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美国没有限购,但在美国炒房怎么那么难?

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发表于 2016-10-12 02:26 | 显示全部楼层 |阅读模式

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近来,国内多地房价暴涨,房市一路“高烧”,频上新闻头条,受到广泛关注。
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谁在推高房价?如何应对炒房?我们来看看美国是什么情况?能否提供国人一些思考和借鉴。6 h& C* m( z1 ~$ u9 Z, s2 }3 c
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美国的富人,自己会买一套豪宅,但通常不会像中国富人那样炒房。因为,美国制定了一系列的规定,使得炒房的投资或投机成本很高,风险很大,从而大大限制了富人的炒房行为。
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本内容摘自姚鸿恩著《美国民生实录》,北京大学出版社出版。# [# P" g5 J: P4 f$ Z+ n* n
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限制富人炒房:想方设法让炒房客轻易赚不到钱
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' A' F. x- ~% U; d0 t2 s: G6 |在美国,假设一套房子为100万。买房费用如下:
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1 l+ B# I9 `" ?3 D贷款:80万,利率6%。月供5731.45。12个月,须付68777.40# O  e" H& B6 y0 Y, F+ a2 T8 ^7 {6 J! A( m

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地产税:以房价1.5% 计,一年须付15000。
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过户费(包括各种费用):约为房价1%,须付10000。4 w: ]' t7 x& c4 I4 D' g

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一年下来,不算首付20万,一共约投入9万多。: M. i7 n3 s8 N. C. J. x
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6 ?2 F. F, v- P- j( d& M一年后,假设房子涨到120万。卖房费用如下。
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/ j* O5 m8 P; d, {9 ?6 A7 s过户费(包括各种杂费):约为房价1%,须付12000。
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卖房佣金,约为房价6%,算5%,须付6万。
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房子增值20万,要交个人所得税。拥有产权未满1年即卖掉的房屋,税收比例可高至33%左右;拥有产权超过1年以上的,卖房时须缴付20%左右的税。那么,交个人所得税至少4万。- e$ Q' L. _! w& P$ b' U  n* f1 k
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房子涨了20万,但买卖房子的费用和所得税也接近这个数字。换句话说,如果涨幅达不到20%,就要亏钱了。
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2 C6 j+ l/ P% }7 q: W0 Q/ o. x通常,房价的正常升幅是3%到5%。所以,美国人如果不打算在一个地方住5至7年以上,是不会买房子的。" V+ M4 F; B1 P6 H9 r) S- M
  
2 ^+ H, @+ k" B, D此外,美国放贷通常要求很严,如:月供最高不能超过月收入的38%。对第二套房子要求更严。但是几年前,因银行放松贷款,弄出个“次贷”,给一些条件不合格的人放贷,结果收不回月供,只好收回房子,而后贱卖,从而导致房价下跌,那些炒房疯狂的地区跌幅高达50%。违背经济规律,泡沫早晚要破灭。1 I. f; K2 b- C) Y
  
- s" n8 \8 Y) I$ }02 美帝很“狡猾” 温水煮青蛙:对付囤房杀手锏——征税% P  ]& O# Z2 G. E7 K7 P
  
3 |- C( o8 Q& C0 d6 |美国房产的土地,不是政府的。也就是说,政府没有土地可以出售(或者提供有偿使用权)给开发商去建造商品房。
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7 }$ A. k% _/ A7 {* d. O" [$ {* Z) B$ W居民在出售房子后,若赚钱的话,则需要交获利(gain)所得税。这个税率就是个人所得税的税率。( H' X! z3 N; L) u
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! U; \( e  B; a6 K3 w, q使用的是超额累进税率,从10%累进到35%,最高39.6%。以2015年税率为例,不管是夫妻联合报税,还是一个人报税,超过411500美元,税率是35%。如果2015年卖掉了一个房子,赚了42万美元,那么,对不起,起码16万美元要交给税务居(联邦税务局和州税务局)。
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这个看起来,比中国的20%凶狠得多。但是,实际上,除了极少数的投机分子和富人,很少有人会被宰得血淋淋。
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) A1 ]0 v6 q) A( |! H6 ?8 p美国政府有个温和的政策:如果这个房子是你自己居住的,并住满了两年,那么,给你免税额,卖掉房子所赚的钱,若夫妻一起报税,50万内可以豁免;夫妻分开报税的,25万内可以豁免。此规定考虑周全,你不需要去假离婚!
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所以,美国有关卖房子所得的税收法规,对老老实实的老百姓来说,形同虚设,毫毛不伤。但对类似国内的“房叔”、“房姐”们,则是毫不留情,决不手软的。, }4 Y9 D( R+ @: k: P& \
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美国政府“赚房产钱”,主要是通过征收房地产税。房子和土地是你的,若你长命百岁或将房子留给后代,还得继续交房地产税。0 H1 q0 d3 Z# A! Z7 d% ^) f
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这就是美帝"狡猾"的地方。房子值30万,若现在马上叫你付61万5,没有傻瓜会上当。但是,用百分之一二三的房地产税,像温水煮青蛙一样,慢慢地下手,让你觉得“还算温和”,默默承受。3 h2 }* I% ^+ l$ M3 m
  
2 f$ s1 o( t2 h0 Q$ p6 U不管你是安分守己的蛤蟆,还是上蹿下跳的青蛙,“大锅水”,一样煮,不管是第1座房子,还是第N座房子,不管是结婚的还是离婚的,只认房子不认人,一律都交房地产税。这是对付“囤房”的杀手锏。在美国囤房,代价太大。, H5 G" g+ Y# G3 z
  
5 r/ P/ k4 R& P8 u5 v5 h03 美国没有“中国特色” ,三分之一定律限房价
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美国房地产,跟中国的不一样,很难看到“中国特色”。
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3 c+ s/ j9 i% Y其一,房子类型不同。美国房子,大多数是独立房子(single house),有车库,有壁炉,前有草坪,后有花园。还有一些是城市屋(town house),类似国内的连体别墅。很少有国内的公寓房(apartment)出售。公寓通常是出租的。$ W# ~- C- S) z: v
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其二,绝大多数上市的房子都是旧房子。美国的地皮是屋主永久拥有的,所以有些年逾古稀的爷爷奶奶级别的房子照样能上市出售。根据美国商务部的统计,每个月,旧房子成交数大约为500万,而新房子只有30万左右。' C  [4 V& _* O# ~5 P+ S8 g5 B# u
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其三,价格是大多数人能够负担得起的(affordable)。美国强调三分之一定律,即房贷月供不能超过家庭月收入的三分之一。
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美国首付(down payment)通常为20%。近期30年固定的房贷利率约为4%左右。最底层的老百姓,每月全家收入2300美元,就能够买20万左右的房子了。当然,大城市的房子要贵得多。
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( e% y: t; R" R0 k6 g$ ^. [9 v: b美国普通百姓的工资的“数字”跟中国百姓的差不多,三五万一年。小家庭两人年收入有个6万多的话,20万的房价相当于3年的工资收入。国际上通常认为“房价收入比”应维持在3-6的范围内。或者说,房价应该相当于3年至6年的家庭收入。这才是正常的。( J. J* i$ N* p% B9 |
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其四,美国没有蛊惑人心的“刚需”造势。人人都需要住房子,这可以说是刚需,但买房子未必是。找对象时,没有一个美国姑娘(或者她妈妈)提“必须要有房子”的刚需条件。) q$ D& i% ?0 s7 q
  
. f3 G- f+ j' L4 @) D3 R3 L( L其五,美国人不炒房。原因可能是,第一,美国屋主必须交房产税(property tax),税率各地不同。房子涨了,房产税跟着上调。第二,房子成交,卖主要付百分之六的佣金,买主要付各种过户费用(closing cost)。第三,也许是最重要的,就是政府不卖地,土地是私人拥有的,价格是由市场决定的。
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. t* K; m0 i1 o; p$ g其六,美国成交的房子,都是马上能够入住的,全都是装修过的,空调、冰箱、炉灶、浴室、热水器等,都是法律规定必须配套的。没有国内的“毛坯房”。另外,面积只算房间内的面积,楼梯、过道什么的,都不算面积,也就是说,你可以用卷尺自己量的。这样,卖主很难蒙人。
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  E1 p  d1 ^, S! V% _2 G美国人实在看不懂:中国人光凭模型,看效果图就会受“震撼”而拍板买下上百万的房子(公寓),甚至还要连夜排队,好像抢购白菜似的。如此“追捧”现象,美国从来没有发生过。加拿大温哥华有过排队买期房的报道,排队的,清一色都是中国人。
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几年前,美国的许多银行没有遵循三分之一定律,贷款给那些不符合条件的购房者,后来许多人无力还贷,银行收去房子,低价拍卖。6 _. C: _( Z" m- M* M
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04 美国房地产税都去哪儿了?取之于民用之于民7 A# N* P* @2 o7 ]: x5 ]
  
' g$ l+ M; \2 Z+ p- b, F政府赚了炒房客的钱,不是拿去三公了,也不是去搞基础建设拉动GDP,而是要惠及民众。房地产税收所得,政府要说个明白。
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美国人的房子每年都得缴财产税。有些地方,汽车也需要每年缴税,也属于财产税。通常,财产税即为房产税,或者叫房地产税。美国的房子是连带土地的。
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( U6 z7 j) f: S7 }任何人只要拥有房子,就得缴房产税。不管是刚买了房子,还是已经住了三代;不管是自住的第一套房子,还是投资的其他的房子;不管是单身的,还是结婚的;总之,只要你是房子的所有者,就得乖乖缴税。
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美国的房产税通常由郡(county)或市(city)政府征收。各地税率是不同的。根据美国人口统计数据和ABC的新闻报道,美国房地产税最高的,接近5%,如康涅狄格州的桥港市(Bridgeport, Conn. ),曾高达 4.75%;最低的,不到0.2%。: k% u$ ]+ C- {# ]: p

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$ t' [$ y, \6 X) ]纽约市属于低端房产税。该市的计算方法比较复杂。纽约市政府专门编了一本小册子,具体解释住宅房地产税,而且还照顾华人,印制中文版。根据该小册子的介绍,一套市场价值994000美元的房子,最后计算出来的一年房地产税为2537美元。& q2 ]; q8 J* v7 h- x% s, v
  
. \4 U, ?( d2 ~# l( T5 H2 _; I房地产税上缴后,地方政府将它用作教育、服务等财政来源。比如,纽约2015年度的房地产税,占全市全部所纳税款的42%。市政府小册子用饼图,很清楚地向百姓公开“您所纳的税去哪里了”:29.5%用于制服机构(警察、消防、卫生、管教),27.5%用于教育,19%用于健康和福利,24%用于其他机构(交通、住房、公园等)。+ \( S  y- G8 q* @7 d- S( }; a" G
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/ x5 D! @% R, \# h$ Q! T+ E房地产税取之于民,用之于民。百姓大多是通情达理的。如果有意见,可以提议案,全体选民投票决定。在美国买房,将房产进行资产配置,作为投资保值的其中一种方式。& J9 p8 Z( a* M% R
文源:本内容摘自姚鸿恩著《美国民生实录》(内容有修改,如有问题,敬请通知删除)% Z# B! ?+ N# U

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