 v$ N/ L7 b5 o; k
11年左右,某项目启动时,开发商给了投资者,一份在开发商名下,美国国内等值房产的清单,投资者可以选择,如果5年后项目方不能还款,可以要求拿房。很好,非常对国人的胃口。区域中心,照此思路,递交了所有项目文件给USCIS,申请I-924范本认证,但是USCIS迟迟不批,问题就出在,投资没有“at risk”(风险),USCIS认为有“Redemption Issue”(赎回问题)。然后,投资者不得不重签协议,放弃拿房,然后递交I-526申请,继而拿到了绿卡。这是实际的案例,也就是说,已经有项目方,试探过USCIS对于类似问题的底线,那就是从USCIS的具体审批层面,只要有看到,所谓不能还款就给房子的方式,就认为投资没有“at risk”,那就是不能获得I-526审批的。" x% J7 Q4 S. [# w" O
OK,那你USCIS不是,如果在项目文件里,看到拿房协议就拒I-526申请,咱不能不把这份拿房协议放在申请文件里吗?
; O( ^+ G( g1 `9 T- \没错,这其实,也就是投资者在问的问题,怎么讲呢,这就是投国人所好,设计出来的方案。也就是说,另外签一份类似购房的协议,在I-526申请中并不体现出来,这份协议甚至可以是用亲戚朋友的名义来签的。) n& d; t, a+ t8 ?. q! _
好,看起来很美。递交给移民局的文件,完全正常,没有“Redemption Issue”(赎回问题),可以获得审批。同时,在私下协议里,投资者也获得了项目方的担保。
3 U" W0 h2 r+ S5 ?/ c这类方式,这些年来一直有项目方投中国人所好,屡试不爽。
3 C% W2 U7 C: h这里中国投资者需要考虑两个问题:9 S, P$ o" L( h' s' X6 ^' m- d/ K1 B
1. 一个融资不存在太大困难的开发商,为何需要冒着违反移民法的风险,将自己置于不利境地。去年,有个被SEC起诉的项目,就有涉及到类似的私下协议。: Z6 o% ?; ?, l- }! g" I- ?" ?
2. 同时,对于投资者来说,如果项目方一旦违约,不给你房子的时候,你是否能起诉项目方,将之前的私下协议披露呢?如果不披露,你拿什么对博公堂,如果披露,向移民局昭告你有私下担保协议,绿卡是否还想要了?所以,一旦出问题,你就将自己置于两难的境地。
' e4 x4 r3 @* J; Y: q- a) r最后,想解释下,并非所有担保协议都不可行。" ^8 ]0 u( s: \
有些项目方,提供公司、个人或者土地房产担保,给NCE(新商业企业 - 即:EB-5投资者成立的贷款企业),而并非给到单独的EB-5投资者,并不存在上述所谓的“Redemption Issue”(赎回问题)。当然,在这种情况下,你也别想能有一套给你个人的房产担保。2 Y# U6 e7 M( x  w
好,买房移民美国,很美很天真。
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