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[美国移民综合] 买房可以移民美国吗,办美国移民可以给房产吗?

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发表于 2016-8-7 23:44 | 显示全部楼层 |阅读模式

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最近忙,拿老话题翻出来讨论下。话题是老话题,玩法还是新玩法。
: Q" _/ X' p) i6 I6 X( Q: g美国移民,与之前的加拿大联邦移民和欧洲买房移民等,最大的区别是,EB-5投资一定,要“at risk”,一定是要有风险的,喜欢绕着规则走的国人就在琢磨是否美国有买房移民的方式。
2 `5 }4 x8 A: T, p* u" ?2 z( F以前,就有投资者问,买房可以移民美国吗?这两年,类似的问题少了,但是变种来了,办EB-5给房产做担保,真是符合中国投资者最爱,可以吗?+ e( f: F4 h' ?
先看第一个问题:EB-5资金能用来购买房地产吗?: X* j& X/ x$ a) |. U
Yes和No。USCIS(移民局)并不禁止使用EB-5资金来收购房地产;但是,通常不会将收购房地产项目的EB-5资金作为输入条件计算到就业经济模型中。5 H0 B4 q$ G2 I' {) z3 M
Izummi判例,指明“所有资金必须注入到能创造就业的经济活动中。”例如,一个创造就业的企业,可以用一些EB-5资金来收购土地,而别的EB-5资金用来开发并且运营该片土地。该企业创造的就业,可以在所有EB-5投资者中分配。这部分的分配比例应该在项目计划书中详细说明。
! P+ @- Y/ ~+ G( S! p! Z; `  ~( `. }投资者不能通过消极投资,诸如仅仅购买房地产的方式,获得美国永居身份,因为投资资金必须“有风险”地注入,并且资金要被用于创造就业。( r, n* ?  |4 S# [# A9 g) N
也就是所谓的,类似欧洲的“买房”移民,是不可行的。
" t! Q: D2 I# v( h我们再来看,是否有所谓的积极的方式,通过房产投资,实现“买房”移民的。) H1 r7 O2 J7 n9 W; r# C
如果通过在美购地,建宾馆,创造就业,并实现移民的。这是一条可行的路径,小一点标的酒店,也就500-1000万美元,再附带建个餐厅,可以多雇点人,所创造的直接就业就可以满足好几户家庭所需的就业要求。大点标的,3000万美元上下,租用个区域中心的牌照,可以是公寓或酒店等等,要是一组投资者一起参与投资的话,也可以实现十几二十多户家庭的就业用工要求。这类房产项目,在美国还是比较多的,而且市场相对规范,如果运营正常,拿到永久绿卡后,出售物业也是比较容易的。6 y8 y- _3 C! c$ F/ D6 L( }! f
但是,通常,这类项目的实质,还是在积极地经营业务,需要投资者承担一定的商业风险,并不是国人所谓的买“房”移民,因为,此“房”非彼“房”。
( d- h+ Y* c) K6 s国人所谓的买“房”移民,往明里说,就是买“别墅”或者“公寓”,以后能满足自住要求的,进而实现移民的要求。非常坦率地讲,如果这条路能走通的话,那么美国EB-5的签证配额,不涨到每年30万张(也才能满足10万个家庭),都抵挡不了国人的要求。想想吧,50万美元,也就国内一线城市的一套标准住宅,搬家去美国的成本也太低了,看看每年排队抽签,拿不到H1B签证,而不得不回国的中国留学生数,咱就明白了。* T" [' [; `. u; \9 q& G
那么,所谓的“买房”移民走不通,是否有办移民用房产来抵押担保呢?
3 [+ ?* e0 T1 G  h- a先看下以前的一个项目案例。* y) P, b( u+ q( u# v" x8 S
11年左右,某项目启动时,开发商给了投资者,一份在开发商名下,美国国内等值房产的清单,投资者可以选择,如果5年后项目方不能还款,可以要求拿房。很好,非常对国人的胃口。区域中心,照此思路,递交了所有项目文件给USCIS,申请I-924范本认证,但是USCIS迟迟不批,问题就出在,投资没有“at risk”(风险),USCIS认为有“Redemption Issue”(赎回问题)。然后,投资者不得不重签协议,放弃拿房,然后递交I-526申请,继而拿到了绿卡。这是实际的案例,也就是说,已经有项目方,试探过USCIS对于类似问题的底线,那就是从USCIS的具体审批层面,只要有看到,所谓不能还款就给房子的方式,就认为投资没有“at risk”,那就是不能获得I-526审批的。
: k! l/ }( W# E, F, k* FOK,那你USCIS不是,如果在项目文件里,看到拿房协议就拒I-526申请,咱不能不把这份拿房协议放在申请文件里吗?
' ?1 x$ A6 k8 _* O. v$ q没错,这其实,也就是投资者在问的问题,怎么讲呢,这就是投国人所好,设计出来的方案。也就是说,另外签一份类似购房的协议,在I-526申请中并不体现出来,这份协议甚至可以是用亲戚朋友的名义来签的。- l5 X7 M/ Y* ?/ X* v( I5 m0 K8 D
好,看起来很美。递交给移民局的文件,完全正常,没有“Redemption Issue”(赎回问题),可以获得审批。同时,在私下协议里,投资者也获得了项目方的担保。
0 m' B& x1 o& k' ~* w( z这类方式,这些年来一直有项目方投中国人所好,屡试不爽。
- ]% h& j0 _4 r5 u! [& k' H这里中国投资者需要考虑两个问题:
) o  R4 U7 h7 {  H0 f: b1. 一个融资不存在太大困难的开发商,为何需要冒着违反移民法的风险,将自己置于不利境地。去年,有个被SEC起诉的项目,就有涉及到类似的私下协议。
+ P5 H" N, v! N8 g& x4 j2. 同时,对于投资者来说,如果项目方一旦违约,不给你房子的时候,你是否能起诉项目方,将之前的私下协议披露呢?如果不披露,你拿什么对博公堂,如果披露,向移民局昭告你有私下担保协议,绿卡是否还想要了?所以,一旦出问题,你就将自己置于两难的境地。
2 T7 k- m7 J4 _1 Z: l  G9 M* R4 M最后,想解释下,并非所有担保协议都不可行。0 l( v" L! A7 I  R
有些项目方,提供公司、个人或者土地房产担保,给NCE(新商业企业 - 即:EB-5投资者成立的贷款企业),而并非给到单独的EB-5投资者,并不存在上述所谓的“Redemption Issue”(赎回问题)。当然,在这种情况下,你也别想能有一套给你个人的房产担保。
+ y- ~3 r( O, C; E6 X; z好,买房移民美国,很美很天真。6 f8 J- q1 J1 q1 ~) _1 |

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