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吓死人!盘点加拿大十大买房骗局

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发表于 2016-2-25 01:07 | 显示全部楼层 |阅读模式

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一提到房产,很多加拿大人脑海里就会不由自主地出现两个字“升值”,这些年来加拿大主要城市多伦多和温哥华房地产投资的增值大家有目共睹,而把房产 作为投资工具首要条件必须是合法。近日,有华裔房地产经纪利用职务便利借名炒房,结果触犯法律,不仅引来官司,而且所投资的七套物业全部被冻结。2 \1 e; I! ^- k/ n$ n: k

% \$ W: U7 u5 F+ l' @* I9 H$ L安省高等法院近日就一宗地产案件做出判决,受控方一名华裔地产经纪由于涉嫌用其他人的名义炒买物业,收到了维持财产冻结强制令裁定,其所投资的7套房全部被冻结。6 J" ~5 L; N# }5 G

6 |& X8 w+ Q# x7 D事情是这样的……被控的这名华裔地产经纪,借用了其他人的名义购买多个物业,而其实这写都是该经纪个人和其亲属购买的投资物业。" H/ b9 i" T- H/ f
买房子没错,错就错在借用其他人的名义是为了避税骗取贷款; w" x; \  ]/ c% |# H# B

( @! w& o7 ?' t( \众所周知,在加拿大买自住房屋,其房屋的增值部分是不用交增值所得税的,但前提必须是主用来“自己住”。
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+ i  _; R- k# B: t0 S+ k9 b& P大家也都知道,现在的房屋贷款越来越严格,投资房的贷款更不像自住房那么容易。
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5 ?. S2 h& w' m4 b7 e于是,该地产经纪灵机数动,借他人(符合避税和房贷资格的人)名义买房投资。从几年前开始,这位地产经纪用别人的名义投资了包括士嘉堡Lee Centre Drive上的Condo公寓单元等多达8套房。% ^/ L3 A6 P: c+ v, X5 H
而实际上,这些物业是该经纪自己和亲属投资的物业。这些房子被买进卖出,当然增值有钱挣。有钱挣,大家分,听上去合情合理,其实却触犯了法律。1 m* k- ?9 u: K! z5 [$ ]
这个地产经纪的非法“炒房”行为,被一名在大多市执业的华人房地产律师发现,2011年9月30日这名律师将地产经纪告上法庭。
* q& ~2 f( h2 L5 U然而,这并没有阻止炒房的节奏!2014年2月至10月间,地产经纪继续买卖5个公寓单位。
; J6 n6 ]7 a( {7 p% y  ~# P5 F$ G2015年6月,被控地产经纪自己也雇佣了律师,并辩称并没打算出售自己名下的另外7处物业,相反还在资产冻结令发出之前的8个月内又购买了4个物业。
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后来,法官发现地产经纪买入的4个物业,其实是在出售另外5个物业之前就早就签订的买卖合约。
3 F! \- k6 a' f+ B" b2016年1月,安省高等法院驳回了辩方提出的上诉请求,而且继续维持资产冻结令
( l, u( G, r) R1 p; b  Q$ g8 W' l& c上述案例并非唯一,在加拿大借名炒房是很普遍的现象,连主流媒体近年来也经常报道爆料。加西列治文近年来新建的近1,600个独立屋中,14%也疑为地产经纪自己购买,有的甚至拥有多个房屋。毫无疑问,肯定是等有利可赢时出手从中盈利……- ~; O: m$ J- y. m' _5 p
炒房无错,增值万岁!但是前提要是合理合法。
1 e$ P) z8 u! x1 K; k$ r“借名炒房”的诱导原因9 V2 N6 k/ i# C6 n* H1 o
那么既然知道是不合法的,为什么要冒这样的危险呢?肯定是有利可图的。回来看看“借名炒房”的原因吧……
! E% A0 {% q* ^! B( C首先当然是因为房价涨涨涨!多伦多的楼价过去20年末一直处于上升轨迹,即使在2008及2009年金融风暴中,只是短期地微挫,跟着又掉头上升。而目前也没有见到明显不利因素的出现,所以短期看不到楼价下跌的迹象。房价节节高升怂恿更多人炒房的海洋。! Q# e0 x, ]" o

6 u' a; e, E/ l9 `+ L. P其次是利用职务之便。作为房地产经纪,专业知识,关系网,工作关系等各种便利,让炒房变得更简单,目标更精准,机会更多。所以很多地产经纪都是“职业炒手”!炒房没错,错就错在不能触发法规。
/ S* O/ f/ h( K% J& n最后就是走“灰色地带”惹得祸。  j% i( l9 ]7 K8 P- t' I1 V
很多人都有侥幸心理,由于在加拿大,自住房是可以不交增值税(也是少得可怜的不用交税的项目之一),于是很多人“充分”甚至“过度”利用了这一点,借名炒房就是其中一种。要知道在加拿大,和税务局玩花样简直就是自找苦吃。  p5 }6 ]  B. I* H; t

7 S0 Y5 l7 K+ l$ r. f5 B. p4 D到底什么是 合法炒房8 E0 z2 b4 L; U: s& q; S" }  q, K3 b) w
那么问题来了,到底什么是合法炒房呢?8 _! V, T* M- y# ^. a
第一是要按规定缴税。你买卖多少物业都没关系,但是除了自己住的,其他都要交增值税。该交就交,没有讨价还价的余地。
( I* p% l5 Q' A# N6 ?第二是不要图利借他人名义买房。这是房地产行业违规现象,不仅牵涉到税务问题,还有涉嫌骗取贷款的罪名。利用他人名义投资买房在亲戚间出现貌似很正常,也好像看不出,但如果买得多了,自己又不入住,买入后很快就卖出,谎称是自住不交税,很容易就会被发现。  O  P' |1 b. [* [. K
第三是不要轻易把自己的名借给别人炒房。出让自己名义给别人买房用通常都会有“好处费”,可其实一旦出了问题,借别人名的和被别人借名双方都会有麻烦。别因小失大。8 l7 M6 o+ H; B- {! C: w

$ n; G+ N( {# g2 U& {" \* J0 R正当的房地产投资在加拿大是不受限制的,以个人的名义进行投资交易,只要正常缴税,买多少都可以,炒房挣多少钱都没问题!9 F8 @) U& O3 p% E: v6 t: J0 m( h4 m
那么问题又来了!你知道么,虽然上述的炒房案可能和你没多大关系,而其实在加拿大买房也好卖房也罢,都要千万小心踏入骗局。下面我们来看看加拿大我们身边花样百出的房产诈骗的方式。别小看了这些“高明”骗徒啊~一不小心,你也有可能上当!, B5 d% G6 }8 L" n- ~# W- w. z
加拿大房产诈骗 十大骗局/ ?. k* k. }4 o  S" ^8 ~4 X+ U
1,Kijiji私卖房屋诈骗
4 W, w  z) [/ u- H+ W 据CBC在2014年时的一篇报导,一名渥太华女子想私售其市中心的Condo公寓,叫价26万加元。在两个网站(Kijiji与Grapewine)上登广告,配有图片。罪犯在另一网站刊登同样卖房广告,图片与介绍都一样,唯一的区别是价格假广告开价只要10.8万元!
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罪犯声称“急需钱所以才降价”。有意买房者拨打假广告上的电话后,对方声称其律师会与客户联系。假广告并要求买家先付10%订金,把钱电汇到皇家银行。后来银行表示,账户是真实的,但律师与律师楼根本不存在。
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警方表示多伦多也有这类房地产诈骗。地产诈骗“利润很大”,所以近年来“越来越多”。提醒大家:千万小心网上售房广告被复制利用。建议想买房的人看 到网上广告后,不要马上付订金。要先了解房主的律师,与律师见面,到律师协会网站上确认他是否有牌照 (www2.lsuc.on.ca/LawyerParalegalDirectory/index.jsp),最好亲自去看房,跟邻居聊聊天,确定卖房 信息的真实性才好。. s" W& H4 m" N0 x; x! e6 _
2,贷款首付被骗
% a  n: ?6 W! a9 A: q6 I0 X) G2016年2月9日,据B.C.省报报道称,居住于温哥华的一名单亲母亲在被一名温哥华华裔地产经纪和一名惯犯联合诈骗10万元后,最终于从 B.C. 省地产协会拿回了近7万的赔偿款。事发在在2014年,温哥华华裔地产经纪万达程 (音译:Dacheng Wan)和Ayaz Dhanai二人联合设计骗局。被害人遇到了万达程并决定聘用他作为自己的地产经纪。万达程向她展示了一栋Burnaby的独立屋后,她决定买房,但由于 收入不够房贷没被银行批准。
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于是万达程告诉她他有个好朋友Dhanai是一名身家百万的职业贷款经纪,并且在他的帮助下许多老顾客都成功获得了贷款。于是,2014年1月23 日,万达程带被害人与Dhanai相见。Dhanai称可以帮助被害人获得75万的贷款,但要求被害人在BlueShore金融公司开了一个账户,并支付 10万的银行汇票。后来受害人发现二人根本就没提交任何贷款申请,结果报警。
( U7 q8 w+ Z8 E2 \3,贷房贷按揭诈骗" K$ I4 K) B# e, k8 Z  w7 n
2013年加拿大史上最大的按揭诈骗案破案并被公布于众。这一系列针对BMO的按揭诈骗套路大致相同,诈骗案涉及数百人参与,包括律师、房贷经纪、 BMO工作人员,及一名联邦保守党国会议员。操作方式是犯罪团伙先在一些高级社区寻找低价房产,然后找一个案底清白、和犯罪组织没什么关系的人(所谓的 Straw Buyers),用他们的名义申请按揭贷款。给这些人的报酬在$3000至$8000左右。+ O- O, j- R& \* ~; U
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随后,犯罪团伙会伪造文件、虚报房产价值,骗银行说买家有能力偿还贷款。待按揭被批准后,罪犯便将到手的贷款一卷而空,留下Straw Buyers担当银行的问责。当银行追溯到时,这些名义上的买家自然无力偿还按揭,而银行也只有没收房产。而此时银行就会发现,房产真实价值远远不及按揭 额。
8 h+ |9 x0 l+ ]1 f. L7 \) v+ x4,贷大麻屋骗局& T* O$ ], F3 V
一宗震惊加国的史上最大大麻屋案审结,案中一度弃保潜逃至罗马尼亚的被告华裔女地产经纪吴绶珊承认操控大多伦多地区54间大麻屋,被判入狱6年半,另需分期归还其隐瞒的入息税约9.7万元。
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吴绶珊早于2002年12月涉嫌伙同另一华裔地产经纪卓一帆(John Trac),参与操控加国有史以来最大规模大麻屋案件,他们在2000年至2002年期间操纵大多伦多地区共54间大麻屋。当中涉及的大麻多达2.7万 株,吴绶珊是该大麻种植集团的主要人物,她协助卓一帆利用作为地产经纪之便,以虚假文件,安排假租客甚至假买家,购入或租住54间房屋作种植大麻用。
9 p$ l6 t! }& w' R3 t5,贷订金诈骗案
5 C$ v+ F" y1 w1 o+ \0 D安省房产委员会(Real Estate Council of Ontario)公布最新诈骗方式是买房订金诈骗。在购房过程中,一旦价格和条件谈妥Offer签完后,买方需要付房屋价格3-5%的订金给卖方经纪人。 诈骗分子的具体做法是,先盗取一家需要开具大量支票的公司的合法支票,将支票上的受益人改成卖方经纪人,金额改成自己要交的订金数。同时在Offer上附 加对买方(诈骗方)有利的条件,然后宣称卖方未能达到一个或几个条件,继而要求将订金退给买方,从而完成整个诈骗过程。
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" j( W: `- l. g$ I诈骗分子选择的房子订金数一般都在2万以上。之所以能屡屡得逞,主要是因为这些被盗支票的大公司都是一个月才和银行对一次帐,等公司发现支票被转付给一家地产经纪而来电查询时,诈骗者早已拿着订金销声匿迹了。
& v# n) ]) u# s* u2 W. \  b' n! a. R4 A为防止这种订金诈骗,卖方经纪需仔细确认订金支票的来源,如果出票人和买方不是一个人,另外,卖方经纪在接到订金支票后,要认真备份留档,以备将来查询。' L% {- Y7 B4 h- i1 R
6,华裔老人被子孙诈骗6 x# K9 r$ h: x$ n6 K+ t9 \
去年有一个新闻,就是华裔老人物业被子孙“诈熟”!诈骗华裔老人房产或贵重财物的人,竟往往是他们最疼爱的子孙晚辈。
8 V+ w  _1 t9 D& n! R( ~多伦多老华侨梅老先生原本在多伦多拥有一栋独立屋,曾是他与太太、岳母及三个孩子的家,孩子们结婚后也仍然都生活在这栋老屋之内。因为生意关系,梅 老先生从1998年起大部分时间都需要留在中国,多伦多的家便由梅太太打理一切。但1998年6月梅太太去世。这时,梅的长子觉得有机可乘,于是请人伪造 一份授权委托书,称父亲授权自己允许他有权处置与老屋有关的一切事务。梅家长子通过这份委托书掌握了对老屋的绝对使用权,在随后3年中,以老屋由他做主为 由,把弟弟赶出老屋,并且瞒着父亲,将老屋的产权转入自己名下。8 k* R+ e# G$ z  K# d

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梅老先生从中国回来后,并不知道自己已经不是老屋的业主,长子跟他说的是,老屋正被出租,请他到自己的新房子里一起居住。后来梅先生从市府的地产处查到,才发现那栋老屋原来早已被偷换了屋主名字。
9 C  _3 ^2 ~! w( A4 x  d7,装修诈骗
1 `+ z6 A# |" Y6 i/ E0 K# p& U加拿大还出现过这样的诈骗方式。有华裔房东雇用了没有营业执照的装修公司做住宅车道装修而受骗。装修公司在合约上写明,先交1/4订金,完工后再收 取其余3/4的工钱。但他们将客户的行车道掘烂后,即“勒索”再要交一半工钱,否则就不继续施工。而当客户支付了款项后,他们又迟迟不完工,漠视客户投 诉。
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结果房东只好投诉到消费厅其,但是消费厅却查不到所谓的装修公司任何信息,说此公司并没偶注册登记,也查不出手机号码持有人的资料,由于投诉者连该“公司”地址也不知道,省府消费厅收到投诉后也束手无策。+ M2 p3 z- R0 }$ a. C) h' i
8,楼花诈骗
  ?4 Q& u9 f0 i+ R% z2 W这个震惊华人社区的案子大家可能都听说过了。2010年一个名叫Centrium North York的Condo楼花(预售房)广告铺天盖地地出现在多伦多很多华文媒体上,吸引了众多买家疯狂追捧。而到了2014年8月,原本应该高高兴兴收房的 购房者,面对的却是一片杂草丛生、毫无动工迹象的工地,其中更有约130人收到该楼盘代表律师之一韩裔律师Meerai CHO发出的信件,声称自己因“失误(error)”将这些买家所支付的、高达1300多万加元的购房定金转到了同为韩裔的项目开发商的账户。现在她所管 理的信托账户里已经没钱了,开发商则已“失联”,自己也宣布破产。, Q8 d" R: i0 ?

% Q5 z5 e* I: J: ]/ p( _; n: U与这封信同时发出的,是一百多位受害者的名单,根据名字判断,九成以上应为华裔,涉及的定金少则数万,最多高达60万加元!虽然在经历种种波折后, 受害者们从新屋保险公司“Tarion Warranty Corp”处获取了一定额度的定金保护,并申请了CHO姓律师的执业保险赔偿金,但是还是无法补足当初支付的足额获偿,也算是不幸中的万幸了。' F3 ?$ V' u0 y3 B+ K
9,租房诈骗案
& U1 v, G) r8 O$ H* ~3 V% @' w+ {5 Q当房东也可能遇上骗子房客!多伦多东区唐人街附近的一位房东遭遇了一桩租房诈骗案,被人骗去两万多元。房东称,今年4月他在网上发广告招租客,收到 一名女子的电子邮件,该名女子表示愿意租该房间,并愿意支付3000元订金。5月11日,房东收到女子寄来的订金支票,但是金额却是25500元,远超过 订金数额。女子指示房东将支票存入房东自己帐户,然后要房东将多余的金额22500元转给她指定的两人,房东就按约将多余的钱汇出。但是5月23日房东却 被银行通知,这张支票是假的!结果房东被诈骗损失2万2500元。+ @; v0 U8 r/ L; [. ^6 ]3 u% O
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) P$ Z" J' ]5 f安省省警反诈骗部门表示,这种假支票超额付款诈骗手段频频出现,不单是房东成为被诈骗对象,网上卖电脑和汽车时也容易遭遇此类诈骗。
! z4 M1 K- O$ ~" @7 ~10,整栋房子被骗走
4 k& B. X+ V- }3 Z6 |6 P北约克女子Susan Lawrence有一天突然发现,自己居住了30年的维多利亚式样的百年老屋竟然被窃贼盗走了!原来诈骗犯伪造她的签名,将房屋抵押,并偷偷提走近$300,000抵押金。银行方面采取行动将房子没收,而受害人Susan则遭到驱逐。3 U% L' ]  Z0 G# k9 g# x: x

; z: f( v2 ]) p' l) z加拿大产权保证保险公司(First Canadian Title)高级官员表示,类似房贷诈骗犯罪活动在大多伦多地区,以至整个加拿大都日益猖獗。犯罪分子的行动总是促不及防,而且房价上涨,很多骗子都想从 房地产诈骗这块牟利。房屋诈骗分子之所以屡屡得逞有很多因素,首先关于业主的很多个人信息,都可以通过安省电子登记系统获得;其次,抵押贷款只需持相关证 明、材料,就可以借贷巨额资金,而无需个人出面。另外,由于现在借贷行业竞争激烈,压力很大,很多金融机构根本不管抵押、借贷手续是否合法,就直接批准。 这些因素都给了犯罪分子可乘之机。8 o1 b- P0 A3 c  b
后来,受害人向安省政府运营的产权担保协会(Land Titles Assurance)索取房产损失赔偿,但索赔过程长达两年,受害人本身还要负担高达$35,000的法律诉讼费。
5 Y0 w& U  S  E: f/ R这大千世界无奇不有,现在的骗法和骗术都太高明了啊~大家都好好学习和识别花样百出的骗术吧!这样才能天天向上买房挣$$$而不是损失$$$。
5 R) A; F' ^" e9 Q1 j/ ]5 o  Z8 @: \
来源:超级生活网' z2 n. |, q; x6 f


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