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破局!房价下跌可能要开始了?

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发表于 2016-10-9 01:12 | 显示全部楼层 |阅读模式

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来源:  政商参阅

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截止10月7日,全国关键19城(北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海等),在国庆假期先后出台降杠杆的政策如同19道讨伐檄文,瞬间在全国传遍。
   
这样一致性的行动,难说巧合,而非常可能是更高层的共识!

这是国内大胆破局的开始,更是对外部的破局!
房价大顶已至,调整或将开始!
         
1、这样的财富分配不可长久
        
就在十一假期前几天,笔者的一位年近60的农村远亲打来电话,诉说要买房的恐慌,因为他身边的几位邻居通过在当地省城贷款买房,迅速拉开了与他的人生距离,一年之内房价就上涨了50万,这个数字比他一辈子的积蓄还多。更让他恐慌的是,这个上涨似乎没有尽头。
      
一二线房价的疯狂带来的这场全国范围内的财富重新分配,剧烈地颠覆了我这位亲戚的60年来的三观,震撼程度不亚于一场革命。
      
3月以来,一二线城市房价暴涨,所带来的中国财富再分配效应实在触目惊心!笔者在3年前就已经提出,不应该容忍这种没有技术含量、主要依靠贴近权力与货币创造者的财富再分配成为主流。在今年5月18日的文章中,笔者再次谈到这一点:
     
由于中国的土地是公有,房地产暴涨,实际上是个全民财富再分配的过程。越早拿到土地使用权的人,越是获利最大。而短短10年,房价暴涨了10倍,这种短时间里出现的财富再分配,世所罕见。虽然有中国的特殊国情,但是,管理层有责任对这种财富再分配进行调控,回到“房子是要给人住的”思路上去。
     
远房亲戚短短一年得到的这个值他一辈子全家积蓄的教训,仅仅是因为他的邻居从银行拿了杠杆,而不是他们有了新的商业开拓与财富创造。
      
这种恐慌与震动,对社会的影响是巨大深刻的。同样的恐慌也在城市上演。所以,离婚结婚才会如此蜂拥,能怪这些拿着积蓄、首付贷、甚至高利贷冲进房市的人们?不能,仅仅通过一次贷款与购买,就可以获得巨大的财富重新分配,这种超现实的碾压,试问几人能够抗拒!?
      
对于任何一个国家来说,这样的财富重新分配方式,都不应被容忍的,因为它会破坏真实财富创造体系。就如同鸦片带来短暂的肉体愉悦,但最终毁掉的是整个机体的正常反馈机制,落入长期的病夫结局。
     
近期针对这种财富分配苗头,加拿大、澳大利亚等国家都拿出了有力的行动:直接加税。而我们是社会主义市场经济!民众生活必需品的住房,更不应成为全社会财富大规模重新分配的主要渠道。
2、房价自然见顶信号早已出现

其实,房价近期已经传递出了见顶的信号:那就是居民消费能力的萎缩。在9月9日的文章《今天的这个数字,照建中国经济冰与火的未来》中,笔者已经谈到,CPI连续4个月下滑,反应的是通缩的威胁,而这个通缩,则由房价压缩居民消费所导致:
            
CPI与房价,或者说居民收入能力与负债能力,这两组对应关系,基本说的一个事情。
        
两者之间,说到底,是散步的主人与狗的关系:

在主人散步的过程中,狗有时候跑很远,但最终看来,狗与主人的距离,是基本稳定的。太远了狗就丢了,主人与狗的系统崩溃。
        
因此,一旦CPI出现下降通道,也就是我们所说的通缩威胁来临,那么房价的上涨空间,也就差不多到头了。
                    
这一点,我们可以看看,近5年来的中国房价涨速与CPI之间的对应关系。


蓝色线条为CPI,黑色虚线为房价增幅
        
可以看到, 在房价到达价值均衡点之后(也就是房价收入比,达到一般认可的水平,鉴于中国人爱房子国民性,以及房子所包含的福利边界特权,让中国的合理房价收入比,可以适当看高一线,2012年左右大概是发达国家的3倍左右,基本是均衡水平了),房价与CPI之间的关系,更能够反映它们之间的真实互动。
        
不难看出,2012年之后,房价的大幅度上涨,都是在CPI的爬升阶段(上图红色箭头区间)。 而房价增幅的下滑,则是在CPI下降阶段(上图蓝色箭头区间)。
     
可见,在此次12个城市主动降杠杆之前,房价自然顶部已经来临,即使有一线城市的少数拉高行为,但是,阳已极阴已生,大势已去!
      
3、另外一个财富流失通道
      
除了内部居民的杠杆已经到极限之外,外部的吸力则是中国房价见顶的一个重要因素。
     
目前,北京上海的房价已经与纽约看齐。考虑到人均收入,北京人估计只有纽约的1/8,这个涨幅已经超越了中国的发展阶段。
      
要知道,纽约是靠全球最富裕的人的资金支撑(而且不限购!),是包括中国有钱人在内的全球供养模式,才有今天的价格。

北京上海深圳等一线城市,至少在10年里,是无法有美国这种全球供养模式的。
     
房价过高必然会必然会导致资金外流。今年5月,美国亚洲协会发了一个报告,2010年到2015年,中国人到美国买房,贡献了1100亿美元。加拿大、英国、澳大利亚都有大量的中国钱流入买房,甚至连日本,都有中国人买下的别墅群在那里荒废。
  
记得索罗斯在2001年访问中国时,曾与当时的中国领导人谈到日本,说日本的金融市场在瞎搞,日本的工业产出创造的财富,基本上都被金融市场给糟蹋掉了。日本糟蹋财富的金融市场之一,就是房地产。在日本房地产暴涨到顶峰之际,大批日本人海外置业,比如美国的夏威夷,几乎被买成了日本州,如今这些日本人的财富,沉淀在夏威夷为美国人民贡献税收。
      
对外经贸大学教授丁志杰先生在今年2月27日披露了一组数据,2008年底,中国对外净债权是1.5万亿美元,但是到2015年9月末依然是1.5万亿美元。它意味着,8年来我们通过外贸所赚的贸易顺差部分,都通过金融渠道的亏损白送出去了。
     
而我们的房地产,已经具备了这种对外财富输送与流失通道的典型特征。
4、我们正处于全球大紧缩的前夜
更大的外部约束则是:当前的中国一二线房产泡沫,正处于一个前所未有的全球性大紧缩周期的前夜。
     
经过8年的全球四大央行,也就是美国、中国、欧元区域日本惊人一致的大放水之后,目前,全球央行的放水能力也到了极限。资金泛滥的当前阶段必然是要过去的。
     
也就在这个十一假期,欧洲央行放出令人意外的消息:未来将逐步缩减规模。而同样也在这个假期,美联储再次尝试了短期货币政策工具,向金融机构卖出国债,尝试短期的资金回收操作,这两个因素导致黄金在假期大跌。
            
很显然,未来谁能保持最小程度的资产泡沫,谁就能损失最小地度过未来的苦涩时期,而最大泡沫者,将极有可能成为另外三大央行的猎杀对象。
     
而我们一二线的居民们,仍然在醉心于房市永远涨,京沪永远涨的逻辑。
        
那些抢到多套房子的一二线居民以及囤房的中介与投机者们,都认为自己坐着不动就可以让每套房子每年为自己净赚几十乃至上百万。他们也许不知道的是,他们的想法能够成立的唯一前提,就是找到比他们更有钱的接盘者。    
     
当农民都已经感到恐慌想入市的时候,也就意味着目前中国已经没有一二线房地产的大批接盘人了。最有能力接盘的,也就是这些买房者自身,但是他们已经大都是持有房地产的空头们了,因为,他们要想兑现这纸上富贵,唯一能做的就是卖出。
     
而房市的流动性是比较差的,一旦大家都要卖出,很难在高位保持震荡,下跌是极大概率。
      
5、内外齐破局,经济增速慢点没什么
     
2015年,中国股市加杠杆最终导致股灾相信很多投资者记忆犹新,数万亿财富被消灭。
     
相对于股市在中国居民的资产配置里,是相对较小的部分。房地产在中国居民的家庭财富配置里占到了50%以上的大头,而在这轮房市大加杠杆之后,这个比例就更高了。
        
在往期文章中笔者多次谈到一个担忧:很多人把全部身家作为杠杠的基数,贷款3倍甚至更高,砸进房子,但谁能保证未来的房价不下跌?一旦这些压上全部身家的投资者,未来被套,房子成为负资产,会有什么样的经济与社会后果?
     
在此时刻,19个城市一起给房市降杠杆,怎么说也是值得欣慰的!
     
这既是阻止泡沫过大而自爆,更是在为泡沫固化创造时间空间!也是对内对外的同时破局!
     
中国受制于发展中国家的现实,难以主动破局。而这一次,给房地产降杠杆,本质上而言,是对内、对外破局行动。
        
因为次贷危机以来,中国房地产加杠杆,一直是外部尤其是美国最希望看到的方向,因为只有中国加了杠杆,美国才能有一个宽松的去杠杆环境!现在,这个管道慢慢会被掐断。
     
中国经济或许因为房市未来的调整而增速慢一点,但是,如果因此而能够让社会的财富分配更公平,让青年人看到奋斗就可以超越阶层流动的希望,让居民们不再有“一日不买房,落后20年”的恐慌,让中国避免成为这一轮全球资本猎杀的对象,那么,房价就是10年不涨,也是中国之幸!


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