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[国内新闻] 中国楼市成了速冻饺子,到底吃还是不吃?

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发表于 2016-10-12 01:31 | 显示全部楼层 |阅读模式

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【侨报网综合讯】在中国国庆期间,谁也不曾预料,最受关注的并不是人山人海的景区,而是中国各地楼市调控。截至目前,中国已有22个城市陆续出台了限购、限贷等楼市调控政策,除了小幅提高首套房的按揭比例,还大幅提高了二套房的首付比例。经历限购令在各地“火”起来后,楼市“冷”了吗?
: s" A! b) p& O据观察,中国这次限购的目的,主要是为了给银行的房贷业务降杠杆。《南方都市报》评论员认为,这次限购短期内对购房增量可能会有所影响,房贷增量也会随之受到变化,但对于房贷利率而言,银行调整的意愿并不强烈。
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成交量现“大涨大跌”
, r, P* f7 q5 v从这次限购从调控范围来看,以北京、上海、深圳为代表的一线热点城市前期的楼市政策一直处于最严状态。
. W1 ]3 T/ K, m1 }6 q国庆期间,北京7天成交量为2.63万平方米,跌至同期“冰点”,较2015年、2014年黄金周成交量环比跌幅分别为38%和62%。
8 `/ a, `9 Z  f中原地产研究中心统计数据显示:10月1日-7日,北京新建住宅签约216套,二手房住宅签约209套,合计签约425套。与过去5年同期相比(去年国庆合计成交543套,2014年成交594套,2013年成交863套,2012年成交587套,2011年成交1039套),从成交数据看,今年国庆长假为多年最低点。5 X5 j+ c& u1 B# D' p+ f6 b- t( s% r' b
上海成交较去年同期下降39%,较2014年同期下降69%。中国银行上海支行副行长介绍称,目前并没有出台新的贷款政策,但按照“沪六条”要求,严格管理宣传口径,“具体业务审批比原来紧了,资料要的也多了。”+ \0 b7 ~7 _1 D  e: f; |
南京在出台限购、“宁十三条”、限贷等调控政策之后,楼市成交量“速冻”,国庆7天只认购了1307套新房,与去年同期相比下滑超过50%,创下了近5年来的新低。
4 o9 u  e8 U5 n苏州从10月5日开始五大区每日成交量不足百套,而在限购、限贷政策前,苏州楼市日成交量均过千套。
# v# n, a/ E. s1 K5 N) |; \  e: Q不过,从总体来看,限购末班车其实推高了国庆期间网签成交量。+ N$ U7 v9 Y8 H# g% d
克而瑞研究中心的报告显示, 10.1~10.7期间,广州共成交39.18万平方米,较2015年同期上涨170%,而10月1日单日成交15.37万平方米创下今年以来日度成交量新高;深圳由于去年基数较低以及本身成交量不大,因此十一成交略有上涨。2 X+ ]: V; D* d4 S
另外,济南、东莞、佛山等地出现限购前的集中签约,签约量同比上涨超2倍。9 j- Q/ F( \  t, i% Z1 a
中原地产研究中心统计数据显示,国庆7天,中国54个主要城市商品房住宅网签41801套,远高于前两年的2.1万套与2.33万套。
1 H5 \7 _% {3 @4 \( x新城控股高级副总裁欧阳捷表示,限购打压了投资客,限贷抑制了改善客,刚需早已在高房价面前被挤出了市场。“未来地价、房价上涨速度肯定都会减缓。”但目前,部分城市地价未“刹车”。
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不降反升?
! ^1 Y5 _  x. }8 t& A/ x# H6 W& q调控过后,尽管部分城市成交量有所下调,但土地市场丝毫没有降温的迹象。国庆长假刚刚结束,作为楼市调控之一的成都迎来首场土地拍卖,不过该地块仍然拍出192%的高溢价。( e. K; j: f. u  ]9 c$ I% f
9日,位于北京亦庄的一宗住宅地块拍卖,尽管地块的居住用途将全部用于建设自住型商品住房,但在现场竞拍之前网上已经收到11次报价,现场更是引来11家房企的竞逐。最终,经过40多轮竞价,该地块被博大新元集团以21.1亿元(人名币 下同)的总价竞得,楼面价20824元/平方米。7 a( {0 z, T# R1 c- K; R
事实上,今年上半年楼市持续火热,地王频出成为其中一个关键因素,中原地产研究报告显示,2016年一线城市住宅土地楼面价同比2015年上涨了72.2%,二线城市涨幅更是达到了86.7%。* ]2 E: Q$ u! y) p
楼面价上涨、溢价率也纷纷刷新历史纪录,一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%,二线城市达到了65.23%。8 E. A- i" y0 _, E0 T7 ]2 z
“国庆后,各地的土地市场还未完全恢复,最近几天各地出让的土地成交依然处于高位。”中原地产首席分析师张大伟指出,“在长沙、上海、成都出让的土地,溢价率依然纷纷超过100%。证明了虽然调控政策短期抑制了市场成交恐慌,但房企的资金情况依然宽裕,高价地依然频繁出现。”$ I8 @3 t0 p. L! K& z4 D$ I
微信公众号君子i财称,有分析人士指出,市场本身还有惯性,想达到“急刹车”式的效果可能有些不现实。0 [" s% m- S" |4 g3 p
同策咨询研究部总监张宏伟表示,“核心城市的土地市场短期内不一定能够降温,企业的资金压力并未显现,仍有拿地动力。”/ t- y2 `6 v3 v7 J# }0 h4 ^5 H5 \2 O

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买还是不买?; f  Q/ i, E$ o7 U, E
限购令一出,不论是卖房者还是购房者,观望是他们用到最频繁的词。到底在这个时期,人们该不该“出手”呢?
" v" V- g, q, J中原地产首席分析师张大伟认为,政策的目的肯定不是降房价,而是抑制房价过快上涨,但市场并不理性,所以很快会出现降价的个案,一旦年末央行额度吃紧,房价的下调很可能会蔓延到很多城市。在改善需求主导的时代,调控政策影响下,未来刚需市场可能出现平淡。但对于改善需求来说,恰好是一次选择优质物业的良机,在房地产调控下,买房就应该坚持几个原则:首先,依然是购买优质有价值的区域资产;其次,购买改善型优质楼盘物业;第三,选择现房比期房好。
' J; z1 o' ^0 L0 o+ n! Z新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷称,短期内调控升级的城市成交量会出现明显下调,不过,价格出现大幅下调的可能性并不大。由于今年前几个月的销售火爆,房企手中现金流普遍充裕,因此不会出现大量为冲业绩降价跑量的局面,但也不排除个别项目为加速去库存而降价甩货的个别现象。
' E0 Z1 `7 P* [2 B. Q4 T经济学家马光远则认为,本轮房地产牛市结束之后,恐怕很难见到万众抢房的疯狂局面,房子的涨跌将成为市场的常态。所以购房者不必急于购买。7 A4 W0 y, Y* h9 v$ t/ k, n: l
中国社科院金融所研究员易宪容谈到,这一波的楼市调控政策,其目的就是要遏制疯狂上涨的房价,但是一些城市目前销售量的迅速下降是不是就代表房价也会随之下跌?现在根本就不能得出什么结论。由于各个城市楼市调控政策的力度不一样,所产生的效果会严重不一样。也就是说,投资购房者会由当前控房严格的一二线城市向其他城市转移而已。可以说,这样一种扯的政策,其实根本上就在于鼓励大量外地投机炒作者涌入这个市场。这个时机,买房只能观望。
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(编辑:萨萨)

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