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深圳房价:最后的疯狂

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发表于 2016-1-2 15:29 | 显示全部楼层 |阅读模式

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最近,关于深圳某楼盘遭哄抢,而成交均价竟高达13万每平的消息,占据了各大媒体杂志头条。深圳房价这两年增速简直是云霄飞车一般,市场上各方解读也比比皆是。但是格隆汇会员NEO的这篇关于深圳房价的解读,观点新颖,与市场主流观点很不太一样,因此分享给大家兼听。
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12月26日,深圳两大豪宅项目同时开盘。其中,华润悦府推出290套精装单位,销售均价13.8万元/平米,销售近八成,实现销售总金额近42亿元。另一个豪宅项目中海天钻,推出的近百套单位则在开盘当天全部售罄,均价约为10.5万元/平米。

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关于深圳房价的文章已经汗牛充栋,鞭挞其变态高呼深圳必将被高房价抛弃的人多如恒河沙,陈述其合理性摆出深圳财富聚集速度的人也大有人在,当然,如果你要问我怎么看,我只能告诉你,看着那些疯抢十几万一平米房子的人,我就像看着七年前那些在6124点疯抢股票的人,那种疯狂的程度,仿佛来晚之后第二天所有的股票都会被其它人抢完。当然,后面发生的事,我想你也知道。
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分析房价,有的人从库存消化比去推算其上涨速度,也有人从收入住房价格比推测其不可持续性,但是这些方法在我看来都如同盲人摸象,有的人摸到了大象的腿,有的人摸到了大象的身,却一个一个在那里高呼,摸到了,摸到了。所以现在看完这些文章,一般我都揉成一团扔掉。毕竟,垃圾箱才是它们最好的归宿。
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房地产市场作为人民币资产中一个重要的大类,如果不能建立起一个大的框架去分析,那永远只能像大象底下那些庸庸碌碌摸来摸去的人。而最重要的分析框架,答案只有一个,那就是人民币自身的升值与贬值周期,只有把房地产市场置身于这个大框架下去分析才能看到其真面目,不然永远只能一叶障目,不见泰山。

; ~+ w% [% y* Z  xB股大跌与人民币贬值周期
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周一B股毫无征兆的大跌吓懵了很多人,很多股票在午后一开盘就一根直线杀跌下去,而收盘之后出现的很多解释看起来都过于牵强,那么原因到底是什么呢,如果把这场大跌跟另一件事联系起来那就很清晰了,那就是离岸人民币的汇率。截止到今天为止,离岸人民币兑美元盘中一度跌破6.59,最低至6.5917。离岸人民币三天累计下跌约500点,创了12月10日来最大三日跌幅。这是一个再明确不过的信号,说明资金在撤离,如果你不是瞎子的话。

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从03到08年的房地产暴涨最主要的逻辑就是基于人民币资产大幅升值的预期导致的大量资金涌入,而四万亿到现在的上涨主要是基于天量货币的释放带来的流动性泛滥,如果说后面那段暴涨的资金主要来自央行释放的流动性,那么,前者则是来自规模更大的“影子央行”。

- E( F# {9 b' i6 `* z央行与影子央行, p6 k/ O) T3 C! \* e% l- L
2001年到2006日本央行执行的全球央行第一次宽松量化政策,造就了第一批“影子央行”,那就是大量的日元套利者,他们疯狂地借入利率极低的日圆,然后涌进有升值预期预期的高息国家,而08年之后美国执行的量化宽松政策则造就了规模更大的美元套利者,没有人能精确估计这两者的规模,但至少不低于10万亿美元这个级别。这也就意味着,绝大部分国家的中央银行,都未必能独力去抗衡这个恐怖的全球影子央行。而这个规模巨大的影子央行存在的前提就是利差,巨量的资金从资金成本低的国家流出,涌向那些进入升值周期的高息货币。

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中国为什么在07,08年会出现越加息流动性越泛滥,很有可能就在于中美和中日的息差越来越大,本币升值预期加上加息反而引来了大量的无风险套利者,他们携带的资金量远比央行所能紧缩政策所能回收回来的资金多得多,同理,为什么08年之后伯南克越降息反而越导致整个经济陷入紧缩的局面,亦有很大的可能是美元成为一种低成本的货币之后,资金立马涌出去别的地区,美联储释放的那点流动性根本比不上资金流出去的规模,所以会出现越降息反而越紧缩的奇观。
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正是这个规模比一般央行大得多而且“不可见”的影子央行的存在,使得经济学教科书上的很多定理在现实生活中是完全失效的,而我们的央行和经济学家们,恰恰又都是教科书的好学生。央行本应该调控的是预期,亦即人心,而实质上央行更多做的是一种头痛医头脚痛医脚的事后补救,俗称看着倒后镜开车。当人民币宽松和贬值的周期一旦开启,叠加美元的升值和加息,中国经济的流动性不但未必能缓解,反而可能会导致资金越来越快递流出。

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房地产在本币贬值的周期下,能大幅上涨的概率是多少?
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股道亦房道# @4 t3 Z: L+ E; \% ]2 `  A0 c
对于一个长期浸淫在股票市场的人来说,实在没有什么比那些大盘股的轮番上涨更吓人的事了。如果把中国的股市比作一个股票市场,那么北上广深这些城市的房地产无异于里面的大盘蓝筹板块,二三线,三四线几乎可类比那些小盘股,如果一个市场里,小盘股已经跌得不成人样,而大盘蓝筹股开始发疯地涨,我觉得任何一个正常人如果不做空,那么也应该出货了。

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再看今年深圳成交的这些一个比一个高的地王们:
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鸿荣源·壹方中心,推出370套约148-376平米4-5房单位,最低售价 7.3万元/平米,最高售价17.5万元/平米。开盘2小时便基本售罄。

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恒裕滨城Ⅱ期,推出480套约170—270平米产品,均价约11万/平方米,开盘当天销售八成。12月1日加推172套170-230平米大平层产品,也取得了不错的销售成绩。
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华润悦府推出290套单位,户型面积为250平米至360平米三房至四房产品。备案价为10.18万元至20万元/平米,其中,以12万元—16万元/平米为主力价格区间,顶层复式产品为20万元/平米。
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看清楚他们的价格了吗?如果说90平方米以下那种属于蓝筹板块里面的小蓝筹,那么这些已经属于大象了。而且一般人只注意到每平方米的售价,但我觉得更应该注意的是户型!这些基本都在150平米以上的房子一旦乘以售价,有兴趣的人可以去算算需要多少钱才能拿下一套。所以任何谈刚需的人可以来我这里领一个馒头,自己堵住你的嘴。这巨量的资金必然是出于避险或投机的需求来到深圳的房地产市场,而任何投机需求催生的市场必然面临的问题是如何找到足够多蠢货去接盘,当傻子不够或者傻子兜里的钱不够的时候,这个市场就会崩掉,自四百年前荷兰阿姆斯特丹的股票市场出现以来,你见过有哪一次能例外的吗?

9 Z* H4 {# Z7 e& Y结语
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高房价看似很吓人,但是基本上也只能吓人,对于这个90%的财富掌握在10%人手里的社会而言,房价即使从13万腰斩再腰斩,恐怕跟普通人也没有太大关系,没必要过分批判房价的暴涨,实质上,如果让我来想,最坏的局面,就在于套利资金大量逃离中国之后,大量的人民币资产无人接盘,导致房价急剧跳水,房价的崩盘直接波及到银行,再由银行传导到整个外汇体系击垮整个国家的货币体系,才是最恐怖的,现在有资金能在房产端接盘,虽然不是最好的结果,但已经比最坏的结果要好了。

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如果再拿股票市场来举例的话,韭菜割完之后接下来必然到了杀大户的时候了,吃掉一个大户比吃掉几万个散户来得方便快捷多,现在国家要盘活资金存量,难道还能从那些月收入只有几千块的人身上盘出点什么吗?

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扩展阅读1谁吹捧出中国楼市的假高潮?
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来源:新浪财经意见领袖
作者:陈志龙
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房地产高潮的“尾部阶段”,是利润最丰厚,最让人心潮澎湃、肾上腺高涨的时候,也是市场极易失控、随时会变脸的时候,沸点一不小心就成为顶点。

# a' X6 H1 u  E  l房地产市场近来出现一些值得注意的苗头,一线城市房价“加速赶顶”,个别地方房价如疯牛撞栏,新房十万起步已不稀奇,日光盘、月光盘大量出现。市场在沸腾,仿佛火焰在燃烧。一房难求,错过了今天似乎就不再有明天。一个房号都卖出几十万,地王迭创新高,土地收入盆满钵满……这似乎真的是一个最好的时代。& Q; V6 ]2 D! P/ t% |7 u) G: J
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一边是火焰,一边是海水。在一线城市继续飞天的同时,三四线城市空置量继续攀升,全国性房地产去库存压力加大。根据国家统计局数据,截止到11月底,全国商品房待售面积6.9637亿平方米,比10月末增加1004万平方米。与此同时,在建未售面积约为48亿平方米,待开工面积为8.5亿平方米,以2.4的容积率计算,全国整体库存约为63亿平方米。
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而北师大钟伟教授和他的研究团队推算的结果更是惊人,他认为全国楼市库存至少是85亿-90亿平方米。他的团队按过去3年平均销售速度计算,认为需要至少7年时间才能消化。
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当然,这种去化速度只是一种理论假设,如果市场逆转,历史上的3年平均销售速度失速,这些存量房产可能需要更漫长的时间来消化。最近,我走了长三角的一些城市,一些地方房价已回到2008年金融危机前的水平,去化缓慢,按目前进度,空置房十年可能都难以出清,太多的房子了没办法消化。
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受高库存压力的影响,今年以来,房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑,房地产投资下降直接拖累经济增长。前三季度,房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点,创下2000年以来的新低,几乎要落入负增长区间。

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从1998年以来,由于制度变革的驱动,房地产行业的投资增长比其它行业增长要快,是中国经济增长的引擎,但现在这个引擎的动能显然已经雄风不再,明显减速,这本应该成为经济进入新常态的一部分,平常心待之。
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来自决策层的种种信号显示,去库存将是未来相当长一段时间的工作重心。12月14日,中央政治局会议和最近的中央经济工作会议,在分析部署2016年经济工作时,引人注目的一项任务是要化解房地产库存,提出通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,鼓励房地产商降价等手段扩大有效需求,稳定房地产市场。
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而此前,习近平总书记在在11月10日的中央财经领导小组第十一次会议上,李克强总理在中央党校的讲话中,都提出房地产的去库存是一项紧迫的任务。总理直言不讳地说“以往我们长期依赖的房地产,去库存问题也没有解决。”5 [; p/ L; L* W5 |: ~
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2013年底,新上任的住建部长在首次亮相就表示“当务之急是要采取一切手段来消化高库存”,但两年下来效果不彰。大规模土地供应和房地产过热开发形成的“堰塞湖”般的高库存依然水涨船高难以消化,而现在过度开发引发的高空置率问题背后的金融风险显然已让决策者深感不安。
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一方面中小城市大量的空置,使得“鬼城”已露出狰狞面目,在去杠杆化过程中,加大银行信贷资产在房地产领域的风险敞口。另一方面大城市房价继续冲顶,媒体推波助澜跟着起哄,借用各路“打酱油”的专家话说“在人民币购买力不可遏制下降的复杂格局下,要把购买力配置到中国一线城市,中国城市将成为中国经济的最后一个安全点”,更有人妄语说“没有一座城市因高房价衰落”。
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9 J/ j$ L& ]) e. m( X4 _) \房地产因其高杠杆属性,成为极易滋生泡沫的沃土。中国房地产市场在高位出现的这种情况,已经与80年代后期日本及此轮危机前的美国非常相近,住宅类资产价格持续冲高到信贷可能无法支撑甚至枯竭的程度,最终会形成购买力的“断层线”,而这些都具备了房地产周期性高潮“尾部风险”的特征,值得高度警惕。

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房地产泡沫就像鬼一样,泡沫一天不破,所有人都是赢家——破了才叫见鬼,一天不破,都是唯物论者(实际是唯利益论者),都不认为有鬼。实际上,如果只是因为泡沫没破就无视泡沫的沸腾,不是一种科学态度。

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实际上,近年来,房地产整个产业链上,泡沫已开始陆续破裂,钢铁、水泥、玻璃甚至生产门窗框的行业,你能数得出来哪几家日子好过?- ~: u' H8 X) \! N- @
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决策层下定决心要化解房地产库存,最根本的动因是吸取别人的教训,防范金融风险,房地产作为资金堆积和驱动的市场,一旦出问题,城门失火,必然殃及池鱼——为之提供货币燃烧的银行。

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房地产价格持续升腾的本质,是廉价资金推动和高能货币堆积的结果。美国人总结教训时说,在房价飙升的岁月里,华尔街向市场注入了太多的兴奋剂。在它刺激下,所有人都成了“棒球明星”,都创造了辉煌,财富神话来得是如此容易。
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无论是当年的日本,还是美国的次贷危机,其教训都说明,房地产高潮的“尾部阶段”,是利润最丰厚,最让人心潮澎湃、肾上腺高涨的时候,也是市场极易失控、随时会变脸的时候,沸点一不小心就成为顶点。泡沫破灭有时只需要一闪念——房子为什么那么贵,它值吗?“随着一声尖叫,纸牌屋就坍塌了”。

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走钢丝般的房地产市场
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太多的教训说明,对于靠货币膨胀吹大的资产泡沫来说,逆变往往就是心理上的“一转念”。当然,开始是少数人的先知先觉,比如,经历过多次房地产崩盘的李嘉诚先生,他懂得在“别人贪婪的时候我恐惧”,高风险的房地产市场上,想赚最后一个铜板的人往往会输光最后一个铜板。

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他在楼市沸腾状态前的“敦刻尔克大撤退”,用西方现代金融理论的危机预警理论来解释,堪称是一只“矿井中的金丝雀”,对楼市风向有重要的警讯价值。但有人把他当笑话看,说老爷子卖早了。
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就像2008年内地在48元时疯抢中石油,巴菲特清光中石油H股。问题是究竟谁笑到了最后,我以为不可低估李嘉诚的智慧。巴菲特也曾用一段十分精僻的话,警告市场亢奋状态中的投机客,提醒他们警惕市场高潮阶段的尾部风险:
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“市场狂欢时,多数人都是舞会中的灰姑娘,明知道在舞会中多待一会儿,现出原形的几率就越高,但还是舍不得错过这场盛大舞会中的任何一分钟。问题是这场舞会的时钟根本就没有指针,不知道什么时候离场是适当的,绝大部分人最终都难以离场而现出原形。”他的警告同样适用于房地产市场。

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长期以来,财富效应让市场所有参与者都侥幸“会有永远的繁荣”,而世间从来没有单边上涨“涨到天上去的市场”。一场旷世繁荣需要超级信贷相匹配。当泡沫足够大, 市场本身难以承受畸高的价格,金融体系也对高房价恐高时,信贷任何一点收缩都会产生连锁反应,泡沫足够大时,一根针也能捅破天。

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任何一点微小的风吹草动都可能吹响恐慌性离场的哨声,恐怖的“踩踏效应”会形成决堤合力,再坚固的马其诺防线刹那间也会被无情地摧毁。
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) p0 n; ^1 ?& W. v$ [3 S房地产泡沫破灭前,政策层面极易投鼠忌器、王顾左右。次贷危机前夕,面对沸腾的房地产市场,以保罗.克鲁格曼为代表的主流经济学家都认为,“这是一个伟大的时代,是有利于经济增长的”。
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媒体也跟着起哄,称“这是一个新时代的开始”。他们真的不知道房地产市场正在重蹈2000年时股票市场的覆辙吗?不,他们明知市场已经出问题了,冰山碎裂的咔嚓声已清晰可闻,但许多人都置身于“皇帝新装”的特殊利益语境中言不由衷。
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面对问题和风险,当局的第一反应往往是让泡沫再膨胀。美国人事后承认,“当利益捆绑的道德风险、廉价货币和过度干预演化成危机时,对策就是更败坏的道德风险、更廉价的货币和更严厉的干预。”

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房地产市场两头加杠杆的高负债本性决定了它进入高位以后的莫测风险。从某种意义上说,房地产的过度膨胀问题已不是一个产业的亢奋,而是需要从国家经济安全和金融风险的高度来全局考量。
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当前,中国房地产处于敏感而微妙的十字路口,各利益相关方的深度博弈还在继续,房地产市场的健康发展关乎宏观经济金融的稳定,深刻地影响一国的经济金融安全。
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如何防止重蹈危机爆发国的覆辙,防止市场可能出现高位失速和泡沫破灭对经济金融全局的系统性冲击,这既考验一个民族的理性精神,更考验决策者的驾驭能力。此时,任何继续吹大泡沫的做法都不足取,也切不可迷信行政的力量。抓紧处置高库存,果断排雷、拆除引信,有效化解潜在金融风险,体现的是一种常识理性,是对市场的敬畏和对市场内在规律的尊重。
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# {- Z' U/ H5 u# ?6 \. C. y. ^# g/ [8 m该是告别驼鸟姿态面对问题的时候了,也该是果断而冷静抉择的时候了!

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扩展阅读2:深圳房价暴涨的真正原因:6000亿房贷超北京!

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前段时间南开大学发布“中国住房消费发展指数体系”,包括住房价格风险、住房消费结构、住房消费增长、住房特征需求、住房消费景气五个指数。其中“住房价格风险指数”排名中,深圳、北京和上海位居前三。
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但是一份广为流传的“房价最不可能跌的城市”中,京沪深也位居前三。
不管怎么说,一线就是一线,风险属于我,抗跌也是我!

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但这三大城市今年也分化,深圳独立于大市,直线上扬,一骑绝尘~
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如今年底了,也值得说道说道,深圳的房价为什么那么强?

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答案有多种角度:1、货币放水了;2、深圳年轻人进入婚配期;3、深圳经济转型成功;4、深圳要直辖了……
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都不太靠谱:1、货币放水不是深圳一地的事;2、全国结婚登记数都在下降,尽管深圳年轻人比例高,结婚登记数也开始下降;3、经济数据看不出转型成功,除了金融业在膨胀;4、民间叫得越欢,越不可能直辖。

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然则,什么风把深圳这波楼市给吹起来了?
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一、杠杆牛市:深圳房贷超北京
先看看下面这张图
2014年
住房贷款余额
住宅成交量
人民币贷款总额
人民币存款总额
储蓄存款
上海
6259亿元
968万㎡
43227亿元
69549亿元
21269亿元
北京
4521亿元
662万㎡
45459亿元
95371亿元
24158亿元
深圳
5299亿元
403万㎡
23645亿元
34297亿元
9884亿元
(数据来自各地人行报告)

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深圳的住宅成交量和金额历来都低于京沪,但是,深圳的住房贷款余额却超出北京一截,在全国仅次于上海!而深圳的经济总量、货币量、人口数,都是远低于京沪的。即便剥离央企等机构存款,居民储蓄存款仍不及京沪的一半。

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简单粗暴的结论是:深圳楼市是基于高杠杆的楼市,今年的深圳楼市是杠上加杠!
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在去年930新政之后,深圳楼市开始闻风而动,深圳人行在年度报告中总结道:“从趋势看,住房贷款是 930 新政的最大受惠者,930 新政出台后,该项贷款连续增长三个月,投 放额分别为 77.5、110.1 及 163.5 亿元,环比分别增长 3.5%、42.1%及 48.5%。”
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今年的330新政,让深圳楼市乘胜追击,年内深圳住房贷款破6000亿已无悬念。
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2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元,深圳以全国百分之一的人口,占据了约5%的住房贷款额度。

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算上房地产开发贷的话,深圳银行业投向房地产领域的贷款近8000亿元,超过人民币贷款总额的1/3。在房地产杠杆率上,深圳近年一直保持着全国最高的比例。

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可以明确地说,这一波深圳楼市走牛,不是转型牛,不是年轻牛,不是直辖牛,是一波彻头彻尾的“杠杆牛市”。
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人们憧憬的远景利好都不是短期可以实现的,楼市的走牛,与股市类似,是宽松货币无处可去的选择,只是同在货币宽松的环境下,深圳人民更敢于将杠杆最大化。
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楼市的杠杆牛会像股市那样夭折么?答案是否定的,6个月期限的股市融资很容易被打爆,但楼市杠杆(按揭贷款)是长期贷款,对楼价的支撑也就更坚挺。
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但也要有条件:政策不能收回,银行不能收紧。而且后续的杠杆力度,不能弱于之前。
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二、2005和2015:刚需推动和泡沫推动的不同版本
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2005年是深圳楼市的起涨之年,那一年入市的人到现在赚得盆满钵满,房贷已不在话下。2015年的深圳,还能复制上一个十年的光景么?
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看下面这张图表
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+ u8 k+ d; o7 p) n(图表来自深圳房地产信息网)
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2005年不但是深圳楼市的起涨之年,也是深圳有史以来成交量最大的一年!当年楼市供应量(预售)是712万㎡,但强劲的需求不但将预售盘一扫而空,而且将往年库存都消化殆尽,成交量高达901万㎡!

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2006年继续供不应求的市况。到2007年,楼市均价破万,当年的购买力已消化不了,出现过剩。
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之后两年,深圳人体会了过山车的行情。2008年金融危机之下,楼市骤冷,当年过剩260万㎡;2009年在4万亿刺激之下,供需大逆转。

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2010年之后的深圳楼市,供应量相比以往大幅下滑,但每年都供过于求,消化不完。积压库存到目前已有逾600万㎡以上。
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所以在中央财经领导小组的会议上,习大大会喊话“化解房地产库存”的话,就连深圳这样的城市都连续5年供应过剩,何况其他城市?
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至于为什么供应过剩之下房价还会狂飙,市场还会喊涨?
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一方面因为需求确实有,虽然“刚需”相比投资客(或者叫资产配置大户)不值一提,但,毕竟,人人都想有个家的需求是在的。

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再者,也是关键一点,还是政策和银行对房地产的长线呵护,毕竟拉动几十个实体行业:不稳则兜。
但是像深圳这样政府一兜就窜起来的情况,是中央不想看到的。
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这种态势不利于“化解房地产库存”。2014年在930的刺激下,深圳楼市还过剩了近200万㎡。拉高到目前的位置,“刚需”进不了场,非最优效果。

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言而归之,杠杆已经成了开发商和需求端共同的药丸,吃了就能勃一下,没了哪一端也吃不消。就像股市,如果银行对融资盘提供20年期的长期贷款,并且不限量,破万点那也不是事儿。

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当下要注意的是,药丸不能永远当饭吃。

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三、楼市已是“消耗战”
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即使你是个炒楼客,了解下宏观形势也没坏处。
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世异时移,2005年和2015年面临的情况有显著差异:内外环境都不同。% y. h$ A3 v( C( p' v; L( Z3 [
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2005年,是这样的:
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入世红利开始释放,产业、贸易增速迅猛,投资出口均看涨,劳动力源源不断入市,收入稳步增长,城市化成本低;有货币需求,并且创造货币,外溢效应迅速传导到楼市。

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2015年,是这样的:
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入世红利已释放完,贸易保护主义升温。产能过剩,投资不振,出口乏力,劳动年龄人口减少。货币宽松之下,最终去了楼市,是因为“资产荒”无处可去。但“地租模式”已经成为产业发展和城市化的阻碍因素。
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信贷的扩张不止制造了大量需要化解的库存,更有大量需要化解的债务。中国企业负债率已是全球最高,居民杠杆率虽然不高,但CPI屡提不振,手里剩那点钱要消化房子库存,就增加消费品库存。
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楼市杠杆影响消费么?至少深圳是这样
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2014年
社会消费品零售总额
居民储蓄存款
人民币存款总额
北京
9098.1亿
24158亿
95371亿
上海
8718.65亿
21269亿
69549亿
广州
7697.85亿
12254亿
32851亿
重庆
5096.2亿
10774亿
24502亿
深圳
4844.01亿
9884亿
34297亿
(表内数据来自各地人行)
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深圳GDP位列全国第四,紧跟广州。今年有人以银行资金量给城市排名,深圳位列第三。但居民储蓄存款和社会消费品零售总额只排到第五。

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高杠杆楼市,带来的是消费乏力。经济实质上已通缩,顾此则失彼。

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另外要提一下:2005年是汇率改革、人民币升值开始的年份。

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汇改和外资对房价的意义不亚于城市化本身。

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2005年启动汇改,人民币兑美元从低位迄今升值约30%。那之前的2004年底,总理还对外坚称“人民币不会迫于压力升值”。

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这十年里,外资无风险套利30%。

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2015年,人民币兑美元贬了一下,又弹回来。总理对外表示:人民币没有持续贬值基础。大大在深改组会议上表示:积极利用外资。

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个中滋味,自己体会。
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本文无意唱衰房价。相反,未来几年中国极大可能继续在消费端加杠杆,拉动各种内需,只是这是一场典型的“消耗战”,药丸之外,没有弹药。

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文/悦涛
来源:深圳经济观察

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