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[加国纵横] 隐秘的摇钱树:揭秘温哥华商业地产金矿矿脉

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发表于 2016-8-9 03:21 | 显示全部楼层 |阅读模式

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导语:
我们正处在一个充满着不确定性的大环境之下,英国脱欧、国际移民危机、恐怖主义的威胁,加上一个充满变量的美国大选,何处才是资本安全的避风港?这个时候谈高回报,似乎是一件奢侈的事情。但事情并未如此令人绝望,至少在加拿大的温哥华不是。代表本地商业地产市道的一个关键数据——资本化率,正处于几十年一遇的投资高回报区间。
【《高度》(Rise Weekly)周刊 Linda Yao撰写】本地房地产专家David Goodman的调查发现,一套典型的温哥华旧出租公寓平均售价现在是49.8万,比起2015年中期,上涨了47%。Goodman最近的报告还发现,在整个大温地区,每套多户家庭使用的租赁单位售价现在是38万,按年增长60%,温哥华今年共售出1,443套出租单位,124幢出租公寓楼,比去年同期大增123%。

一项温哥华的交易纪录表明,虽然某些建筑物价格很高,仍然无法浇灭买家的热情。最近一幢位于2293 West 6th 街的69年木结构出租公寓,卖了加币450万,相当于6个单位中的每一套以75万元的价位售出,它们平均月租可收入1680元。

这宗交易还不是旧出租公寓楼价格的最高纪录,一幢位于UBC附近的老旧公寓就以每单位110万元的价格售出,成为高房价下多户型出租公寓单位的指标性范本。
那是一幢位于Kitislano的建筑物,里面全部是两卧单位套房,经过多轮高于挂牌价格的激烈争夺之后,出售该物业的NAI Commercial数据显示,资本化率低至2.1%。2015年7月,这处财产的估价为290万,其中建筑物价值19.9万,土地价值270万。
温哥华商业地产为吸引力何在?
自2009年以来,本国商业地产业主手中物业的资本化率就一直在下降,而在一个低资本化率情境之下,往往伴随着房地产价格上扬。那么,什么是资本化率呢?标准的公式是这样的:
收益价格=纯收益/资本化率(这里年纯收益相等,且为无限年限)
稍微有点数学基础的人都能从这个公式中看到,资本化率越低的时候,资本的收益价格就越高。若想要用一个比较通俗的概念解读,或许可以这样去理解它:你的房产在十年后可能值100万元,而你目前只需支付50万,那么相较于需要支付80万元的房产而言,这50万的付出就叫做资本化率低,而且低了不少;再进一步从时间的维度看,当你以50万元购入房产后,房产在越短的时间内升至100万的价位,说明资本化率越低,你的获利亦越丰。可见资本化率低的区间,对投资人而言是个入市的好时机。
不过,资本化率是一个动态的概念,它与三大因素密切相关:(1)产品可用性;(2)产品质量;(3)外国投资者的兴趣。
以此作为观察的切入点,就能更清楚发现温哥华商业地产“金矿”矿脉所在何处。
世邦魏理仕关于资本化率及投资趋势的报告指出,温市今年第二季度资本化率已经降至5.9%,这是该利率的市场走势首次低于6%的水平。
资本化率的预期回报,首先要收集财产总收入的数据,再扣除各种费用,例如物业税、维护和管理费等,最后得出净营业收入。资本化率的净营业收入不同于购买物业的价格。
目前的温哥华,房屋价格暴涨以及资本化率下降,是外国投资者购房需求持续强劲的主因。全球最大的资产管理公司贝莱德(Black Rock Inc.)主席芬克(Laurence D. Fink)曾经指出,黄金的地位不复往日荣景,正在被其他产品所替代,譬如像当代艺术品和温哥华、伦敦及曼哈顿的公寓单位,但他并未清楚道出这个超越黄金的高级替代品魅力何在,如果你仅仅看到房价上涨这一点,只是看到了硬币的其中一面,因为你忽略了走低的资本化率。

截至2016年第一季度结束,外资进入加拿大商业地产总额超过10亿元,超过2015年总和28%。第二季度结束时,共有20亿元进入加拿大商业房地产市场,也可以说,外资占商业房地产投资总额106亿的19%。
在温哥华,第一季度外国投资比例达到72%,世邦魏理仕温哥华资本市场副董事长Jim Szabo表示,尽管交易数量只有不多的几笔,但是交易金额庞大。
“我们刚刚达成本托尔中心(Bentall Centre)数以十亿计的的交易,该中心包括1号、2号、3号及4号共4幢建筑物。”Szabo说,他指的是总部设在中国北京的安邦保险公司,从亿万豪剑桥公司手中购入66%温市中心著名商厦本托尔中心的权益。另据最新的报告指出,安邦集团以3.67亿元的价格,从泛西人寿公司(The Great-West Life Assurance Company)手里买下了该中心剩余的权益。
Szabo还认为,这些资产在温哥华的市场上极为罕见,在过去的24个月里,本地那些典型的中等至小型规模的办公楼,已经吸引各大基金及来自海外的资本。
他说,在过去的4年里,外国投资在本国市场总量的占比一直维持15%左右,温哥华则要更高,在过去一年里该比例已经冲高至33%,2016年,加国各地外国投资也都在上升之中,占比达到19%。
这些与资本化率的近期走势不无关联。
低资本化率几十年一遇
评估资本化率的回报,标准的做法是与加拿大政府债券利率相比较,据Szabo透露,资本化率与加拿大债券浮动利率两者之间的差距,合理范围本应该保持在250——300个基点的水平,但现在的情况是,资本化率已经高出10年期国债利率489个基点,是历来差距最大的。
因此他判断,如果债券利率不上升,那么资本化率仍有下降的压力,在此情况下,大多数人宁愿拥有不动产而非债券。

研究一下大温自1994年至2014年的20年资本化率走势(图),可以清楚看到所有商业地产类别,包括写字楼、零售单位以及公寓的资本化率,从9-10%左右的高位,犹如滔滔江水般一泻千里!而且直至2016年,这个态势仍未停止,据高力国际的研究结果,温市中心A级办公室第二季度资本化率为4.5%;工业A级出租单位与零售单位的资本化率,目前同为4.25%-5%;而多户型公寓资本化率为2.25%-3%,高、低层物业的比率为2.75-3.5%。
高力国际董事温哥华总经理Chris Blanchette解释说,投资者通常只计算资本升值的幅度,而非年度收益率。但是他说,“我已经在这个行业43年了,我记得当时公寓资本化率高达8-9%,现在我们都知道如今该比率在很多地方是3%。其中较受欢迎的位置,该比率更是低至2-2.5%。”
现在很多物业的业主正是抓住了这个几十年一遇的机遇,把商业地产当成了他们的摇钱树
Chris Blanchette表示,资本化率走低的事实显而易见,“情况摆在那里,投资者不会高声嚷嚷,他们年收益赚取了多少银子,他们更专注于计算用半年、一年或是5年出售房产的收益。”
市场报告显示投资强劲,并仍将继续保持该势头,用Blanchette的话,就是“因为这里的东西(房产)虽然昂贵,但是这个星球上其他地方的东西(房产)更贵。”他指出,我们看到外部的投资者继续涌入,并以非常低的资本化率来这里购买物业,主要是因为温哥华市场的吸引力足够迷人。
地产专家David Goodman在他的报告中也看到了同样的态势,他指出,“有太多的钱追逐追逐着太少的产品,而在他们背后,愿意砸钱的投资者大有人在。”

他说,温哥华市场现在与伦敦、旧金山和苏黎世等城市属于同一级别。全世界的人都知道温哥华安全,因为这里有数量稳步增长的移民源源不断地涌入,投资者可以放心地把他们的钱投放到这里,无须担忧睡不好觉。
今年1月,德国亿万富翁Klaus-Michael Kuehne,买下位于温市中心West Georgia 街1055号的36层写字楼,为此他花了4亿元。事实上,加拿大、尤其是温哥华作为全球资本避风港的美誉度不断上升,这只是其中一个典型的事例。

现在都是什么人到加拿大购买商业地产?数据表明,2010 - 2015年期间美国投资者占比72%,今年起为主的则是亚洲投资者,其后是欧洲人。
莱坊财富报告在谈及商业房地产的未来趋势时指出,西方市场的资产今后仍将是亚洲资金的投资目标,特别是来自中国和印度的房地产投资信托基金、银团或者俱乐部型交易 — 屡遭曝光快速增长的高净值人士(UHNWI)房地产投资方式。
美国第一太平戴维斯(Savills)全球市场研究主管Yolande Barnes,就建议在“历史悠久的二线城市”购置二手物业,他指出,那些规模较小、但充满活力且紧跟数字时代潮流的城市,或者正在经历创新改革的地区,可以作为目标所在。这个建议仿佛是为温哥华量身定制的。
当然,世邦魏理仕的Szabo也认为,外资并不是不会突然改变游戏规则,“如果外国资本在温哥华或多伦多已经把市场炒热的情况下,再停止购买,那么需求骤减,价格自然也随之下跌。”他说,这也是有可能的。
英国脱欧,投资者在英国把投资水域搅浑,但是一年以后,他们或许会再瞄准那里的市场。不过,Szabo也信心喊话,目前的北美、不只是温哥华,看起来还是很安全的。
文/Linda Yao
出品:加拿大地产头条
微信ID: Canadamls
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