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楼市刺激提前有玄机 崩盘论再起引四万亿(图)

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发表于 2016-2-24 13:37 | 显示全部楼层 |阅读模式

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中国内地在春节前“降首付”、节后“降契税”两大重磅刺激下,使得楼市大分化的趋势进一步加剧:一线城市库存大降,房价持续大涨,而急待去库存的三四线城市房价却仍“未见底”。多家机构和业内人士预计,2016 年的楼市,将呈现一线坚挺、二线复苏、三四线持续承压的局面。$ h7 q* a3 Z9 X6 s; E& E

9 K: o! P6 b/ K虽然2008年中国房价有过一次断崖式下跌,如果不是当年年底开始的一轮史无前例的疯狂印钞,中国的房地产已经调整到位。但在胡温4万亿的刺激政策之后,中国经济“保8”的成功之下,楼市陷入疯狂上涨周期。眼下,中国楼市迎来史上最宽松的调控窗口期,仿佛4万亿的盛宴又再次发生在眼前。唯一不同的是,如今为了“去库存”,政府不惜一边让企业和资本市场去杠杆,一边给房地产行业加杠杆。) H' K; F/ ?, V& F$ J; l
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去库存将是2016房地产的核心任务,刺激政策会层层推进
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2 C1 u) k8 Z: C3 f: }. S, W# q4 F刺激政策提前 有何玄机?
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6 g- `: y8 g" d  ?  r( Q0 w% m* Z0 k. B北京时间,2015年11月10日,中国中央财经领导小组首提房地产“去库存”以来,房地产作为经济重要引擎的历史使命已经宣告结束,也等于承认,中国住房短缺的历史已经结束。在产业层面,从过去的严重短缺进入到今天的严重过剩,这种双重转变也意味着过去的房地产政策将颠覆性的变化。随后,11月 11日的国务院常务会议、11月14日的中央政治局会议,以及去年年底召开的中央经济工作会议,都将“去库存”视为2016年房地产的核心任务。' N' r3 O+ u4 U  H# `$ g

! i8 ^4 \' O4 _( ?+ r" Y& k7 {( D( ]显然,正常情况下,2015年底中央经济工作会议确定的具体政策的落实要在3月的“两会”结束之后紧锣密鼓的进行,但今年在2月份,房地产救市的政策就已经密集发布。2 c# S! p) d/ L6 Y$ K

, K. F( f' D2 [* W3 L. w一个月内,“两会”之前,跨春节连续出台房地产相关政策,一方面说明房地产的问题远超想象,去库存的难度很大;另一方面,在今年宏观经济面临的形势极为严峻的情况下,稳定房地产预期对于中国经济而言具有至关重要的意义。基于此,在政策出台周期上打破以前的惯例,提起启动政策引擎,就不难理解。0 \6 J; _# J5 ?+ P1 B( g1 J& s
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崩盘论再起 真的会发生?
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“中国房地产会不会崩盘?”各路房产专家、行业大佬都在崩盘的话题上争论不休。
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前几日,万达董事长王健林在某论坛上表示中国房地产不会崩盘,但根据万达的未来发展规划,发现王健林正在将地产从万达集团主业中抽离,于是就有了万达要离开地产圈的新闻,王健林又不得不出面辟谣,稳定局面。
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" [+ p6 m! f/ @# L! h2 Q无独有偶,另一位首富李嘉诚自2014年1月份至今,不断出售的位于中国内地物业货值总计约达129亿元(约19.8亿美元),一时间唱衰中国房地产的言论铺天盖地。
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% b5 N+ y1 q; l4 J当下中国楼市,一二线城市房地产依然高度集中,个别如深圳楼市在2015年可以用疯涨来形容,进入2016年开始轮到上海楼市的大涨,反观三四线城市却是哀鸿遍野,去库存压力倍增,地产大炮任志强更抛出了只有炸掉才能消除难于消化库存的言论。
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笔者认为房地产目前难于崩盘有如下几点:
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; `, `$ \& v( I5 ^- M1 U4 B一是房地产企业拒绝崩盘,企业趋于理性,行业会更加规范,走上正轨的房地产企业将避免崩盘的出现;
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二是中国政府不能让房地产崩盘,未来政策对楼市的走向依然具有决定性作用;
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1 A" D4 ]: A2 f, _/ D( i/ }三是保险资本市场依然看好地产行业,目前对房地产的投资规模达到5,000亿元(约769亿美元)~8,000亿元(约1,230亿美元)。还有上万亿的保险资金正在寻找机会介入。多家大型保险公司正在启动总规模达到百万名级的保险员“卖房”计划,如平安集团、安邦、生命人寿等等。
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四是亚洲人对不动产情有独钟,尤其中国人的传统观念推动了中国房地产的持续运行。
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再从楼市大周期来看:2 ]% _2 `6 x9 u3 F8 l- Q" \7 `

0 h  }6 l5 i& b$ e% Q/ j' |% `中国还没有出现过完整的楼市大周期,可以参考美国、日本、中国香港等地的周期。
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8 A$ r# K" X0 q8 d0 @- D' Q+ g霍默.霍伊特,1933年出版了《房地产周期百年史》,发现在芝加哥103年的房地产历史中,涨跌周期事件按先后顺序重复了5、6次,平均时间间隔为18年。& S; F# l7 c+ A! h

0 ^- j% b; K5 z2 I1 C* }+ b, J比较典型的几个18年周期有:美国1989年房地产泡沫破裂,导致储贷危机,到2007年次贷危机,泡沫再破裂,正好18年;日本1974年开始为期3年的调整,到1991年泡沫破裂,正好18年;中国香港房地产1985年复苏,1997年金融危机下破裂,2003年再次复苏,正好历时18年。0 a& W! P" E  R/ n4 p

" p9 [1 l; O! Q4 t) x* |, I# Q/ H即使根据最悲观的论点,楼市回调周期已经出现。从1998年7月算起,中国楼市经历7年缓慢上涨,但之后并没有5年的快速上涨。但如果考虑2008年前后的金融危机和“4万亿”,加以变通。那么2014年开始一个长达4年的下降周期,到2017年年底走完一个完整周期,历时19年,  ^( t6 q$ H+ q

6 O* y2 g/ _8 v! s2 J所有国际市场中,最漫长的下行,也不会超过5年,随后的上升却会是十几年。而这些国家的城市化,都比中国内地要高。3 D1 _& m! P* X8 m


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