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[综合~其他海外君] 中国的房奴们:你的风险已超过次贷危机时美国!

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发表于 2016-9-17 15:54 | 显示全部楼层 |阅读模式

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随着一线城市房价不断上涨,银行放贷数据成为新增贷款的主流军,房奴的还款负担也引起社会关注。据网易财经报道,中国房奴的还款压力已超次贷危机时期的美国人。


北上深房奴:房贷200万起

数据显示,深圳、北京和上海的平均房价分别为50842元、47619元和43052元,想要在北京购置一套60平方米的房子,按照平均价计算,至少要花费286万元,扣除20%的首付款57万元,那么仍然需要背负229万元的房贷,按照公积金贷款3.25%的贷款利率,按揭20年,仍需承担12964.46元的月供。

而2016年7月,根据招聘网站统计数据显示,北京平均薪酬仅为7720元。

中国还贷压力已超经济危机时期的美、日

房贷飙升后,购房杠杆也随之攀升,中国人的还款负担率与日俱增。中国购房杠杆率有多高?还款负担到底有多重?回答这两个问题,需要用到交易杠杆率和还款负担率两个指标。


1.交易杠杆率


图片来源:网易财经

交易杠杆率可用来衡量中国购房贷款的增长空间。根据统计局、央行及广发证券研报数据,中国新房交易杠杆率为27%,中国上半年住房(新房+二手房)交易杠杆率为36%,从历史上来看,中国新房交易杠杆率在2009年达到高点,连续两年回落后重新缓步上升,到今年出现明显的跳升。


中国历年住房交易杠杆率(来源:广发证券研报)

与美国和日本相对比来看,美国是一个购房首付比例相当低的国家,交易杠杆率要比中国高出很多,次贷危机前,基本维持在80%-90%,到2007年升至100%,即所谓的“零首付”购房,次贷危机后迅速回落,2010年至今维持在65%左右。

而日本住房交易杠杆率在1974年约37%,在1987年最高峰也达到100%,资产泡沫破裂后的五年之间回落到45%左右的水平。

对比可见,中国的交易杠杆率虽然低于泡沫时期的美日,但连年攀升的态势仍值得警惕。


2.还款负担率


图片来源:网易财经

还款负担率可用来衡量中国居民偿还房贷的压力。根据广发证券研报数据,2011年-2012年,中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的 20%以下,到2015年则上升至28%,2016年或将接近40%。也就是说,假设房奴每月的收入是10000元,那么将有4000元用来还房贷。


中国历年居民还款负担率(来源:广发证券研报)

同样与美、日两国比较。美国在次贷危机时期,还款负担率最高达32%,2015年,还款负担率为27%左右。而日本在资产泡沫时期,还款负担率最高达到45%,资产泡沫破裂后,才逐步回到20%左右的水平。

对比可见,中国目前高达40%还款负担率,已超越次贷危机时期的美国,已接近资产泡沫时期的日本,可见,中国人的负债程度之深,还款压力之大。



房贷缘何激增?

1.货币超发

中国货币缺口(M2增速与GDP名义增速之差)在12年由负转正,并不断扩大,这意味着货币供给远高于实体经济对货币的需求。过剩的货币涌入金融资产中,债市、股市相继迎来牛市。2015年股市大跌后,买房成了投资者心中最简单直接的资产配置方式。房地产也被中国人当作保值增值的优质资产标的,过去20年的经验似乎也印证了这一观点。

2.房奴为国接盘

数据显示,2015年年底地方政府债务余额16万亿元,2016年前8个月,地方政府债券发行4.8万亿,发行规模超去年全年。

经济形势的下滑必然会传导至金融系统,而金融系统最大的危机之一就是地方债务。如何能避免危机爆发?其实,大部分省会直辖市都是是靠卖地偿债。

于是,货币放水、降首付、降交易税费、低利率等多种利好条件涌现,购房杠杆提升、门槛降低,各地掀起又一轮买房潮,房价大涨、地王频现,土地价格自然水涨船高。

在这个循环里,房奴肩挑大任。

3.银行更爱贷款给房奴



4.地方政府卖地成瘾

高房价的源头是什么?最近接连拍出的"地王”对推高房价功不可没。近年来,随着经济增速放缓配合各地的去产能调结构,地方政府债务连年攀升。2016年前8个月,地方政府债券发行4.8万亿,发行规模超去年全年。大部分省会直辖市都选择靠卖地偿债,土地财政成为地方财政非税收收入的主要来源。


而对于巨额土地收入的使用去向,由于较少有地方政府公布,公众难以知晓详细情况。

据《第一财经日报》记者统计,从1999年至2015年,这17年全国土地出让收入总额约27.29万亿元,年均1.6万亿元。另据财政部统计,2016年1~7月全国国有土地使用权出让收入累计约1.73万亿元,同比增长12.1%。

结合当前土地市场态势,到今年年底,全国土地出让收入总额累计有望超过30万亿元。

这笔巨额资金归谁所有?答案也很直白:绝大多数划归了地方政府。

从1994年至今,出让金不再上缴中央财政,全部留归地方。地方政府获得土地出让金后,去除征地拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、补助被征地农民支出等成本,剩下的土地利润都归地方所有。于是,土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。

在土地财政的运作模式下,通过土地出让直接赚钱是一个因素,另外借此搭建投融资平台也是地方政府重点所在。

这也衍生出当下地方土地财政的问题。地方政府不仅垄断了建设用地的“卖地权”,而且对于越来越丰厚的土地收入有绝对的支配权。

地方政府不公开卖地收入的具体去向,导致民众乃至人大机关无法对其履行监督职责。可能产生的一个后果就是错位:不应该支出的项目得到了钱,而本应该投资的项目可能没有获得资金。

比如,2015年6月审计署发布的审计工作报告就指出,土地出让支出中有部分违规用于弥补行政经费、对外出借、修建楼堂馆所等;征地拆迁中,一些地方和单位少支付补偿17.41亿元,编造虚假资料等套取或骗取补偿。

而地方通过国土部门收储大量土地,做大土地出让市场,可以借此做大城市投融资平台(可抵押的土地增多),增加对城市基础设施建设的投资,此外,商业用地出让增多,房地产市场规模也会随之变大,附带而来的税收也会增加。

《2015年中国国土资源公报》显示,截至2015年底,全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为49.08万公顷,抵押贷款总额11.33万亿元,同比分别增长8.8%和19.1%。

土地财政发展那么多年,已广为外界诟病,其理由是推高房价或者酿成征地纠纷。但也有观点认为,现有中央地方财政体制下,地方事权多而财力小,缺少税源,不得不借助变现土地资源发展经济。可以说,这些机制不进行改革,则无法触及到高房价的核心。


北上深卖掉可以买半个美国?

根据测算,把北上深卖掉以后足以买下半个美国,把整个日本买下来也不是问题。如果货币一直超发,一国房价永远暴涨,理论上最终可以买下全世界!这样想想,好像很快就可以拥有全世界,几百万的房贷又算得了什么?

但,这显然是荒谬的。

货币超发导致房价暴涨会有两种结果:

一种是80年代末的日本,货币超发,经济增速却在放缓,由于日本央行的干预,日元还是升值的,结果是日本房地产资产被严重高估。迫于通胀和贬值压力,日本央行大幅提高利率、紧缩货币供给,稳定了汇率,却最终导致股市和楼市崩盘。

另一种是2008年前的俄罗斯,同样是货币超发,资产价值被高估,俄罗斯为稳定楼市,选择让汇率贬值,货币购买力大幅受损。


结语:

从居民家庭的贷款负担来看,按照目前的收入、利率、房价的水平测算,中国居民家庭的还款负担压力已经较重,房贷高增不可持续,要警惕地产泡沫!当牛市的时候大家都是忽视风险的,一旦趋势逆转,风险敞口就暴露无疑了。

投资者在狂背债的同时,还是要谨慎评估自己的偿还能力。



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