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[加拿大约克论坛] 过度依赖房地产 多伦多将面临巨大风险

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发表于 2016-9-30 01:37 | 显示全部楼层 |阅读模式

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2016年7月份加拿大房市房价上升2%,为历史上最强的月份。据《环球邮报》报导,自从1999年国家银行(Teranet-National Bank)开始跟踪房价指数以来,这是第二个单月最大跃升,使全国的房价指数比去年同比上升了11%。
今年全国房市的趋势,基本是以多伦多和温哥华两市及它们周边城市汉密尔顿和维多利亚上涨、亚省、魁省和大西洋省分下降为主要特色。

7月份房价与6月份相比,在维多利亚为上升3.8%,多伦多升3.1%,汉密尔顿升2.4%,以及温哥华升2.3%。温哥华已经是连续18个月房价上涨,每个月都在创造记录,7月份的房价已经同比上涨24.3%。
国家银行高级经济师彭森诺特(Marc Pinsonneault)认为,上市量不能满足需求以及该地区强劲的就业增长将继续推高房价,而传说的外国资金并不是唯一的动力。
温哥华火热的房市也波及了周边地区,7月份维多利亚地区的房价也同比上升了14.7%,多伦多和汉密尔顿也同比上涨超过13%。彭森诺特称,汉密尔顿房价已经连续3个月上涨,这种现象以前从来未出现过。
除了多、温两市,加拿大其他地区的房市在过去的12个月中大部分不过趋平而已。7月份单月房价上升,在渥太华为1.7%,温尼伯为1.6%。蒙特利尔单月上涨0.6%,使得房价超过2014年7月。
但是在亚省和海洋省分却是另一番景象。卡尔加里房价下降0.1%,在哈利法克斯下降0.4%,魁北克市更下降了1.6%。
最近,多伦多房市八月销售报告也出炉了,交易率又上升17.2%!!
多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)宣布8月交易数额为9813单,比起去年同期增加23.5%,而GTA的增长率为13%。
平均房价为$710,400,而多伦多独栋屋平均房价为12亿,比去年同期增长18.3%。

温哥华的成交率在推行外国人置业税后下跌了26%,但居民屋价格上升31.4%,涨价到$933,100。
虽然政府一直在打压,但短期内始终无法抑制房地产市场的繁荣发展,最近有经济学家叮嘱多市市府不能过度依赖房地产和土地转让税带来的收入。经济学家警告,如果多伦多房地产泡沫破裂,过渡依赖土地转让税收入的多伦多经济将面临巨大风险。
经济学家克莱顿(Frank Clayton)指出:多伦多市的官员们和城市的管理者现在应该向西看:我们依赖房地产的经济模式正如阿尔伯达省依赖石油一样,是十分脆弱和不可靠的。在阿省,石油价格的大幅跌落,导致该省的财政收入从过去的100亿元锐减至今年的14亿元。

如何避免房地产价格波动冲击多伦多的经济,克莱顿建议效仿另一个依赖石油资源但成功避免油价下跌对经济冲击的国家挪威的做法,这个石油丰富的斯堪的纳维亚半岛国家从1996年以来投资能源财政,建立了『主权财富基金』(sovereign wealth fund),目前已达到1.158万亿元的规模。政府每年从这个基金中提取4%用作财政支出,略高於基金本身带来的3.7%的年回报率。所以,当去年挪威经济出现下跌时,挪威政府第一次动用『主权财富基金』挽救。
『主权财富基金』扮演防备下雨天的『雨伞』角色。现在,虽然国际油价下跌,挪威政府的财政依然稳健。克莱顿续说。
克莱顿对多伦多财政作出建议:多市过去4年从土地转让税中获得了年均4.21亿元的收入,可以每年把高於这个平均额的收入放在一个储备基金里。比如,今年土地转让税的收入是4.856亿元,把多出平均数的4000万元投入到这个储备基金里面。如果今年因为房价上涨,预期税收达5.4亿元,市府就调整这个投入储蓄基金的数额。
多市财政预算委员会主席、市议员克劳福德(Gary Crawford)说:「虽然现在市府税收是2008年的3倍,但市府没有计划投入一个储备基金,这是因为市府的财政支出在不断增加,我们不得不依赖土地团让税税收填补财政支出的差额。」
经济学家华莱士(Peter Wallace)警告多市财政预算委员会,「我们不可能无限地依赖房地产市场的收入来源。现实情况是,市府自由的享受房地产繁荣带来的利润,但是如果哪天出现税收危机,多伦多将如何度日?」
尽管苏富比预测多伦多的房地产依然会火热且有温哥华的投资客转投多伦多,但是,华莱士和其他经济学家都相信,总有一天多伦多的房地产市场会冷却下来,多伦多市府不可能长期依赖於房地产市场的繁荣。

克劳福德还表示,市府和财政预算委员会都已经注意到华莱士的警告,下一年的预算将聚焦於削减财政开支。
然而,他对於能从房产税收入节省下钱来投入储备基金并不感到乐观,理论上讲,这是一个很好的想法。最初,市府从税收中提取25%至30%作为储备金,而最近几年已降到不足10%。
市议员贝鲁(Ana Bailo)则建议,市府的房地产收入应该和投资建设可负担住房相连接,温哥华计划拿出它从收缴的15%的海外买房转让税中的一部分用以投资支援那些买不起房的人群。我认为,我们也应该利用这个财政收入,在一定区域投资可负担住房。
来源:加拿大约克论坛




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