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[英国那些事儿] 本地买家不敢买,海外投资者拼命买,伦敦楼市这现象,连BBC都惊动了...

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发表于 2016-9-27 00:43 | 显示全部楼层 |阅读模式

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自今年4月份开始,英国印花税改革使得第二套住宅购买者如Buy to Let 投资买来租的房东,额外要多支付3%的印花税。这促使了海外投资者把目标投资地从昂贵的伦敦中心转向为房价更能承担得起的城市郊区地段。
除了印花税带来的一些市场变化,根据很多中介代理机构的反馈,自6月以来关于脱欧的公投引发了英镑的贬值,为海外投资者购买英国的房子省下不少的成本,一定程度上激发了海外投资的热情。

关于海外买家的投资行为的变化,连BBC都惊动了……

最近的一期节目里,BBC走访了不同的首次购房者(自住为目的)first-time买家……
1年前,一位首次购房的买家Dr. Tania Rahman开始物色合适的房子。

但是2015年的这会,伦敦中心区的房价都在疯狂地飞涨....
根据去年那会她能承担起来的房价,中介带她去看伦敦比较中心的房子,然而房子是下面这样子的……


一间被银行收回的房子,里面全都破败不堪... 想买正常一点的房子?对不起,你的预算买不到....

而一年后的她,还在寻找着合适自己的房子……
但脱欧之后,需求降低,房东的要价也有所松动。
根据她的预算需求,中介带她去看了Cemetery Road的房子..

这一次,这套刚装修好的房,进入了他的预算范围内...

然而现在买得起了,
她却陷入了纠结,不敢出手.....
她接受BBC的采访时说:“现在英国脱欧存在着很多不确定性下,我不想把我毕生的积蓄,背负着超重的贷款压力去买房子。我最大的担忧就是房子掉价 。”
来自Wilkinson Estate Agents的Eve Trayler-Wilkinson也承认市场上也存在不少这种对脱欧带来的不确定性而引发的购房情绪的变化,她还表示,对于那些easy buyer或者first-time buyer,他们会忽然跟你说:“我先观望,先不买了。 ” ,然后他们绝对100%会选择去租房子住——这些都是因为脱欧引起的。

这就是现在英国很多本地买家的纠结点:
如果伦敦房价一路走高,他们负担不起,买不了;
而现在这样房价因不确定因素而遇冷时,他们又开始担心房子买了会掉价,而还是不敢出手。
这个纠结的现象正真实地存在伦敦房市中。这就是为什么脱欧之后,房地产市场的成交降低了一半。
来自London Residential Research 的Nadia Elghamry 就此分析道:“市场在下滑,我们看到脱欧给了房市重头一击……”

这些不确定性让伦敦市中心的房价有所下降,让首次购房者(主要自住为目的)first-time买家在犹豫中。
然而,这些现象,却让聪明的投资者嗅到了商机,看到了市场的机遇……

这是一个专门做房产投资的投资者,Henry Pryor被问到如何看待脱欧的影响,他如是说:
“而现在对比脱欧之前,价格基本可以拿到脱欧前价格7%到12%的砍价空间。他认为在今年圣诞节的时候,伦敦房价对比脱欧前的平均价格大约会低30,000 英镑左右。他的观点是,作为一个有32年销售房子经验的人来说,没有比此刻更适合购买房子了,因为你还能讨价还价negotiate你的房子!”
那么,海外投资者呢?
脱欧的风潮让大家买得起房子,那么这样的有利因素是否也吸引了外国投资者?
在脱欧影响下,英镑兑美元比一年前贬值了17%。来自John Taylor Estates 的董事总经理David Adams亲眼目睹并见证着海外投资者的蜂拥而来,他说:“对比脱欧前一个月,现在我们专门成立了一个小组来应对来自海外投资者对于伦敦物业的咨询。英国的房子不仅仅是对英国人开放,也不仅仅是英语国家,全世界的海外投资者都可以进来投资。”

Knight Frank数据显示,在过去每个月的住房销售上涨了29%,property investment group的 Aspen Woolf也表示对比去年同期增加了32%的海外投资咨询量。
一位来自香港的物业投资者,则对伦敦的房市充满希望,她说:“脱欧并不是世界末日,英国这个国家经济发展很稳定,我打算购买公寓,然后把它出租出去。”


Fairfield Development的70%的销售来自first-time 买家,因为印花税的问题,他们会选择在郊区、价格比较便宜的地段购置房产。
“ 在今年4月涨印花税之前,有很多投资者都会上百万甚至花上两百万去买一间伦敦公寓。 但是现在,为了降低印花税,现在他们会选择花同样的钱买3-4间小公寓。”
这是一个很现实的问题:
你是希望用150万英镑的价格去购买在市中心的一间小房子,然后支付138,000英镑的印花税;
还是说买6间在郊区更便宜的房子,而只用付60,000英镑的印花税?
少缴了一半以上的印花税,省下了78,000英镑。
为什么? 因为印花税的征收是阶梯式的,房价越高,收的越多。
所以同样的钱,买一套贵的住宅,比卖5-6套便宜的,印花税要多交不少。

London agency Black Brick合伙人Camilla Dell表示:“有报告显示,在过去12个月内,项目金额在100万英镑以下的投资客户增加了一倍,这与印花税的改革有非常大的关系。伦敦中心地区的房价增长开始趋向平稳状态,而在有些市场上已经有下滑的趋势。而除了这些核心区域外,例如伦敦东部和东南部地区却取得较快的房价增长。”
房屋中介建议现阶段可以关注房价较低而交通便利的的区域,特别建议投资一居室或者两居室的房子。
Dell补充道:“比如像在Ladywell火车站附近的区域,现在也逐渐受到关注,有个客户也在这里购置了价值37万英镑的二居室房子。投资者还是会继续关注一些新建房子,但是二手房的咨询也在增长,因为这些房子通常也会比较便宜一点。”

与此同时,BBC发现,伦敦一些之前溢价叫的太高的楼盘,在脱欧之后有所降价。
比如巴特西电站的这个2室的公寓, 今年6月的时候标价还是170万英镑, 而脱欧公投之后,标价降到了115万英镑。

在这样的价格波动下,在节目当中BBC总结了目前对伦敦双方的观点:
1 现在房价还不稳定,还不适合入场。
2 现在房价不稳定,才是最适合砍价入场的机会。 当然,怎么区分伪折扣和真折扣,买到真正现在划算的房,需要技巧。
节目里英国的一个售房中介表示:
他们在2014年的时候也曾经持有伦敦一个楼盘,现在已经收到了14%的收益了。

关于脱欧的影响,他说:
“现在有些人说在某天会伦敦的房市会出现泡沫。哦,是吗?那恭喜你,也许在今年之后的某个时间,伦敦整个房市下滑了5%-10%? 然后这些人就沾沾自喜的认为自己预测对了。 可是你往5年,或者10年之后看呢? 整个趋势一定是往上涨的。 因为在 这个国家,目前没有来自经济根基的变动,何谈泡沫呢?”
Prime Centrum的商业投资经理Stuart Johnson表示:“从短期来看,这的确是给了海外买家一个机会。国家货币汇率与美元挂钩的中东国家,这群投资客都看到了这个机会,他们投资英国房产,省下的就不仅仅是上千英镑这么简单。在一定程度上可以这么理解,英国脱欧后,英国能加强与非欧盟国如中东地区的投资者在贸易和投资上带来更紧密的合作机会,而这些国家历史上其实跟英国已经是千丝万缕的关系了。”
最后,我们再回到一开始正在纠结的买家Dr. Tania Rahman,中介见到她如此犹豫不决,都不忍得问她。

“你最大的担忧是什么呢?”
“我就是担心我的房子因为脱欧会贬值了,而我被迫搬出去……”
是的,在伦敦买一套房子,大概是很多人这辈子最大金额的房产购买吧。无论如何,脱欧的余热还在持续着,是看好这个市场,还是就此观望?
Flambard Williams Limited 购房出租业务董事总经理Christopher Whetstone对此表示:“对于我们来说,其实一个房子的作用和意义都是没有改变的。大家还是需要地方来居住来生活,在英国这个地方,供需还是不平衡,需求远远大于需求,因此房价还是会居高不下。只要一天不解决房子供应不足的问题,是否退欧其实对这个市场的现状没有太大的改变。不过值得注意的是,金融危机结束后,英国的物业市场情况表现很好,而如今可能会度过一个经济的不确定性后,会出现很多业主不愿意出售自己的物业,这更加恶化了英国住房危机供应不足的现象。”
市场分析伦敦会是英国脱欧后影响最大的城市,而那些房市一直在持续增加的那些其他的城市,从长期来看,物业投资的回报会更加大。特别是像北方的一些地方,因为市中心的住房供应不足,因此住房市场需求仍然旺盛,年轻一族更促进了租房市场的增长。Select Property Group发言人表示:“尽管英国脱欧了,但是住宅市场会更受投资者欢迎。”
像曼切斯特,这个年轻人聚集的城市,接下来将持续受到学生及80后90后强劲的租房需求,而住房供应仍然是处于不足的状态。现在已经超过60%的处于25-29岁之间的年轻人,他们对居住地理位置有偏好,喜欢租单身公寓。这个占比对比过去10年已经增长了85%了!因此,房产君认为这种情况下,房价在短期内也不会下降。
英国房产圈的结尾总结:
住房需求旺盛,而这也是物业投资的好机会。这时候,海外投资者继续寻找合适的投资项目,而那些明确针对国际买家的项目更显出优势。
从中期来看,英镑汇率预期会有所回升,而这也是更促使海外投资者抓紧机会购置物业的一个关键点。
梅姨新上任后,专家也都预测英国在接下来的几个月经济面及住房市场情况会渐趋稳定。
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