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美国没有限购,但在美国炒房怎么那么难?

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发表于 2016-10-12 02:26 | 显示全部楼层 |阅读模式

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近来,国内多地房价暴涨,房市一路“高烧”,频上新闻头条,受到广泛关注。% l: A/ b; {; E  Z# `
  
- j7 H# N2 v6 `9 r- U- ?谁在推高房价?如何应对炒房?我们来看看美国是什么情况?能否提供国人一些思考和借鉴。
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美国的富人,自己会买一套豪宅,但通常不会像中国富人那样炒房。因为,美国制定了一系列的规定,使得炒房的投资或投机成本很高,风险很大,从而大大限制了富人的炒房行为。: x, [5 M- |1 Z% c! T- q, I6 A
  
8 d' _7 J) D% B, M9 d+ m本内容摘自姚鸿恩著《美国民生实录》,北京大学出版社出版。
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5 M* K: E1 P7 |, E1 K* u' }. v限制富人炒房:想方设法让炒房客轻易赚不到钱; Y. {; s4 [3 M3 O; O

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在美国,假设一套房子为100万。买房费用如下:
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贷款:80万,利率6%。月供5731.45。12个月,须付68777.40" T+ ^" D9 r5 `, z: B: D

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地产税:以房价1.5% 计,一年须付15000。
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过户费(包括各种费用):约为房价1%,须付10000。
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+ y. [) Q8 o& e0 z% D一年下来,不算首付20万,一共约投入9万多。
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一年后,假设房子涨到120万。卖房费用如下。
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过户费(包括各种杂费):约为房价1%,须付12000。
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卖房佣金,约为房价6%,算5%,须付6万。
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房子增值20万,要交个人所得税。拥有产权未满1年即卖掉的房屋,税收比例可高至33%左右;拥有产权超过1年以上的,卖房时须缴付20%左右的税。那么,交个人所得税至少4万。8 [! O6 o/ K6 @" e
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房子涨了20万,但买卖房子的费用和所得税也接近这个数字。换句话说,如果涨幅达不到20%,就要亏钱了。. s3 U5 a. @. W
  
8 N$ U1 U3 i* R! \6 Y8 G# L; o  J通常,房价的正常升幅是3%到5%。所以,美国人如果不打算在一个地方住5至7年以上,是不会买房子的。$ G+ P) ^1 B8 O7 K- J  S) t
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此外,美国放贷通常要求很严,如:月供最高不能超过月收入的38%。对第二套房子要求更严。但是几年前,因银行放松贷款,弄出个“次贷”,给一些条件不合格的人放贷,结果收不回月供,只好收回房子,而后贱卖,从而导致房价下跌,那些炒房疯狂的地区跌幅高达50%。违背经济规律,泡沫早晚要破灭。4 [" c2 h- M% k/ ^( L- y9 O
  
$ _& N, X; H# B, \02 美帝很“狡猾” 温水煮青蛙:对付囤房杀手锏——征税
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% }* O; H1 a" z3 y% V2 F美国房产的土地,不是政府的。也就是说,政府没有土地可以出售(或者提供有偿使用权)给开发商去建造商品房。
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4 c6 y' _  @. S6 j, R1 z/ o2 C居民在出售房子后,若赚钱的话,则需要交获利(gain)所得税。这个税率就是个人所得税的税率。3 b& _+ u, S5 E/ X, [

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) i1 O- l1 W5 o! {$ }使用的是超额累进税率,从10%累进到35%,最高39.6%。以2015年税率为例,不管是夫妻联合报税,还是一个人报税,超过411500美元,税率是35%。如果2015年卖掉了一个房子,赚了42万美元,那么,对不起,起码16万美元要交给税务居(联邦税务局和州税务局)。
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( ^4 G$ T, N, d; d这个看起来,比中国的20%凶狠得多。但是,实际上,除了极少数的投机分子和富人,很少有人会被宰得血淋淋。
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美国政府有个温和的政策:如果这个房子是你自己居住的,并住满了两年,那么,给你免税额,卖掉房子所赚的钱,若夫妻一起报税,50万内可以豁免;夫妻分开报税的,25万内可以豁免。此规定考虑周全,你不需要去假离婚!% j4 m' S1 r/ T2 n  Q, G
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所以,美国有关卖房子所得的税收法规,对老老实实的老百姓来说,形同虚设,毫毛不伤。但对类似国内的“房叔”、“房姐”们,则是毫不留情,决不手软的。* [3 t! N6 [5 m; h6 p  m$ w
  
3 J7 p# l4 |: J/ U% i美国政府“赚房产钱”,主要是通过征收房地产税。房子和土地是你的,若你长命百岁或将房子留给后代,还得继续交房地产税。
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  {1 q# D4 r6 Y8 V: _/ f, N$ E; h这就是美帝"狡猾"的地方。房子值30万,若现在马上叫你付61万5,没有傻瓜会上当。但是,用百分之一二三的房地产税,像温水煮青蛙一样,慢慢地下手,让你觉得“还算温和”,默默承受。
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不管你是安分守己的蛤蟆,还是上蹿下跳的青蛙,“大锅水”,一样煮,不管是第1座房子,还是第N座房子,不管是结婚的还是离婚的,只认房子不认人,一律都交房地产税。这是对付“囤房”的杀手锏。在美国囤房,代价太大。4 r9 }+ M3 i- u. m# i, x4 h; J# i6 s0 ?0 q
  
, F1 q: u2 A3 m4 R9 [$ ~! M03 美国没有“中国特色” ,三分之一定律限房价, y( w" ~; Y+ M9 D6 N
  
# R( S/ A6 B" U美国房地产,跟中国的不一样,很难看到“中国特色”。
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其一,房子类型不同。美国房子,大多数是独立房子(single house),有车库,有壁炉,前有草坪,后有花园。还有一些是城市屋(town house),类似国内的连体别墅。很少有国内的公寓房(apartment)出售。公寓通常是出租的。- i+ M0 M: L2 P/ N6 h) I3 P
  
( Z6 \0 Q  ?  r其二,绝大多数上市的房子都是旧房子。美国的地皮是屋主永久拥有的,所以有些年逾古稀的爷爷奶奶级别的房子照样能上市出售。根据美国商务部的统计,每个月,旧房子成交数大约为500万,而新房子只有30万左右。. X% c2 N! N; h" {+ z1 |4 t
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其三,价格是大多数人能够负担得起的(affordable)。美国强调三分之一定律,即房贷月供不能超过家庭月收入的三分之一。* m( F: Z: Z, k

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美国首付(down payment)通常为20%。近期30年固定的房贷利率约为4%左右。最底层的老百姓,每月全家收入2300美元,就能够买20万左右的房子了。当然,大城市的房子要贵得多。7 t7 C+ |( {# M9 h" c( ^
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美国普通百姓的工资的“数字”跟中国百姓的差不多,三五万一年。小家庭两人年收入有个6万多的话,20万的房价相当于3年的工资收入。国际上通常认为“房价收入比”应维持在3-6的范围内。或者说,房价应该相当于3年至6年的家庭收入。这才是正常的。
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& [0 {1 M8 y8 K0 W  z3 E0 i! t8 x其四,美国没有蛊惑人心的“刚需”造势。人人都需要住房子,这可以说是刚需,但买房子未必是。找对象时,没有一个美国姑娘(或者她妈妈)提“必须要有房子”的刚需条件。* @. M6 |. G0 L8 v( d' P
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其五,美国人不炒房。原因可能是,第一,美国屋主必须交房产税(property tax),税率各地不同。房子涨了,房产税跟着上调。第二,房子成交,卖主要付百分之六的佣金,买主要付各种过户费用(closing cost)。第三,也许是最重要的,就是政府不卖地,土地是私人拥有的,价格是由市场决定的。
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其六,美国成交的房子,都是马上能够入住的,全都是装修过的,空调、冰箱、炉灶、浴室、热水器等,都是法律规定必须配套的。没有国内的“毛坯房”。另外,面积只算房间内的面积,楼梯、过道什么的,都不算面积,也就是说,你可以用卷尺自己量的。这样,卖主很难蒙人。
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美国人实在看不懂:中国人光凭模型,看效果图就会受“震撼”而拍板买下上百万的房子(公寓),甚至还要连夜排队,好像抢购白菜似的。如此“追捧”现象,美国从来没有发生过。加拿大温哥华有过排队买期房的报道,排队的,清一色都是中国人。) B% a6 D# Z% b* X: b
  
! H/ \( F9 n2 X几年前,美国的许多银行没有遵循三分之一定律,贷款给那些不符合条件的购房者,后来许多人无力还贷,银行收去房子,低价拍卖。, O; |8 B) _# w& }4 t% l/ T) v
  
+ e+ H& \2 x/ E$ u) K9 }+ i& ~04 美国房地产税都去哪儿了?取之于民用之于民* Z! s5 k* D" H; {& ~! w/ p( ^# j
  
+ a/ n% ]0 r" ~1 x政府赚了炒房客的钱,不是拿去三公了,也不是去搞基础建设拉动GDP,而是要惠及民众。房地产税收所得,政府要说个明白。
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9 W+ J0 l! q; f6 |美国人的房子每年都得缴财产税。有些地方,汽车也需要每年缴税,也属于财产税。通常,财产税即为房产税,或者叫房地产税。美国的房子是连带土地的。
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5 Q* i( F& R& O: u6 [任何人只要拥有房子,就得缴房产税。不管是刚买了房子,还是已经住了三代;不管是自住的第一套房子,还是投资的其他的房子;不管是单身的,还是结婚的;总之,只要你是房子的所有者,就得乖乖缴税。
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- D& E# T9 e- z+ `美国的房产税通常由郡(county)或市(city)政府征收。各地税率是不同的。根据美国人口统计数据和ABC的新闻报道,美国房地产税最高的,接近5%,如康涅狄格州的桥港市(Bridgeport, Conn. ),曾高达 4.75%;最低的,不到0.2%。
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纽约市属于低端房产税。该市的计算方法比较复杂。纽约市政府专门编了一本小册子,具体解释住宅房地产税,而且还照顾华人,印制中文版。根据该小册子的介绍,一套市场价值994000美元的房子,最后计算出来的一年房地产税为2537美元。
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0 A1 J, C- Z0 J$ F% p房地产税上缴后,地方政府将它用作教育、服务等财政来源。比如,纽约2015年度的房地产税,占全市全部所纳税款的42%。市政府小册子用饼图,很清楚地向百姓公开“您所纳的税去哪里了”:29.5%用于制服机构(警察、消防、卫生、管教),27.5%用于教育,19%用于健康和福利,24%用于其他机构(交通、住房、公园等)。, Q( ^8 k- l! [
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房地产税取之于民,用之于民。百姓大多是通情达理的。如果有意见,可以提议案,全体选民投票决定。在美国买房,将房产进行资产配置,作为投资保值的其中一种方式。9 H, [8 _2 ^) U' h; F7 W$ ?
文源:本内容摘自姚鸿恩著《美国民生实录》(内容有修改,如有问题,敬请通知删除)5 f5 w3 z2 J  Y
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