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世界已经拦不住中国的房价了,史诗级的繁荣是泡沫大崩溃

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发表于 2016-9-25 20:32 | 显示全部楼层 |阅读模式

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作者:马光远(知名经济学家)

这个世界已经拦不住中国的房价了。


1、逆天!一周暴涨一万三

深圳房价重启疯涨模式!

根据深圳房地产信息网监测,上周(9月12日-9月16日)深圳新房成交均价达到67120元/平方米,环比上周54284元/平方米上涨高达23.6%,同比去年9月更是大幅上涨近八成。本周成交均价最高的是9月14日,当天均价高达77231元/平方米,共成交31套。


一线城市楼市“高歌猛进”的同时,全国已多地沦陷!

杭州,末日狂欢!

9月18日,杭州宣布从19日起实施限购,然而引发了什么?想必大家都知道。

一条限购令,五千追随者!限购实施前一天,一天签约5105套!整个城市掀起购房狂潮,上演了一出惊心动魄的疯狂戏码!

媒体爆料,有房东临时坐地起价,要求涨价15万。让人不禁感叹:

没有一个城市限购,楼市不涨价。

限购前夜,半夜12点左右,某中介公司现场

现场,排队的队伍已经到了电梯口,躁动的人们挤满了中介公司,手里拿着签约文件,脸上带着焦急、恐慌的神情,生怕下一秒自己就错过了这趟车。此情此景,太过相似。

济南,买房者如丧尸来袭!

2016年9月17日,济南,买房者照片↓

密密麻麻挤满了人。

很多人“跑着选”,有的甚至几秒钟就定下一套。“抢不上的客户有的都急哭了。”售楼人员都惊呼:没想到如此疯狂!

南京,难进!

南京土地拍卖,7个地块全部“熔断”!

继昨天出现首个“摇号地块”,今天(9月20日)南京土地网上拍卖再现“神奇”一幕:所拍7幅地块全部达到最高限价而停止,将在9月23日现场摇号决定归属。这也意味着南京楼市又添7家现房销售的楼盘。

然而疯狂的不止这些地方,国家统计局公布了8月份70个大中城市房价,超过90%的城市房价上涨。


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让人拍案惊奇的是,这些年,政策导向明明是要给楼市降温,为啥房地产行业吃了那么多避孕药却仍然隆起了财富的大肚子,乃至继一线城市楼市之后,二线城市楼市也能演绎如此疯狂的行情?

一言以蔽之:钱多、心切、投机。

1、钱多:高杠杆之上的楼市!

如今一、二线城市楼市的火爆,已经不是简单的刚需和投资博弈,而是一场越来越多从“供给”和“需求”两端添加杠杆的金融游戏的结果。而这场游戏的基础,是货币超发!

1990年到1998年,中国的广义货币从1.39万亿开始,增长10倍。到了2015年则增长了100倍,达到惊人的150亿规模。水涨船高!漂浮在河流之上的,是各类资产的价格。市场上的钱多了,各类资产的价格就会随之上涨。既然农产品涨幅没有上来、出行涨幅没有上来,相形之下,衣食住行里,只有房地产吸收了大量的资金。

7月份和8月份的数据,进一步说明货币和信贷的投放,大多进入了房地产市场:7月份新增贷款4000多亿人民币,几乎全都流向了房地产市场;八月份新增贷款9000亿元,其中6700亿是住房贷款!

没有老虎不吃肉,没有货币不购物。钱是死的,人是有腿的。一线城市严格限购后,货币开始流向部分二线城市,在这些杠杆资金的推动下,迅速撬动地方存量资金,上演一次抢房的尖峰时刻。

2、心切:乌合之众的涨价焦虑!

现在,中国楼市,已经脱离了供需,而是一种金融现象。很大一部分贷款买房者,不是为了自住,而是为了保值增值,乃至是火中取栗!

既然是金融现象,群体心理就会发挥巨大影响。于是,第二个因素来了:心切!

赶紧买啊!不买,票子就变薄!不买,房价还将脱缰而去!不买,一步踏错就步步踏错,一失足成千古恨!

有钱,买房;买了房,够住了,继续买;没钱?将房子抵押贷款,继续买买买!反正早晚会涨!

就是这么一种赶赶末班车的焦虑,像鞭子一样,抽打着国人!人人都在痛骂,人人却都加入这个财富的游戏!


3、投机:购房者和部分地方政府的合谋!

毋庸讳言,不少地方政府对楼市那是真爱,因为楼市一旦火起来,GDP好看、财政收入好看、口袋里也有钱花。于是乎,地方政府对楼市的态度,就像《白鹿原》里道貌岸然的鹿子霖对“红颜祸水”田小娥的态度,白天当众严肃地对她辱骂鞭打,但晚上却忍不住钻进她的被窝,偷得半晌之欢。

一旦地方政府不想降房价,即使是不得已出台的限购政策,往往也能够搞的像饥饿营销!

就这样,楼市被这六大真言护着,就像女人的无肩带胸罩,看似要掉下,总会被hold住,不时还要挺一挺。。。


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我们最大的问题,是低估了经济规律的残酷:疯狂入场的投资者和消费者都死心塌地认为——核心城市的房价长期来看“永涨不跌”。但要看到,在人的意志之外,还有着更顽强的经济规律。没有永远只涨不跌的房价,正如树不可能长到天上去一样!

一者,中国现在人均居住面积已经达到了35平以上,基本解决了住的问题,很多人手里甚至有几套房,房子并不稀缺!

二者,货币之流不可能一直这么汹涌澎湃下去,总有一天,货币将从极度宽松,转为正常;

三者,我们的人口红利也在减少。

这些因素,决定了资产价格大幅上涨后,总会有调整的时候。如果我们不抑制过度的金融资源流入到房地产行业当中去,那么,现在这种杠杆之上狂飙突进的楼市,就蕴含着极大的风险:

房地产后面,是银行。

房地产商盖房,用的是银行贷款。

老百姓买房,用的也是银行按揭。

地方政府用土地抵押,修路修桥,搞基础设施建设。

如果房地产业出毛病了,金融就很可能发生系统性风险。

一旦系统性风险发生,将无人幸免!

就会像一块石头扔进水里,如果说现在是房价上涨从一线城市向二线、三线荡漾开去,将来,一旦资产价格大幅度调整,将是从三线、二线城市向一线城市,多米诺骨牌一样倒塌。

如果房价突然暴跌,我们也许将面临烂尾楼遍布全国、大量企业破产、失业率飙升、货币购买力下降等风险,而且这种现象将不是小范围,而是波及全国!
但愿这一幕,永远不要发生!


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当前的中国经济,一定意义上,已经被房地产绑架了!

房地产对中国,就像《天龙八部》岳老三对叶二娘态度:你过得好,我难过;你死了,我伤心!如果房价和杠杆降得太快,可能会降低经济增速,甚至造成就业的问题。但是如果中长期不降房价和杠杆的话,将会消弱实体经济的竞争力,并导致金融风险的不断积聚。

怎么办?

还是老祖宗说得好:中庸之道,不偏不倚,过犹不及。在涨与跌之间,还是需要找到一个比较好的平衡,关键是要在“三去”(去产能、去杠杆、去库存)上取得显著的进展,这才是治本之策!

最后,奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句:泡沫形成初期,请拥抱泡沫,泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候,请远离泡沫!

5

6个月后,中国房地产市场可能变天


每一次限购令,几乎都演变成继续上涨和抢购的发令枪,今年出台限购的城市,几乎都如此。从一线城市上海和深圳3月份限购,到后来厦门、武汉等二线城市加入,外界对限购的解读似乎达成了共识:必须赶在限购之前抢到房子。从国家统计局19日发布的8月份70个大中城市房价数据看,的确如此。

今年房地产市场火热的表现和房地产政策周期性转变之快,令很多人感到意外。众所周知,今年房地产的主题是“去库存”,但从目前整个房地产市场的表现看,已经完全背离了这个主题,需要去库存的三四线城市没有太大的起色,不存在库存问题的一二线城市在政策的刺激下大涨,涨幅之大之快超越了很多人的想象,引发了整个市场的恐慌。


全球的资金都在寻找安全资产。而在国内制造业仍然面临困难的情况下,一二线城市的房地产就成了大量资金流入的首选。

除了一些地方政府人为控制土地供应,搞饥饿营销之外,拿地的房地产企业都是通过高杠杆的方式推高地价。当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫,而是土地市场泡沫。不在土地供应和土地市场去杠杆上下功夫,用最懒惰的限购等办法为房地产市场降温,遑论治本,连标都治不了。

这样,今年房价上涨的逻辑就基本清楚了:去库存的房地产政策是第一推手,为稳增长释放出来的货币成了最大的助力,高杠杆拿地导致“地王”频出,最后,没有及时调整的土地政策大大强化了未来房价上涨的预期。这几乎意味着,靠限购政策进行降温几乎是不可能完成的任务。

从过去的历史看,限购政策真正见效的滞后期差不多是6个月时间,这意味着市场真正降温要在明年上半年了。如果现在不及时增加土地供应,不降低房企拿地的杠杆,不治理人为调控出来的“地王”,市场在未来半年内可能还会继续疯狂,加重资产价格泡沫的危险。

房价暴涨的终极结局:富人和穷人已经不是同一物种!

好房子,其实只和富人有关!

以上海为例,我们把好房子的标准定义为:上海外环线内2006年后上市的商品住宅,统计结果是:

2006年1月1日至2015年10月19日,上海内环内共售出1手商品住宅7万套;内中环间共售出9万套;中外环间共售出15万套;合计32万套。套均123㎡,按套均3人计算,共可居住96万人。

为上海外环内常住人口的7%!全市常住人口的4%!

以上数字表明,如果你有1套上海外环线内2006年后上市的商品房,就已经是上海滩稳稳的TOP2%了。

如果你有1套上海中环线内2006年后上市的商品房,你就已经是上海滩稳稳的TOP1%了。

对这座城市超过99%的居民来说,市中心的好房子是一件与自己完全无关的超级奢侈品。这些超级奢侈品的价格是由这座城市最有钱的1%的人决定的。

中国真正的富人,究竟有多少财富?

知名私募基金管理者侯安扬曾经曝光了这样一个数据:


这个数据,彻底打碎了人们原本想象中的二八法则。

从这个数据可以看出,其中0.1%的人,拥有21.7%的现金存款;2.5%左右的人,拥有78.5%的现金存款;而占97.5%的人群,资产占比居然只有21.5%。如果考虑到房产、股票、保险、基金等其它资产,这个差距,还会更大!


6

房地产,让中国更不道德!

拿北京的房价来说,10年前,AB两个原本同样拥有20万元现金的人,本来没有贫富差距,现在,其中A以5倍的杠杆买入一处当年价值100万的一所房子,B则秉持勤俭持家原则将现金存入银行。

就这样,从10年前到现在——北京的房价上涨了15倍,当初100万的房子现在价值1500万,而那个存银行的人所获得的利息不过3-5万元左右——然后一对比,财富比例由1:1变为1500:25=60:1。

你以为A的财富只是增长为B的15倍?你错了!因为购房自带杠杆,A的财富实质增长为B的60倍!

并不是因为能力,并不是因为努力,也不是因为容貌和才华,结果人们之间的贫富却出现如此之大的差距,你让普通人如何去心平气和的接受?中国房地产造就了巨大贫富差距,引发了民众为快速挣钱致富不择手段的作恶习气!

未来在哪里?

房价,让中国的贫富差距越拉越大,如果照此走下去,不禁让人想起科幻作家刘慈欣在其短篇科幻小说《赡养人类》中的段落:

“富人和穷人已经不是同一个物种了,就像穷人和狗不是同一个物种一样,穷人不再是人了。”

“哦,那事情可真的变了很多。”
……

“在我曾祖父的时代,第一地球60%的财富掌握在一千万人手中;在爷爷的时代,世界财富的80%掌握在一万人手中;在爸爸的时代,财富的90%掌握在四十二人手中。”

“在我出生时,第一地球的资本主义达到了顶峰上的顶峰,创造了令人难以置信的资本奇迹;99%的世界财富掌握在一个人的手中!这个人被称做终产者。”

“这个世界的其余二十多亿人虽然也有贫富差距,
但他们总体拥有的财富只是世界财富总量的l%,

也就是说,

第一地球变成了由一个富人和二十亿个穷人组成的世界。”



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