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楼市刺激提前有玄机 崩盘论再起引四万亿(图)

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发表于 2016-2-24 14:37 | 显示全部楼层 |阅读模式

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+ _4 [4 k! Y3 N: y  r" a中国内地在春节前“降首付”、节后“降契税”两大重磅刺激下,使得楼市大分化的趋势进一步加剧:一线城市库存大降,房价持续大涨,而急待去库存的三四线城市房价却仍“未见底”。多家机构和业内人士预计,2016 年的楼市,将呈现一线坚挺、二线复苏、三四线持续承压的局面。/ L+ b- j3 L! _$ {3 R, }+ [
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虽然2008年中国房价有过一次断崖式下跌,如果不是当年年底开始的一轮史无前例的疯狂印钞,中国的房地产已经调整到位。但在胡温4万亿的刺激政策之后,中国经济“保8”的成功之下,楼市陷入疯狂上涨周期。眼下,中国楼市迎来史上最宽松的调控窗口期,仿佛4万亿的盛宴又再次发生在眼前。唯一不同的是,如今为了“去库存”,政府不惜一边让企业和资本市场去杠杆,一边给房地产行业加杠杆。
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去库存将是2016房地产的核心任务,刺激政策会层层推进; Z# _6 p) u- {. ?5 D* x6 X

2 L$ |. y3 y8 J0 Q: s- Z刺激政策提前 有何玄机?
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: R5 w: Q6 K& V9 Z北京时间,2015年11月10日,中国中央财经领导小组首提房地产“去库存”以来,房地产作为经济重要引擎的历史使命已经宣告结束,也等于承认,中国住房短缺的历史已经结束。在产业层面,从过去的严重短缺进入到今天的严重过剩,这种双重转变也意味着过去的房地产政策将颠覆性的变化。随后,11月 11日的国务院常务会议、11月14日的中央政治局会议,以及去年年底召开的中央经济工作会议,都将“去库存”视为2016年房地产的核心任务。
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; ], i' _- ?; A3 ?/ k' N) w显然,正常情况下,2015年底中央经济工作会议确定的具体政策的落实要在3月的“两会”结束之后紧锣密鼓的进行,但今年在2月份,房地产救市的政策就已经密集发布。  d) E  E0 X& _) P: z4 D' U

% A; K3 j0 b8 `. V/ s. }$ u; u8 S一个月内,“两会”之前,跨春节连续出台房地产相关政策,一方面说明房地产的问题远超想象,去库存的难度很大;另一方面,在今年宏观经济面临的形势极为严峻的情况下,稳定房地产预期对于中国经济而言具有至关重要的意义。基于此,在政策出台周期上打破以前的惯例,提起启动政策引擎,就不难理解。
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崩盘论再起 真的会发生?3 M  D' l8 I6 p8 c% n# X
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“中国房地产会不会崩盘?”各路房产专家、行业大佬都在崩盘的话题上争论不休。; K) J- Y- r2 \& w: t4 Q6 G6 Y
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前几日,万达董事长王健林在某论坛上表示中国房地产不会崩盘,但根据万达的未来发展规划,发现王健林正在将地产从万达集团主业中抽离,于是就有了万达要离开地产圈的新闻,王健林又不得不出面辟谣,稳定局面。
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8 E* K. M  A. b2 L无独有偶,另一位首富李嘉诚自2014年1月份至今,不断出售的位于中国内地物业货值总计约达129亿元(约19.8亿美元),一时间唱衰中国房地产的言论铺天盖地。
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8 M1 `$ F- l1 A+ w8 g, I$ x# H4 t当下中国楼市,一二线城市房地产依然高度集中,个别如深圳楼市在2015年可以用疯涨来形容,进入2016年开始轮到上海楼市的大涨,反观三四线城市却是哀鸿遍野,去库存压力倍增,地产大炮任志强更抛出了只有炸掉才能消除难于消化库存的言论。
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6 r" o9 N9 ]- }笔者认为房地产目前难于崩盘有如下几点:
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/ o; m; ]0 P8 M* i. V一是房地产企业拒绝崩盘,企业趋于理性,行业会更加规范,走上正轨的房地产企业将避免崩盘的出现;
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二是中国政府不能让房地产崩盘,未来政策对楼市的走向依然具有决定性作用;6 u2 ]7 p# z% F* r

4 s$ A+ f- p" {三是保险资本市场依然看好地产行业,目前对房地产的投资规模达到5,000亿元(约769亿美元)~8,000亿元(约1,230亿美元)。还有上万亿的保险资金正在寻找机会介入。多家大型保险公司正在启动总规模达到百万名级的保险员“卖房”计划,如平安集团、安邦、生命人寿等等。+ A* @9 p6 O' j, A3 _4 b7 {

/ T" n. n& c1 v1 u( i7 Z  e四是亚洲人对不动产情有独钟,尤其中国人的传统观念推动了中国房地产的持续运行。0 L5 K8 o) d7 d( K8 [5 N
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再从楼市大周期来看:
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; \/ o: g8 Q3 ?2 j* _中国还没有出现过完整的楼市大周期,可以参考美国、日本、中国香港等地的周期。( T& o6 L4 Y9 ~0 ^2 @1 R5 ?2 l! Y

: m. |/ L5 l) P) G霍默.霍伊特,1933年出版了《房地产周期百年史》,发现在芝加哥103年的房地产历史中,涨跌周期事件按先后顺序重复了5、6次,平均时间间隔为18年。( u% V$ V6 T8 g% W; U4 P; ?+ P7 D

* Z! t2 q' d" ~0 o比较典型的几个18年周期有:美国1989年房地产泡沫破裂,导致储贷危机,到2007年次贷危机,泡沫再破裂,正好18年;日本1974年开始为期3年的调整,到1991年泡沫破裂,正好18年;中国香港房地产1985年复苏,1997年金融危机下破裂,2003年再次复苏,正好历时18年。' z% ]* c, p6 T2 W# _  p+ C, s

+ A6 D+ x" M. e- r2 ?  q即使根据最悲观的论点,楼市回调周期已经出现。从1998年7月算起,中国楼市经历7年缓慢上涨,但之后并没有5年的快速上涨。但如果考虑2008年前后的金融危机和“4万亿”,加以变通。那么2014年开始一个长达4年的下降周期,到2017年年底走完一个完整周期,历时19年,
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所有国际市场中,最漫长的下行,也不会超过5年,随后的上升却会是十几年。而这些国家的城市化,都比中国内地要高。% f5 |/ `! z' o: G* e


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