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[金融八卦女] 本轮房地产调控冲击有多大? 历次调控效果全梳理

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发表于 2016-10-13 13:38 | 显示全部楼层 |阅读模式

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从历次调控效果全梳理来看本轮房地产调控冲击有多大,民生宏观的报告一篇,有数据有分析,有兴趣的可以一读。


ps : 点击“阅读原文”,可查看另一篇你可能感兴趣的文章《节后不想工作学习的废人该如何自救》


文/  民生证券研究院宏观组组长 朱振鑫
         执业证号:S0100516020001
         民生证券研究院宏观组 栾稀      
         执业证号: S0100116090002
(感谢社科院陈旭博士贡献)
来源:民生宏观 (微信号 msmacro)

从长期看,房地产取决于人口,但从短期看,人口不会有太大变化,政策往往成为最关键的变量。这一轮房地产的大幅上涨正是起源于2014年930和2015年330以来的地产新政,但2016年930之后,地产政策已经明显转向,尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政,地产上涨周期会不会随之终结?各城市之间会如何分化?本报告将系统梳理房地产市场现状、历次房地产调控政策及各地政策效果。

一、本轮房价上涨情况回顾

本文根据全国百城房地产住宅价格数据梳理出2016年以来房价涨幅最高的40个城市,总结出以下特点:

1上涨幅度:远超收入增速


2015年全国城镇居民可支配收入增速为8.2%,房价上涨前50名的城市其居民可支配收入均在7%至10%的区间内,有32个城市的房价增速超过了所在地城镇居民可支配收入增速。人口增速多数都在0%至1%之间,上海甚至出现了常住人口负增长。

从房价增速、收入增速、人口增速上来看,此轮房价上涨受人口、收入等刚需型需求因子推动较小。



2上涨区域:一线和题材性城市受追捧


此次主要上涨区域较多,区域分布零散。不仅包括长三角、珠三角、京津冀和环渤海地区,还包括一些非以上区域的地级市,如赣州、徐州等;不仅只有传统的一二线城市和省会城市,还包括一些有国家战略规划和区域发展规划覆盖的三四线城市,如保定、廊坊等。

涨幅较大的城市中,共有18个城市今年以来的累计涨幅超过了北京,分布较广,包括长三角、珠三角、京津冀、东部沿海和一些与长江经济带相关的中部城市,共28个城市累计涨幅超过了10%,这些城市分布更为零散。


3上涨顺序:并不完全是从一线到二三线


上涨顺序并无明显规律。虽然限购是由一线城市带头、二三线城市随后陆续出台,但此轮房价上涨并不完全是一线城市向二三线城市蔓延的趋势。

根据百城住宅同比增速,如果将同比增速超过10%作为房价大幅上涨的标志,在2015年下半年房价大幅上涨的城市有上海、深圳、武汉、保定,其中武汉为二线城市,保定受益于京津冀一体化,仅为河北省的一个地级市,其房价涨幅反而领先于北京。

在2016年1月至2016年4月之间,同比增速超过10%的城市又添加了北京、南京、合肥、廊坊、昆山、东莞、厦门、中山、惠州、珠海等多个城市,此轮更多出现的是地县级市和经济特区。在4月北京、上海、深圳限购升级后,5月至今房价大幅上涨的城市扩展到更多的二三线城市,省会城市也开始增加,如杭州、济南、石家庄、南昌等。


4上涨动因:投资性需求带动


很多研究将货币宽松、城镇化率远未到顶作为此轮房价上涨幅度合理化的理由,但值得注意的是,由人口城镇化和货币宽松带来的刚需是不会如此择时择地的。

如果是货币宽松刺激了刚性需求,此轮房价上涨应该从2015年初就开始温和上涨,而不是在2015年下半年股灾之后开始在各地陆续大幅上涨;上涨区域也应向一二线城市更多集中,而不是出现众多具有“题材”的三线甚至四线城市;上涨顺序应该呈现由中心城市向外扩散,而不应出现众多有国家规划和区域规划覆盖的城市领涨。此外,这些城市的常住人口增速和城镇居民可支配收入增速也不支持其如此大幅度的上涨。

因此,此轮部分城市房价的大幅上涨,可以判断为由投资性需求制造市场恐慌情绪拉动部分刚需所致。

会如何分化?本报告将系统梳理房地产市场现状、历次房地产调控政策及各地政策效果。


二、本轮房地产调控政策梳理

1本轮房地产调控政策



2016年3月至今,为了抑制房价过快上涨,一线城市的限购限贷加码,多地随后陆续出台限购限贷政策。

2房地产调控政策框架


从供给端和需求端两方面来看,房地产调控政策的主要抓手是抑制住房需求和调节土地和住房供给。
限购限贷、提高契税、提高贷款利率等都是遏制需求的有效手段,可在短期内直接调控成交量和房价。而通过增加土地供给总量,改变土地供给结构和控制公共住房供给等政策,是从上游土地市场的政策端和房地产开发销售过程方面对房价进行调控的重要方式。

1、限贷政策


二套房首付款比例提高或减少是调控政策紧缩或宽松的重要信号。2010年开始,在国务院、央行和银监会层面出台一些系列政策,在全国范围内调控房地产信贷的首付比。应对2009年8月开始的房价不断上涨,二套房首付比作为重要的调控政策不断提高。2010年1月,二套房首付比为不低于40%,4月提高到50%,而且规定贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。而到了2011年1月,国务院再次出台文件,将二套房首付比再次提高到60%。而随着房价增长下滑以及经济下行压力较大,2014年9月,央行开始放松二套房贷款条件,规定“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策”,即首付比例不低于30%。从地方政府层面,在中央层面的房贷条件基础上,可根据风险提高首付比,因此各城市限贷的首付比例设定不一。

2、限购政策


限购政策可以直接控制房地产需求。限购政策源于2010年4月国务院发布的《关于坚决遏制部分房价过快上涨的通知》,规定“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”。深圳在9月推出具体的限购细则,对本地户籍家庭限购2套房,对外地户籍家庭限购1套,而且要求有超过1年缴纳社保或个税证明。随后北京、上海、广州、深圳等城市都陆续发布“限购令”。上一轮房地产调控中,有超过31个城市推出限购政策,形成一轮密集的房地产限购潮。
3、货币政策


货币政策并不是专门为了调节房地产市场,但房地产作为我国重要的一大产业,升息升准、降息降准不仅影响居民购房需求,同时还影响房地产开发需求,因此货币政策是调节房地产需求的重要政策工具。总体来看,货币政策作用到房价存在一定的时滞,并且货币紧缩未必能有效抑制房地产需求,但货币宽松一般能对需求起到刺激作用。
4、调节土地和住房供应结构


2006年5月29日,国务院为切实调整住房供应结构,推出了明确新建住房结构比例的“90/70”政策,即商品住房项目90平方米以下的住房面积比重要达到70%以上。从地方政府的调控政策来看,强调增加土地供应是历次调控重要的手段之一。



3各地房地产调控政策梳理


1、北京:“限贷+限购”调控房价

北京在2010-2011年期间推行了“限贷+限购”的双限政策。在限购方面,对本市户籍家庭限购2套房,对连续缴纳5年以上的社保或个税的非本市户籍家庭限购1套房。北京的限购政策从2011年2月开始实行后,一直没有解除。在限贷方面,2010年颁布的限贷政策是首套房和二套房首付比例分别不低于30%和50%。而在2013年4月,北京二手房首付比升至70%。

另外,从税收层面调控房价,2013年3月北京首次将二手房纳入房地产调控,按个人转让住房所得的20%征收所得税,满五年唯一住房免征个税。

值得注意的是在2016年9月30日推出的限贷政策与之前有所不同。此次限贷对普通自住房和非普通自住房进行了区分,如首套房首付款比例为最低35%,而非普通自住房的首付款比例则不低于40%;并且限制单身仅能购买一套。

2、上海:适时调节限购标准


上海从2011年1月开始限购,本市户籍家庭限购2套,非本市户籍累计缴纳1年以上的个税或社保的家庭限购1套。随后分别在2013年11月和2016年3月通过提高缴纳个税和社保年限标准来紧缩限购政策。另外,上海还在2011年推出新版“沪四条”:包括加强商品住房销售方案备案审核、加强商品住房预订行为监管、继续严格执行住房限售政策,以及开展房地产经纪市场专项整治等四方面内容。

3、深圳:今年调控力度相对较大


深圳较早的在2010年9月就出台限购细则,对本市户籍家庭限购2套,非本市户籍但能提供1年及以上个税或社保证明的家庭限购1套,这一规定一直持续到今年三月。在限购的情况下,2016年1-8月深圳的房价仍上涨了12.7%,绝对房价超过纽约,直追东京(Numbeo数据)。自此背景下,3月和10月深圳提高缴纳个税或社保期限到5年及以上,而且对本市户籍单身人士限购1套。另外,二套房首付比也提高的70%。从各城市横向对比来看,深圳的今年楼市调控力度相对较大,高于北京和上海。

4、温州:曾实行严厉限购


温州在2011年3月加入限购队伍,限购力度较大,与其他城市对本地人限购2套不同,对本市户籍和非本市户籍缴纳个税1年以上的家庭都限购1套房,并在2014年8月解除限购。

5、杭州:限贷是主要政策


上轮限购中,杭州在2011年2月开始推行限购,持续3年半,于2014年8月结束限购。此次在今年9月重启了对非本市户籍的家庭限购1套的政策,以期抑制房价,其中杭州的房价在1-8月上涨了13.1%,在70个大中城市中排名第9。除了限购,杭州在频频通过改变二套房首付比来调控房价,在2010年1月到2016年9月期间,杭州8次改变二套房最低首付比例,从40%逐渐提高到70%,再随着房价回落,逐步下调到20%,又增加到2016年9月的50%。

6、南京:单身限购1套,差别化限贷


上一轮房地产调控中,南京从2011年开始限购,本市户籍限购2套,非本市户籍限购1套,2014年2月29日宣布取消限购,在限贷政策方面,首套房贷款比例最低为30%,二套房贷款比例最低为60%。

南京于2016年10月5日开启新一轮限购限贷,在限购政策上,要求成年单身(含离异)限购1套,避免出现“离婚买房潮”;在限贷政策上,首套房和二套房均实现差别化限贷,居民首套房(无房贷记录)首付比例不低于30%,而对于有房贷记录但名下无住房的居民购买“首套房”首付比例不得低于50%,对于有1套住房无房贷记录或房贷已还清申请二套房首付比例不得低于50%,对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清,申请二套房首付款比例调整为不低于80%。对于拥有两套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

7、合肥:仅对市区限购,加大土地供应


合肥上一轮房地产限购政策是从2011年3月31日至2014年8月1日,本市户籍限购2套,非本市户籍限购1套,首套房首付比不低于30%,二套房首付比不低于50%。

合肥在2016年10月2日开启这一轮的房地产调控,在限购政策上,仅对市区限购,限贷方面进行差别化限贷,首套房首付比例最低为30%;居民家庭拥有1套住房且无购房贷款记录(含外地贷款记录)、拥有1套住房且相应购房贷款已结清、无房但有1次购房贷款记录的,申请住房时最低首付比均为40%;居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,二套房最低首付比为50%。

此外,此轮合肥的房地产调控政策还包括土地供应政策,要求进一步加大居住用地(含以居住为主的商住用地)供应力度,今年内市区再供应5000亩居住用地,力争全年全市居住用地供应超10000亩。主城区内90平方米左右中小户型新建商品住房占比不低于50%,以满足刚性需求,兼顾改善性需求。

8、武汉:区域性限购,本地户籍限贷不限购


武汉上一轮限购限贷开始于2011年2月23日,结束于2014年9月24日,总体政策与其他城市区别不大。

2016年10月2日,武汉公布新一轮限购限贷政策,根据政策内容,仅对江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区、东湖新技术开发区、经济技术开发区(不含汉南区)、东湖生态旅游风景区等部分区域实施限购限贷。首套房首付比最低为25%,同时对于本地户籍居民,限贷不限购,政策并没有规定本地户籍家庭可购住房数量,但是对本地户籍居民家庭购买第三套住房停止贷款。对非本市户籍家庭,限购两套,且二套房停贷。

9、厦门:10月5日重启限购


上一轮限购潮中,厦门在2010年10月开始限购,原本截止日期为12月31日,但厦门政府延续了限购政策,一直到2015年1月。

厦门在今年10月5号重启了限购政策,对购买180平方米以下的住房居民进行限购,拥有本地户籍的家庭限购2套,非本市户籍且可有2年及以上的纳税证明的家庭限购1套。今年厦门房价的上涨也非常抢眼,1-9月上涨了28.95%。在限购的同时,厦门也提高了二套房贷款首付比,对普通自住房不低于60%,而非普通自住房不低于70%。

10、天津:10月开始对外地人限购限贷


在经历1-9月高达20%的房价上涨后,天津在今年9月30日就出台了限购细则,主要针对非本市户籍家庭限购1套,而且对非本市户籍家庭首套房贷款首付款比例要求不低于40%,这是少有的只针对外地人的限贷政策。与上一轮限购相比,天津此次政策相对宽松。2010年10月出台的限购政策,无论是本市户籍家庭,还是非本市户籍家庭都限购1套。

11、石家庄:可能加入限购行列


石家庄房价在今年1-9月的保持了较高的涨幅,上涨了12.6%,但截至10月11日,尚未重启限购政策。石家庄上轮限购是在2011年2月到2014年9月,对本市户籍家庭限购2套,非本市户籍且有1年以上缴税证明的家庭限购1套。


会如何分化?本报告将系统梳理房地产市场现状、历次房地产调控政策及各地政策效果。

三、两次房地产调控的异同

结合上一轮限购限贷政策的出台,可以发现两次调控有一定的相同点和不同点:


1相同点:侧重逆周期需求调节


1、侧重于限购限贷等需求端调节


总结新旧两轮的房地产调控政策,房价涨幅较高的城市中,较少城市提及加大土地供应,多数仍侧重于通过限购限贷进行需求调节。

2、限购政策具有明显的逆周期特点


从上一轮各城市限购调控政策的时间点来看,大多数城市集中限购都集中在2010年10月到2011年3月这一时间段,这时正是房价周期的上升期。除了北上广深和三亚五个城市外,其他城市都陆续明文或实质取消了限购政策,而且取消限购的时间点集中在2014年9月左右,此时是房价正进入低谷期。


2不同点:调控力度、货币环境不同


1、一线城市限购升级


在上一轮房地产调控中,一线城市中仅北京较其他二线城市比,限购政策更加严格,要求非本地户籍居民家庭缴纳5年以上社保,其他城市多数仅需一年,上海、深圳虽在之后有收紧限购条件,但在2011年限购时对外地居民社保要求也仅为一年。而此次限购,上海、深圳均提高了外地户籍购房门槛,将交纳社保年限提高至三年和五年,力度强于二线三线城市。

2、调控力度差异化


与上一轮对限购套数、首付比例“一刀切”的方式不同,此轮各城市调控对不同情况进行了差异化的调控。一些城市对离婚买房、卖旧房买新房提出了限制,如北京、南京等地对单身买房有限购要求,北京、上海对普通自住房和非普通自住房首付比例要求不同,深圳、南京、合肥等地对首套房首付比、二套房首付比均进行了差异化的要求,合肥、武汉等地仅对部分区域实施限购等等。


3、与上一轮货币环境不同


本轮22个城市的房地产调控政策与上一轮2010-2011年的调控政策的货币政策环境不同。上一轮从2010年10月开始到2011年7月,央行5次上调1年期商贷利率,从5.31%提高到6.56%。紧缩的货币政策大大增强房地产调控政策的效果。

当前货币政策稳健,短期没有大规模宽松和紧缩的可能性,同时当前利率仍处于历史低位,银行体系内流动性仍然较为充裕。在这种货币政策背景下,此轮房地产调控政策效果可能不如2011年那么突出。


四、调控效果

1主要城市调控效果


1、北京:对仅限贷限购政策反应较慢


2010年4月、2011年3月的限购限贷出台后下一个月房价增速就开始放缓,配合升息升准的货币紧缩政策,效果立竿见影。7个月后增速由正转负,此轮增速下滑一直持续到2012年2月。

2011年11月开始降准降息,在宽松的货币政策刺激下,2012年3月降幅开始收窄,2012年12月增速由负转正,为1.6%。随后增速上升一直持续至2013年11月。

面对房价再次回升,2013年4月,北京房地产限购限贷升级,二套房首付比提高至70%。这次限购政策的背景和现在略有类似,即央行长时间无大规模刺激政策出台,政策出台后房价增速继续上升,最高点在2013年11月,当月同比增速20.1%,12月增速才开始下滑,政策时滞约8个月。约17个月后,2014年9月,北京房价同比增速为负(-2.40%)。此轮增速下滑一直持续至2015年初。

2015年2月,北京二手房价格同比增速为-4.1%,3月,北京市降低二套房首付比至40%,同时在货币宽松的助推下,当月房价降幅开始收窄,两个月后由负转正。2015年5月 ,二手房价格增速3.50%,随后一直保持上升趋势,2016年4月当月同比增速为37.20%。
2、上海:上一轮限购效果较好,此轮几乎没效果


2011年1月31日,上海市出台房地产限购限贷政策,政策出台时上海市房价增速在货币紧缩的影响下已经开始下滑,出台后,2月房价增速由1月的2%下降至0.5%,虽然之后二季度房价增速略有回升,但总体仍是下滑趋势,2012年2月,房价增速由正转负,此轮房价增速下滑至2012年7月(-1.6%)。

在2011年11月开始的宽松货币的刺激下,10个月后房价降幅出现收窄,一年后(2012年12月)房价增速由负转正(0.4%),这轮房价增速上升一直持续到2013年12月。

2013年11月,上海市为了抑制房价过快上涨,收紧了限购政策,将缴纳社保的期限由一年提高到两年。2014年1月,房价增速开始放缓,2014年9月,房价增速开始为负(-0.1%),此轮房价增速下滑一直持续至2015年3月(同比-2.4%)。

2014年6月,央行从定向降准开始货币宽松,2014年11月降息,2015年2月,央行全面降准。从降息开始算起,此轮货币宽松作用到房价上的时滞大概在3-4个月。

2015年5月,上海房价同比增速由负转正,随后房价持续上涨,2016年3月,上海市大幅收紧限购限贷政策,但是几乎没有效果,上海市房价增速持续上升,8月当月同比34.4%。


3、深圳:对限购限贷的反应较快


2010年9月,深圳市出台限购限贷政策。两个月后增速放缓,五个月后再次上升,但幅度不大,随后回落,2012年总体增速为负,值得注意的是,深圳市从2010年下半年至2013年中旬深圳房价涨幅并不大,房价走势比较平稳。

在2011年底开启货币宽松的刺激下,2012年底,深圳房价增速开始由负转正,2013年7月当月同比增速达到10%以上,2013年11月,深圳市将二套房首付比提高至70%。三个月后,增速开始下降。此轮增速下滑一直持续到2015年3月(0.4%)。

2015年,在货币宽松的刺激下深圳房价大幅上涨,当月同比增速最高达到60.5%(2016年3月),在3月更严格的限购限贷政策出台之后,次月增速开始下滑,但仍处在30%以上的超高增速区间。


4、杭州:往年限贷政策在货币政策配合下调控效果较好


杭州主要通过限贷对房价进行调节,其从2009年开始就通过调节二套房首付比调节房地产需求。从政策效果上看,仅限贷政策,在货币紧缩或者稳健的情况下,虽有至少三个月的时滞,但能取得明显的效果。在2010年限购限贷实施后,杭州的房价增速从2011年二季度开始下滑,2011年底至2013年初房价增速降为负值。2011年底至2012年央行降息降准后,2012年下半年杭州房价出现回升,但杭州在2013年11月提高二套房首付比至70%,将刚现上涨苗头的房价再次打压下去。

2014年8月,限购解除,2015年2月,限贷比例开始逐渐宽松,配合宽松的货币政策,杭州房价开始大幅上涨。


5、温州:房价持续4年负增长


温州是一个房地产调控的特例,在2011年之后房价阴跌4年,直至2015年才出现回升。中央将2010年至今温州市发生的金融现象及其后续政策措施定调为“温州金融改革”,可见这不是一个偶然的特例。

温州在2011年限购力度较大,与其他城市对本地人限购2套不同,对本市户籍和非本市户籍缴纳个税1年以上的家庭都限购1套房。

在限购出台时,温州市房价增速已经下降,但仍在10%以上的高增速区间,政策出台的下个月增速大幅放缓,从17.20%下降至8.5%。6个月后降为负值,最低当月降幅-10.7%(2014年10月)。

2014年7月,温州解除限购,即便在货币宽松的配合下,房价增速也在5个月后才出现降幅收窄。负增速一直持续到2015年10月。2015年11月,房价增速由负转正,随后保持当月同比3%左右的稳定增长。


6、南京:受货币政策波动较大


南京上一轮限购政策出台时,房价增速已经受货币政策收紧影响已呈下降趋势,紧缩的货币政策时滞约3-4个月。

限购出台当月南京房价同比增速0%,限购政策出台后,次月南京房价同比增速-0.1%,但在两个月后2011年5月房价增速不降反升,出现了约5个月的小幅上涨,随后继续下降。

2011年11月开始降准降息,次年4月南京房价增速达到该时间段最低点(-5.8%),随后降幅收窄。2012年12月房价增速开始由负转正,此轮上涨持续了一年左右。

2014年初南京房价增速开始下降,9月南京解除限购,11月央行降息,2015年6月,南京房价增速开始回升至今,最高单月同比上涨26.4%。

总体来看,南京房价受货币政策影响较大,对紧缩的货币政策时滞较短(约3个月),宽松的货币政策时滞则在6个月左右。同时,南京房价受货币政策变化的波动性也较大。


7、武汉:较难看出限购限贷效果,货币政策时滞6个月


2010年1年开始的货币紧缩对武汉房价的传导略慢,在6个月后房价增速才开始下降,2011年2月,武汉开始限购,房价增速继续下跌趋势,直至2012年4月达到最低点(-1.3%)。

2011年11月央行开始降息降准,约5-6个月后房价增速开始回升,12个月后房价增速由负转正。

2014年9月解除限购,限购解除并没有阻止武汉房价增速的进一步下滑。2014年11月,央行降息,2015年3月,房价跌幅收窄,时滞约5个月,9月,增速由负转正。

武汉房价对货币紧缩和货币宽松的时滞均在5-6个月左右,随货币政策变化的波动也较大。

从数据中很难看出限购限贷政策对武汉房价的作用效果,其上一轮限购出台在房价增速下降之际,而解除限购也未能缓解房价增速下滑。


8、合肥:上轮调控房价对货币紧缩的时滞较长


在2010年1月开始升准升息之后,合肥房价依然继续上涨,直至2011年1月增速才开始回落,货币紧缩时滞约12个月。

在房价回落之际,2011年3月合肥顺势推出限购限贷政策,合肥房价增速继续下滑,这一轮增速下滑一直到2012年9月才达到最低点(-4.6%)。

2011年11月,货币开始宽松,但未能阻止合肥房价继续下跌,10个月后,增速才现回升,一直持续至2014年一季度,随后增速又现下滑。

在上一轮调控周期中,合肥房价对货币政策的时滞性较长,在10-12个月左右。但此轮降息降准对合肥房价的刺激作用却很快,2014年11月降息,2015年3月房价降幅收窄,2015年9月增速转正。


9、厦门:限购限贷作用温和,解除限购宽松效果明显


厦门的限购限贷政策在2010年10月开始实行,由于厦门的房价增长率仅为2.9%,较9月下降1.8%。在限购限贷6个月后,房价上涨增速还有所提高,从2011年4月的-0.8%上升到7月的4.7%,随后一路下降到2012年8月的-1.8%。可见限购限贷对厦门的房价增长作用温和。

但值得注意的是,在解除限购的政策有明显效果。伴随着这一时期降准降息的宽松货币政策,厦门在2015年1月解除限购。在宽松调控政策推出3个月后,厦门的二手房指数同比就触底反弹,一路上涨。可见在宽松的货币政策环境下,房价对解除限购的宽松政策反映灵敏。


10、天津:严格限贷限购效果明显


天津的限购限贷政策也开始于2010年10月,此时货币政策正处于不断紧缩的过程中。再加上天津的限购政策更为严格,对房价的影响也更为明显。在实行限购政策后,二手房价格指数增速一路下降,从2010年10月的3.7%一直达到2012年3月的-3%。另外,解除限购的效果与厦门几乎一样,房价反弹明显。


11、石家庄:限贷限购短期作用不明显,中期效果凸显


石家庄在2011年2月限贷限购后,房价指数同比增速在4个月内有略有提高,但随后大幅下降,从2011年7月的3.7%,一直下降到2012年7月的-5.1%,可见石家庄限购限贷后的17个月后,房价达到谷底。

解除限购之后,石家庄房价与其他大中城市走势基本一致,房价增速在经历了一段时滞之后回升。

2效果总结


结合各地房地产调控效果和全国70城的数据,可以看出需求侧的房地产调控政策能对房地产价格增速起到抑制作用,但有一定的时滞性,此外房地产调控政策对房价的影响还有以下特点:

1、调整供给结构对当时房价作用不大



国六条的90/70政策是一项调节供给结构的政策,该政策出台后房价短期出现回落,但很快又继续上升。

2、货币政策并不是决定因素,时滞3个月以上


总体来看,货币宽松一般会刺激房价回升,时滞3个月以上。在2011年的房地产调控中,货币紧缩传导至房价的时间因城市而异,在3-12个月之间。

但需要注意的是,货币紧缩并不能对抑制房价过快上涨起到决定性的作用。如果房地产需求旺盛,货币紧缩也难以改变上涨趋势,但如果房地产需求低迷,货币紧缩会对房价下滑起到助推作用。比如在2005年至2007年经济过热时长时间的升息升准并没有抑制房价上涨,但在上一轮房价调控中,货币紧缩对部分一二线城市的效果十分明显,在限购出台之前,房价就在货币政策的影响下进入下行通道,2013年-2014年间的货币稳健(无大规模刺激政策)也抑制了部分城市的购房需求。之所以效果差别很大的原因在于2005年-2007年间加息是抑制经济过热,而2011年的调控在金融危机之后,内外需低迷,货币紧缩是为了抑制由危机后宽松导致的通胀,而不是调节实体经济需求,此时货币紧缩对房地产企业的打击较大,部分房企出现资金链断裂的风险,均主动下调新房价格,整体房价也随之下跌。

3、仅限购限贷政策效果有限,时滞不一


2013年在房价升温后,多地出台了相对较为严格的限购限贷政策。这一期间,央行长时间未进行大规模的货币宽松操作。从70城数据来看,仅限购限贷政策存在约半年左右的时滞,在各主要城市的实施过程中,时滞长短不一,北京在政策收紧后8个月才出现增速下滑,深圳时滞为3个月左右。同样解除限购限贷在没有货币政策配合下,也存在一定的时滞,温州在政策解除后5个月才出现房地产价格降幅收窄。


4、货币政策配合房地产调控政策效果较佳


需求型的调控政策能够取得一定抑制房价过快上涨的效果,仅货币紧缩和仅限购限贷一般会有一定的时滞,但在2010年至2011年的调控中,持续的货币紧缩配合不断升级的限购限贷政策在各地均取得了不错的效果,一直至2012年降准降息之前,房价增速均在不断下滑,甚至连一线城市都出现了负增速。

但硬币总有两面,这一组合在抑制房价过快上涨取得较好效果的同时,货币宽松配合限购限贷松绑也能对房价上涨起到强烈的刺激作用,在2015年至今的房价上涨周期中,在货币政策和调控政策的助推下,叠加由实体经济资产收益率下滑导致的资产荒,多地房价出现超高增速上涨。

总体来看,若要从需求侧有效抑制房地产价格过快上涨,在总需求低迷时,限购限贷配合货币紧缩的调控效果更佳。

5、相对于担忧政策调控风险,更应注意微观层面的或有风险点


有些研究担忧房地产调控政策收紧会刺破房地产泡沫从而引发更大的系统性风险,但是从政策层面上,这一担忧显得略微多余。房地产市场的运行和宏观经济运行息息相关,从70大中城市的数据来看,当地产价格增速转正为负、地产价格开始实质下跌,需求侧的房地产政策就会适时松绑,房价又会出现回升。

在顶层设计较为全面且已有一定的操作经验之时,对房地产风险的担忧或许应聚焦到微观层面上,比如违规资金涌入房市、地产开发企业自身的流动性管理、中介机构的违法违规行为等,“千里之堤”中的“蚁穴”也需引起足够的重视。


END
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