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[心路独舞] 百万美元价值的问题:房价会降吗?

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发表于 2016-9-25 18:57 | 显示全部楼层 |阅读模式

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房价会降吗?


心路独舞


房价会降吗?这是最近两个多月以来很多读者留言问的问题。老实讲,这个问题属于英文俗语中常被称为“百万美元价值的问题”(Million Dollar Question),谁都不敢、也很难给出答案的。


中国房价高吗,相信在这一点上大家是有共识的,那就是中国目前的房价很高,而且不是一般的不高,而是高得离谱。根据全球知名房地产顾问机构Demographia《全球住房负担能力调查》中公布的数据,目前“全球房价最难负担城市”香港的房价收入比(家庭平均住房价格与居民的家庭年收入的中位数之比)是19倍,悉尼12.2,温哥华为10.8,但北京、上海和深圳的房价收入比竟分别高达33.2、31.9和33.5,远远把“全球房价最难负担城市”的香港甩在身后,超幅高达70%以上,哪怕就是随便找几个二线城市如杭州、青岛和南京看的话,房价收入比也分别高达15.7、13.2和18.3,从这个角度上看的话, “全球房价最难负担城市”的前十名简直会被中国城市给包办了。


楼市泡沫如此显而易见,但这么大的泡沫为何迟迟不破?这应该是另一个million dollar question吧,原因不仅复杂,而且很多不能在这里展开论述。中国大陆楼市在近二十年突飞猛进的暴涨中,一路一直与“狼来了”的唱衰声相伴,因为理论上实在没有只涨不跌的市场,销量增长带动价格上涨是常理,但现在的大陆楼市硬生生就是先涨价而后带动销量增长,完全逆经济规律而动,表面上似乎验证了“国情论”的观点,但考虑到目前经济疲软这毋庸置疑的大背景,实在已经不再可能、也没有本钱延续这种堆砌投资而拉动的增长模式了。


说到堆砌投资,我突然想到这次房价暴涨潮和以往相比本质上还真有些不同,那就是老百姓自己加杠杆是本轮楼市繁荣的独特之处。有数据显示,在2005到2015年10年间,中国居民负债占GDP的比重已从17.1% 增加了到39.5%,2016年更是接近44%,截至2016年6月底,中国个人房贷余额为16.55万亿,倘若再加上开发商、中介商提供的首付贷、消费贷等等,中国楼市杠杆资金规模至少在19万亿左右,已超过日本上世纪90年代房地产泡沫破裂时的水平了,而7月份人民币贷款增幅的98%又是房贷,显然这一场抢购浪潮让不少房地产开放商得以“解套”,地方政府跟着赚钱,银行风险下降,唯有贷款从房产商转移到了大叔大妈身上,作为中国国情里的“刚需”,全家齐动员凑钱买房已经让房贷成了风险最低的银行产品,说楼市繁荣不会绑架实体经济连外星人都不会相信。


所以别问我房价是否会降,我真不敢回答这个问题,中国楼市真是太大了,大到已经到了不能倒的程度,如果房价大幅受挫,无论地方政府、银行还是老百姓的资产均将遭受重创,也会对人民币汇率形成负面影响;反过来如果一味维系楼市繁荣的话,必将牺牲实体经济,持续造成资本外流,人民币汇率同样会承压,看来,真是到了考验决策者智慧的关键时刻了






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