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[温哥华] 华尔街也被温哥华的房价吓到了!

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发表于 2016-3-3 14:24 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 小灵通 于 2016-3-3 11:26 编辑
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& Z. V; h! K! d9 _# l除了京沪深,北美这座城市的房价也涨势惊人!(组图)! w% l8 ?4 b) a, N2 F  a% p+ v0 f
文章来源: 华尔街见闻 于 2016-03-03
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最近,中国一线城市楼市火爆,房价呈飞行模式上升。据国家统计局数据显示,2016年1月份一线城市房价同比涨逾20%,深圳暴涨50%。
跳价、惜售、彻夜排队买房、房产交易中心人满为患,不断挤占各大媒体的头条。
不过,大家可别以为这种飙升模式只出现在中国一线城市;隔着一个大洋的温哥华,房地产市场同样火爆。
在温哥华地区,去年独立住宅均价暴涨40%;今年1月,温哥华独立住宅的平均售价高达每套182万加元。(注:以当前人民币与加元的汇率来算,大概相当于886万人民币。)
此前2月,英属哥伦比亚省(British Columbia)面对住房成本高昂的压力,决定引入一项新措施,旨在控制加拿大最昂贵市场的房价,有关措施包括追踪买家的国籍。(注:温哥华是该省最大城市)
而这项措施似乎直指中国人,事实呢?中国资本是否为此背了“黑锅”?有人指出该措施所基于的研究本身存在问题,英属哥伦比亚省政府一直忽略了购房者中很大一部分是移民与加拿大公民。
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类似上图中这样的房屋,虽然房子正面的苔藓比较少,但是看起来更像是被废弃的荒屋,标注的售价为240万加元。因为它处于温哥华较好的社区。
再比如这幢在房屋中介网站挂牌近240万加元的房屋,最终以249.8万加元的价格成交,比挂牌价整整提高了10万加元。而像下图中的这幢房屋,成交价比挂牌价高了整整73.5万加元。
据温哥华城市门户网站Vancity Buzz表示,上图这幢位于3555 West 1 St Ave的房屋建造于1912年,面积3400平方英尺(注:约315平米),没有任何景观。最终,该房屋以423万加元(注:约2106万人民币)的价格成交,比评估价格高出整整160万加元。
出售该房屋的房产经纪人Brandan Price感到难以置信。他说:“这房屋的售价能超过400万加元是非凡的。我一共收购五份购买邀约,买家都来自本地。他们愿意牺牲面积,搬入这一区域。”
英属哥伦比亚大学商学院教授Thomas Davidoff表示:“要花费400万加元住进这栋房子。这是一个荒谬的玩笑。这不是一个温哥华的工薪阶层所能承担的价格。”
目前,加拿大经济表现并不强劲,受油价下跌影响,经济受到冲击。在严重依赖原油业的Alberta省,过去12个月失业状况创下34年来新高。Calgary(加拿大第四大城市)等地公寓滞销,大量空置的办公楼无人租用。
虽然人们担忧温哥华和多伦多的泡沫,但住宅仍然是加拿大投资展望中少数剩余亮点之一,丝毫没有打消人们继续在温哥华等“一线城市”上演抢房大战。温哥华可能是加州硅谷以外,北美地区楼市最疯狂的城市。
抑制房价有招:英属哥伦比亚省追踪买家国籍
随着住房成本逐渐增高的压力,英属哥伦比亚省(British Columbia)于2016年2月16日引入新措施,旨在控制加拿大最昂贵市场的房价,有关措施包括追踪买家的国籍。
据南华早报2月18日援引路透社消息,有关措施还包括一项新增的、针对豪宅的更高资产转移税率。加拿大引入这些措施之际,北京正在加强行动,堵截日益增加的资本外流。
虽然加拿大还没开始正式追踪外国购房者,但温哥华的居民一直都将矛头指向亚洲投资者推高房价,让当地人望而却步——一开始是港台投资者,最近更多是中国内地投资者。
1月,独立住宅均价达到180万加元,而1年前这个数字为130万加元,这让当地人的沮丧情绪到达顶峰,有部分愤怒的抗议者聚集在将拆迁的房屋草坪上,从科技公司CEO到温哥华市长,人人都呼吁采取措施缓解投机状况。
英属哥伦比亚省财政部长Michael de Jong在2月发布的该省财政预算中提到的改变,被认为是一个开始,但是效果不及预期。
左倾的加拿大另类政策中心中,经济学家Iglika Ivanova说:“奢侈品税是一个进步,但太小了。这不会阻止投机,也不能(让政府)从投机中收到一大笔钱。 ”
在英属哥伦比亚省新措施下,加拿大人或永久居民购买低于75万加元以下的新房屋将被豁免资产转移税(PTT),该省希望这个措施将促进新的经济适用房的建设。
同时,对于价值超过200万加元的部分房屋,其转移税从2%上升到3%。
新的税率远低于英国伦敦对超过150万英镑(215万美元)房产收取的12%的转移税,伦敦也面临供给危机。
省财政部长Michael de Jong表明,政府并没有考虑抑制房价的措施。加拿大《温哥华省报》引述他的说法称:“我们无意降低房屋价值。”
英属哥伦比亚大学政策学教授Paul Kershaw说:“这个预算显示,省政府沉迷于高房价,我们必须明白到,房价持续上涨并不是只有好处。”
但最终当地还是引入了这项计划——要求买家在购置房产注册时标明国籍,而购买房产的公司和无担保信托购房时,其主管核和受益者将面临新的审查。
在这项措施实施前几个月,当地居民曾强烈要求让温哥华房产外国购买者提供更多信息。温哥华的房地产代理人说,与中国有联系的买家是高端市场的主导力量。
对温哥华昂贵的西区Neighbourhoods买家进行的一项研究发现,在所有购买了超过200万加元房产的买家中,非英语的中国名字占66%;购买了超过300万加元的买家中,这个比例达到85%。
甚至还有这样“估算”:尽管中国严厉打击货币外流,但这种明显的大量资金流动仍然出现。中国公民只被允许每年换汇5万美元,远远低于对300万加元房产要付的60万加元首期房款。
这其中的“猫腻”究竟在哪里呢?
观点:温哥华房价飙升背后的“外资”误会
据南华早报驻温哥华通讯员Ian Young的评论,温哥华等地的房价飙升如果主要聚焦于外国人置业问题,这让人感到担忧。因为这其中有一部分移民购房者、包括加拿大公民给温哥华带去了大量的海外财富和收入。其实,从上文房产经纪人的话中,也可以发现,这些高昂房价的消费者中有很大一部分来自当地。(以下为Ian Young 在南华早报刊登的原文摘录)
Ian Young认为,英属哥伦比亚省政府开始研究外商投资对温哥华市内房地产市场的影响,使得长期争取合理楼价未果的人可能为此欢呼喝采,这可以理解。但是,任何房地产合同,一切其实取决于细节条款。
这项研究由国营的卑诗房屋局负责,但具体的框架和范围并未公开,据《温哥华省报》披露研究主要聚焦于外国人置业问题。——这让人很是担心。
侧重于外国业主﹑而忽略移民购房者(包括加拿大公民)带到温哥华的海外财富和收入,任何类似的研究似乎必然会得出某一种结论。如果研究是为了提供少得可怜的证据,以证明外国人置业的确造成问题(并促使炒家像荒诞喜剧的角色那样大叫:“此案已了结!"),那么很可能会大获成功。
如果只是为了找出实际原因,解释为何像上图中那幢布满苔藓的小屋竟叫价240万加元,那么这项研究是完全没有意义的。
无论是长期的同行评议学术研究,还是大量非同行评议研究,都已经有大量数据指出,赚取国外收入的富裕移民购房者在温哥华房地产市场发挥了关键角色。没错,他们绝大多数来自中国。
但他同时指出,没有任何一项研究表明,这些购房者是真正的“外资”,即并非加拿大居民或公民。没有证据表明,外国买家在温哥华房地产市场扮演重要角色。外国资金完全是另一回事。
马库斯·穆斯﹑安德烈斯·斯卡布斯基斯和戴维·莱伊全都研究温哥华的房地产市场,并发表同行评议研究,当中指出市内楼价与赚取海外收入的富裕外国移民有关。
让我们来看数据。 2010年,英属哥伦比亚大学教授戴维·莱伊(David Ley)博士发表了同行评议研究,当中指出国际移民(相对于城际或省际迁移)对温哥华的房价有超乎寻常的决定性影响,与房价的相关性达到94%。当中并不涉及真正的外国人。
同年,当时分别任教于英属哥伦比亚大学和皇后大学的马库斯·穆斯(Markus Moos)博士和安德烈斯·斯卡布斯基斯(Andrejs Skaburskis)博士,探讨温哥华房地产市场的“全球化”现象,当中显示当地房地产市场与本土劳动人口脱轨,因为近期购买房屋的新移民,并没参与当地劳动市场。
两人的结论是,如果移民人士带着既有财产来,加上继续在海外赚取未申报的收入,那么就难以利用国家收集的劳动力市场收入数据,去解释房地产市场的情况和社区的变化。
而且,这些业主也不是外国人。
戴维·莱伊博士的著作中名为“百万富翁移民”的图表,当中显示1977-2002年间,温哥华房价与国际移民的走势几乎同步起跌。
另外,2008年至2015年间,Andy Yan﹑Landcor﹑路透社和麦当劳地产(Macdonald Realty)也进行了关于中国人姓名的非同行评议研究,作出一致结果:在购买独立屋方面,冠着中国人姓名的人士扮演了重要角色——以Andy Yan研究的西区为例,200万加元以上的物业买家中,冠着中国人姓名的人士占66%;300万加元以上的物业买家中则占85%。
然而,根据2006年人口普查,在大温哥华只有15%居民的母语是汉语。
这个差距和所有这些研究都指向近期富裕移民者的影响。没有任何迹象表明这些买家是“外国人”。
城市规划师Andy Yan是西门菲莎大学城市项目的代理主任,他研究了温哥华三个西区社区,发现大部分独立屋的购买者均冠着中国人的姓名。图片来源:谭秉荣建筑事务所
如果温哥华想知道更多数据、探究到底是什么原因将市内楼价推至不可负担的水平,只聚焦于外国人置业问题的省级研究是不足够的。去年英属哥伦比亚省房地产协会所作的评估数据不实,但当地政府却一直视为依据,而这次的研究也不见得更有启发性。
另一方面,莱伊﹑穆斯和斯卡布斯基斯都是重量级的智者,多年来在同行评议的严厉目光下研究这问题。我们是否应该信任他们?还是,我们应相信一个不透明的政府研究结果?何况政府的研究还是在记者调查下才发现其存在。


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