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[加国纵横] [房产]温哥华地区房地产市场: 调整来临,看潮起潮落

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发表于 2016-8-22 02:13 | 显示全部楼层 |阅读模式

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乐活按语

房产市场的基本法则



话说天下大事,分久必合,合久必分,这本是历史规律。观察房产市场,跌久必涨,涨久必跌,这也是市场法则。




调整来临,市场放缓

在过去的20年间,温哥华地区房地产市场正式进入拉升阶段是从2003年初开始的,一口气上升了5年半的时间。到了2008年的5月,到达了第一波行情的顶点,此时MLS系统的平均指标价格为$561,400,市场进入为期10个月的调整期,2009年3月到达谷底,市场的最大跌幅为16.5%。


2009年4月份,市场开始迅速直线上升,并于2010年1月突破上一年5月份的前期高点,市场屡创新高至2012年5月,达到了第二波行情的峰值,此时MLS系统的平均指标价格为$625,100,此后,市场进入了第二次调整期,直至2013年1月到达谷底,在这一轮调整中,市场的极限跌幅为5.9%。


从2013年2月开始,市场止跌回升,成交量开始逐步放大,价格系统稳中有升,小慢牛的行情逐渐形成。这种慢牛行情一直持续到2014年底,其间,在2014年6月,市场价格系统突破了上一波行情的峰值。2015年1月开始,市场进入快速上升阶段,2015年全年的升幅为18.9%,平均每个月的升幅为1.51%。2016年年初,市场开始疯狂地、急速地上升,半年间的升幅已达20.62%,此时的MLS系统的平均指标价格已高达$917,800,7月底的数值更进一步,为$930,400。此处应该是第三波行情的峰值所在。


回过头来看,第一波行情的峰值与第二波行情的峰值,在时间上相距4年,如果现在是第三波行情的峰值期,那么,第二波和第三波行情的峰值,在时间上大体也相距4年。

因此,从市场发展的规律上来看,从波峰波谷的时间段上来看,2016年的下半年,都应该进入市场的缓冲期或调整期。就是说,即便没有省政府的强力打压,市场行情也应该缓一缓了。
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7月25日省政府出台的针对海外买家加收15%过户税的法案,目的是打压过去2、3年来疯狂上升的房地产市场,看来已经产生了一定的效果,过去两个星期,市场交易出奇的安静,买卖双方都在小心翼翼地观望着。


我们不止一次地说过,研判一个地方的房地产市场趋势,我们需要把能够影响房地产市场和房屋价格的要素一一罗列出来,逐个认定它们目前和将来的状态,再进行综合评估,一切就都显而易见了。依照老张的看法,这些要素应该包括:经济是否发展强劲、人口是否持续增加、外资是否持续流入、利息能否逐步增加、房源是否愈发充足、环境是否有所恶化等六个方面。一旦其中的一、两方面发生逆转,市场就会出现调整和波动;如果一直正向发展,市场就会持续向上。


省政府这一加税的措施,客观上会阻止外资流入市场,是为“釜底抽薪”之法。这一招真够狠毒!它严重影响了以上6大要素中的一条:外资。此举对市场的发展一定会产生影响。

这项税务政策是在没有任何预警期和缓冲期的前提下突然宣布的,不计后果,且没有任何说明性的文件或实施细则。如果说,这项措施的目的在于促成明年政府的省选连任,则未免太狭隘和自私,也充分显示了现任政府的粗暴、弱智、短视和幼稚。在面对经济发展的诸多问题时,毫无章法。就明年的省选而言,此措施可能会起到适得其反的效果。试想,广大省民会继续信任如此幼稚弱智、反复无常、粗暴而又疯狂的政府吗?


这项措施在很大程度上伤害了为数甚广的市场卖方、房地产从业者及其相关行业的产业人员、房地产开发商等众多人口的利益。而这些民众的利益,才是多数人的利益,要知道,房地产业是本省的支柱产业之一。这项措施的副作用目前已经开始显现,首先,东部省份已经明确表示,不会效仿BC省的做法;其次,滚滚外资已经开始转向东部省份了。


这样无视众生的利益,狭隘自私的政府必定是没有生命力的。


事已至此,新的过户税制已然生效,且短期内不可逆转,我们就应面对现实,仔细分析和估算一下温哥华地区的房地产市场的现在情况与这项政策对市场未来的影响
第一,海外买家在温哥华地区置业的原因:来自海外,尤其是中国的资金在大温置业,主要原因是这里有优越的自然环境、社会环境、食品安全、教育系统等等。


第二,海外买家在大温买房对市场的影响:海外买家的资金,给本地区的市场注入了活力,尤其带动了中心地区的地产交易,因为中心地区的房产,是外资追逐的主要目标。但是,受各方条件的制约影响,海外资金在本地的成交量只占5%至10%。


第三,海外买家的主要人员层次与结构:十年前我们行业内评论市场时,总是要研判一下联邦政府与各省政府的移民政策,因为移民政策决定新移民入境的多少。所有人都认为,新移民是市场的动力,因为新移民带来了境外的资金。最近10年来,新移民的作用已经大幅减退,因为来自中国的留学生及家长、短期访问者、房地产投资商越发多了起来,他们在此置业的目的,有自身的住房需求,有海外资产配置的需求,更有立足长远的投资需求。


第四,新增15%的过户税对海外买家的影响:表面上看,这一措施只是增加了海外买家15%的购房成本,其实不然,因为这另加的15%的过户税,需要缴纳现金,而任何现金都可以带来与其对等的甚至更高的购买力(贷款的杠杆作用)。这才是对海外买家的直接影响。


例如,某买家欲购买$100万的房产,在杂费忽略不计的情况下,8月2日之前,他只需要35%的首期付款,即$35万,加上65%的贷款,即$65万即可达到目的。现在,他必须支付$35万,另付$15万现金的过户税款,共计$50万元,方可达到目的。可是按照以往的政策,$50万的现金加上贷款可以买$143万的房产,这就说明,这项额外的税收,影响了此买家43%的购买力,或者说,另外43%的购买力被税款消耗掉了。从另一方面来看,假如这个买家的预算只有$35万现金,新的政策实施后,他就只能用$24万做首付,购买$68万的房产,再付$11万的额外税款,这样看来,新政策使他的购买力,由$100万降低到了$68万,降幅为32%。


如此看来,15%的额外税款,能够影响海外买家30%至40%左右的购买力。但是,如果以$68万对$100的增幅来算,购买力的影响则高达47%!所以,很多人认为,15%的额外税款会影响15%的房价,这是极其片面的。粗略算来,影响海外买家30%至50%的购买力,这才是真正的最为实在的影响。此外,还有一定的心理影响,最近海外买家中普遍存在的观望现象就是明证。


第五,新增15%的过户税对市场房价的影响:省政府对海外买家增收过户税,依据的是一份市场报告,说“外国买家占市场交易总量的5%,其中绝大多数来自中国”。假定这份报告中的数据是准确的,新增过户税之后,会打掉这5%交易量的全部吗?应该不会,也许会打掉其中4%的交易量,毕竟,海外买家的刚需任何时候都存在。以2.5倍的原则来计算,4%交易量的撤出,会影响整个市场10%左右的成交量,市场的价格系统就会有10%左右的下浮空间


第六,从技术形态上研判房价下调的空间:第一波行情将价格系统推升了130%,其后出现了16%左右的急速调整;第二波行情中价格从低谷上升至峰值的空间是60%,市场进行了6%左右的缓慢调整;现在的第三波行情,价格系统从谷底被推升了58%左右,可想而知,技术上来说,市场调整的深度,应不少于6%,也不太可能多于16%。以过去两次调整的期限分别为8个月和10个月来看,这次调整期时间长度,也应大体如此,少则8、9个月,多则一年。


第七,房地产市场今后的形势展望:从技术分析中和政府的税务政策两方面来看,市场调整不可避免且已经开始,我们应当积极乐观地看待后市。市场的暂时调整,无非是下一波行情的蓄势与准备阶段。不可否认,15%过户税的实施,大部分海外买家会持币观望甚至退出市场。未来几个月,市场的交易量将趋于平淡和平缓,市场总体将进入一个平衡、平稳的调整阶段。但新移民还会不断地涌来,海外买家的刚需也依然存在。老张认为,市场的中长期向好,这是任何人任何事任何政策都无法改变的,原因很简单,这里是“最适合人类居住的地方”,只要这一点不变,市场向好就不会改变。


市场综述:
在成交量方面,7月份的总成交量为3,226套,比去年同期减少了18.9%,比6月份降低了26.7。这是今年初以来,交易量首次降至4,000套以下。7月份的上市量是5,241套,当月销量比(当月成交量与当月上市量的比值)为61.55%,较之5月份的74.89% 逊色了一点儿,供求关系依然很紧张,当月的销量比依然居高不下。


在成交价方面,7月份大温地区各类房屋的综合指标价格为$930,400,917,800,较6月份上升了1.37%,达到了一个新高点,创出了历史新高,也应该是此波行情的峰值。这项综合指标价格是继2014年6月份综合指标价格超越市场前期高点(市场的前期高点出现在2012年5月,为$625,100)之后连续上升、连创新高的第26个月。综合指标价格比去年同期上升了32.6%。独立屋、城市屋、公寓的综合指标价格也都创出了新的记录,其中,独立屋的综合指标价格已经达到了$1,578,300,比去年同期上升了38.0%,比6月份上升了1.1%!


人气指标方面,7月份的总销量比为38.6%,这一数值较前几个月低了一些,但依然处于卖方市场!这也是从2015年3月开始,销量比连续超过30%的第16个月。销量比反应的是市场的人气,是市场房源的总存量和当月成交量的销售量比。38.6%这个销量比值,表明7月份市场的人气依然旺盛。


菲沙河谷地区,过去1年来各类房屋的综合指标价格上升了37.6%,比上个月上升了3.0%。其中,一年来独立屋的总体涨幅为39.0%,公寓涨幅为24.9%,连体屋涨幅为33.9%。


关键数据:
我们来看看温哥华东区、西区、西温、本拿比、列治文、南素里等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去3个月乃至一年内这几个城市区域的表现如何呢?


温哥华东区近两年独立屋市场异常火热,过去3个月的总体涨幅为13.6%,过去一年来的涨幅达到了37.0%,热度非凡;温哥华西区一直是华人心目中房地产市场的风向标,过去3个月来,独立屋的总体涨幅为12.2%,全年升幅为35.4%,紧随其后;西温哥华的独立屋市场在过去的几年来一直都是华人关注的热点,过去3个月的总体涨幅为14.9%,一年来的总体涨幅更是达到了41.1%,已经超越了温哥华;本拿比地处大温地区地理位置的中心地带,过去3个月来独立屋的总体涨幅为12.7%,全年度上升了38.1%,表现优异;列治文是华人密度最大的城区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为14.2%,全年总体上升的幅度为47.4%,独占鳌头;南素里--白石镇是华人钟爱的豪宅区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为15.9%,全年升幅为48.9%,涨幅已经超出了大温的中心区域。


市况要点:
1.  省政府宣布对国外买家另外征收15%的过户税,滚滚流入市场的海外热钱将大范围地受到 遏制。技术面上,市场调整的时间之窗已经开启,温哥华地区房地产市场进入调整阶段势在必行。


2.  在美国开始加息之后,加拿大央行近期宣布依然保持利率不变,继续实行低息政策,以刺激经济发展。目前的房贷利率虽有小幅上扬,但依然处于历史极端低位,十分有利于房地产业的发展。


3.  大温地区本地人在市场内交易活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和小型独立屋等交易非常活跃。


4.  高价位房地产项目近几个月来交易量稳定,带动着温哥华地区独立屋成交均价维持高位并屡创历史新纪录。


5.  来自中国的留学生家长和短期游客早已成为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。新的过户税政策会使他们犹豫观望,短期内不会有大的作为。


6.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌。


7.  加拿大联邦以及各省新近公布的移民计划,以及新版BC省提名移民计划,给移民市场带来了勃勃生机,也在推动着民用和商业地产市场。


8.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。


9.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,边缘地区不断涌现的中低价位楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。


10.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是市场的宠儿,也是众多华人买家和投资者乐于追逐的目标,多方竞价抢购愈演愈烈且遍地开花,菲沙河谷同样硝烟四起。


11.  各个边缘城区近几年推出的新建小型独立屋和大中型城市屋近几年一直是年轻购房族追捧的目标,高贵林东北部、素里中南部、兰里中部等地新屋房源日渐紧俏。


12.  TPP协议的草签,将逐渐形成对BC省林木、海产、矿产、农产品出口的巨大推动力,将为本省创造更多就业机会。未来几年内BC省将是全加拿大TPP协议最大的受益省份,此番利益将为全省的经济带来巨大的活力,吸引外省的人口迁居来温,从而推动基础产业,包括房地产业的更健康的发展。


13.  中国早已宣布人民币今年10月将正式加入SDR,这在客观上会增大人民币贬值的压力,同时也会加快华人资金流向海外的速度。


市场热点:
独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在西温哥华,涨幅为14.9%,其次是南本拿比,涨幅均为14.7%,第三是北温哥华和列治文,涨幅均为14.2%。公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是南本拿比,涨幅为12.7%,其次是北本拿比,涨幅均为10.1%,第三是北温哥华,涨幅为9.2%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是枫树岭,涨幅为21.1%,其次是南本拿比,涨幅均为15.6%,第三是北温哥华,涨幅为15.3%。然而市场总是涨跌互现的,近期下跌的是东本拿比的城市屋市场,3个月来的跌幅为2.4%。


观察结论:
2016年7月的市场持续着上半年前几个月的市态,供求关系紧张,价格系统又创新高。温哥华地区的房地产市场自从2013年2月进入牛市行情,一直在节节上升,价格系统在上升通道中已经稳定上行了整整3年零6个月。从技术和政策两方面来看,此番行情到此告一段落,市场将进入一个平稳的过渡和调整期。


老张之言,仅供参考。更多信息请浏览:http://www.VanRealtor.com






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