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[美国纵横] 投资美国房产,国内买家需警惕这些税务要点

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发表于 2016-8-22 23:43 | 显示全部楼层 |阅读模式

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美国房产向来备受中国投资者的青睐。随着美国经济的持续复苏,中国人在2015年间共计花费220亿元在美国买房,环比增长72%,成为了美国第一大外国购房群体。然而对美国房产跃跃欲试的中国买家们,却对美国房产税知之甚少,有的中国投资者甚至因此吃尽了苦头。

据报道,中国一位民营企业家,自2009年始以自己的名义在美国各地购置了20套美国别墅。2012年因病去世后,他的儿子想要继承这笔财产时却发现,当年父亲巨额买下的房子,因为拖欠了多年房产税,如今已经被政府拍卖了。想要继承父亲的遗产还得先给美国国税局“上缴”一笔巨款。



美国是个“万税”之国,在美国,报税是检验一个社会成员责任操守和诚信良知的试金石。中国买家投资美国房产时需要注意以下税务要点。



[size=1em]外国人需要纳税吗


国外投资者即使没有永久居民身分,一年内居住在美国183天或以上,也被视为税务上的美国纳税人。如果今年居住在美国31天或以上,而过去三年也曾在美居住,便要将今年居住的时间,加上去年居住时间的三分之一,再加前年居美时间的六分之一,若总数达183天,便自动成为美国纳税人。

所以,有计划长时间在美国停留的中国投资者,需要提前找到会计师做好税务规划,以免过重的罚金和不必要的税务支出。但是,如果属于在去外国途中于美国过境、外国船只船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等,可以不被计算在居美时间内。




[size=1em]房地产收入纳税标准


外国投资者可以在美国自由购买出租房地产,但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入,需要缴付入息税,税率与一般美国纳税人一样,但是,外国投资者却不能享有与美国纳税人一样的扣税的优惠,因此实际的税金比美国纳税人稍高。

➤ 个人免税额 (Personal Exemption)
美国纳税人每人有3950元个人免税额,已婚共同报税者可得7900个人免税额,家中有“受抚养人”者可以得到更多个人免税额。但是外国投资者报税表时,只能享用一个个人免税额,除非该外国人是加拿大公民、墨西哥公民或韩国公民。

➤ 标准扣税额 (Standard Deduction)
美国纳税人可使用起码6200元标准扣税额,已婚共同报税者有12400元标准扣税额。但是,外国投资者却不能享有任何标准扣税额,只能选择使用逐项扣税。假如您完全没有在美国居住,没有任何逐项扣税的项目,便等于没有任何扣税的优惠。





[size=1em]房产出售收入纳税


根据外国人投资房地产税例(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980)规定,外国投资者出售房产时的增值收入并不是采用税率比较低的“长期资金增值”,而是作为普通收入,按税率计算税金。

另外,如果出售的物业不是自住并且售价超过30万元,买家或其公证代理便需要在卖屋款项上扣除预缴税,交入国税局。扣除的金额是房产售价的10%,并且无论是否有资金增值都要扣除预缴税。

除了联邦国税局扣税的要求外,州政府也有可能规定要扣除预缴税。根据加州税局规定,预缴税需要扣售价的百分之3.3%。假如真正的税款比预缴金额低,可以在报税时要求将多付了的税金取回。





[size=1em]遗产税如何计算


根据法规,在美国有产业的国外投资者逝世后,除了在美国的银行存款不计算外,其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产,都算遗产。而针对这些遗产,国外投资者只有6万元免税额,因此遗产继承者可能会面临相当重的遗产税。

由于美国房地产税收系统税率奇高且项目繁多,所以如果想避免高额的遗产税,海外投资者不应该把钱全放到美国房产上。





[size=1em]遗产避税方法


➤ 赠与方式
若不是动则成千万上亿美元身家的大富豪,小户人家最好用的方式就是利用美国税法所规定的每人每年可向任何人赠与14000美元的制度,在这个条件下无需额外缴纳任何税赋,利用蚂蚁搬家的方法一点一点将资产转移给子女。

国内投资者要将在美国的房地产免税赠送给子女,可以先成立公司,将房地产放入公司,然后将公司股票作赠予,因为股票是属于无形 (Intangible) 资产,没有礼物税。

➤ 购买保险
在美国,为子女转移资产最简单有效的方式是购买人寿保险。如果买下一份百万美元理赔的人寿保险,这就等于是实实在在为子女留下了百万现金。而且人寿保险保险的理赔受益人不用缴纳所得税,也不用缴纳遗产税。也可以为子女购买人寿保险,将财产无形中转移至孩子身上,把以后的遗产总额降低从而降低遗产税。

➤ 信托方式
也有人通过设立“世代信托”,来解决遗产税问题。“世代信托”是一个不可撤销的,长时间的信托,其中的受托人不会因为自然死亡而受到影响,所以也就没有遗产税。“世代信托”不仅可以让做为美国人的信托受益人收益,还可以让信托设立人的其他非美国后代或旁系亲属收益。





美国移民指南

ID:zhinanUSA




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