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[房市综合] 美国闹房荒 大城市房价再涨

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发表于 2016-4-5 04:24 | 显示全部楼层 |阅读模式

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美国20个城市房价在1月份继续攀升,显示房屋供应有限可能推动价格脱离一些买家的可接受范围。

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20个城市房价上涨! N" b' H- e7 ?3 ~# W0 q
3 a, F) a8 z% S- d; R
周二公布的数据显示,标普/凯斯-席勒房价指数相比2015年1月上涨了5.7%,去年12月的涨幅为5.6%。1月份房价涨幅与彭博调查26位经济学家预测中值相符。在全国范围来看,1月份房价同比上涨了5.4%。# ^' V8 v: i" g7 M1 l
1 ]4 M  z' D; W& Q
该指数中所有20个城市房价都出现同比上涨,俄勒冈州的波特兰市以11.8%的涨幅领跑。西雅图和旧金山也杀进了前三名。11个城市的同比价格涨幅高于去年12月份。芝加哥涨幅最小,为2.1%。- ?( T) y. O  v$ V0 \


3 ?" ]4 f6 W7 ?! K  U% l房价涨幅高于收入增速可能会给房地产市场复苏带来问题,因为买房对于初次购房者和低收入买家而言将变得遥不可及。( d$ `7 W" U# X  G

& `& H, F% u; |7 L; d6 [挣多少钱才能买房
2 T5 J  h) x9 A0 W. f4 _1 ]9 L6 r

2 d% N+ y# y9 f0 b0 x9 J
抵押贷款网站HSH.com最近帮大家算了笔账:在美国房价最高的城市买房需要挣多少钱。
. B; Y& D; I! r0 y; A# H& r& o( k8 T) a! z2 d( A
该网站的计算方法是从全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)获得2015年第四季度每个城市的房价中位数,假设首付2成、用30年固定利率的抵押贷款、房产税和保险成本,估算出每个城市买房需要支付的总费用。6 G7 ~& I; L( r0 Z* ?

; [6 C9 Y' X3 k. U4 M3 o. o& e然后再按照标准的28%“前期”负债率( "front-end" debt ratios)计算出所需的年薪(小e注解:若每月房贷总费用为1000,每年就是12000,然后除以28%,也就是年薪需要达到42857美元)。( [! a+ F' h6 B0 u1 G

2 j4 U: E# x7 i) o& ?2 E5 p下面我们详细来看看前10个房价最高的城市(由低到高):
- C, N! F2 _/ C2 Y' \% Y
5 H6 ~, C3 i6 _! a( c
10. 迈阿密(Miami, Florida)
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人口:41.76万6 d* \& y+ g0 z: D4 k% D! U/ d+ ^( I
房价中位数:28.6万美元4 U! ?$ t+ a3 s! s* {7 d& {
月供支出:1471美元
0 C+ O# l( P' d. R0 n买房需要年薪:6.3万美元
1 B' y9 ?! g$ [: `2 m; S% J! a5 j. m' g$ L7 u3 |
9. 波特兰(Portland,Oregon)6 G* x/ ~6 s3 b5 [  X' _

人口:60.95万6 Y6 i) `* ~' A! p6 N$ G) h: U* d+ }  ?
房价中位数:31.88万美元+ ]- v0 b3 x7 M8 A
月供支出:1538美元/ Y, ~8 l4 {: D' B
买房需要年薪:6.6万美元
( U* R6 C( y4 `9 b" h( j' I% Y# {  S" q# x
8. 丹佛(Denver,Colorado)2 V. R" x9 Q& h

人口:64.95万

房价中位数:35.35万美元* }( n( [& ]* M. w+ x$ V7 W
月供支出:1597美元" t4 g4 l/ v& }% S3 Z# X
买房需要年薪:6.84万美元; @2 S' e; k5 D1 q+ e3 `2 k

; C1 w/ j( O5 n1 q& f7. 西雅图(Seattle,Washington)

人口:65.24万' C: i; _$ o1 o$ h: {5 p
房价中位数:38.53万美元
, f2 M* B0 u) W$ _9 i  t& f" L* p. L6 A月供支出:1830美元
- b9 G9 m+ r1 V# M0 @" x: B买房需要年薪:7.84万美元
; C: R. t' F* x) R+ V7 z/ F# u3 g$ R7 G2 }! T
6. 华盛顿(Washington DC)" S0 v% ^1 |8 ^  H4 k5 T

人口:58.2万# D" @. a, [, I2 E
房价中位数:37.16万美元
& k0 P8 O1 T" x) W6 L# x7 i月供支出:1835美元' x% H# S4 U$ E" l( V
买房需要年薪:7.86万美元
- }+ c/ M9 J2 n" @; g
: p2 C# k+ D2 g1 v" ~# g5. 波士顿(Boston,Massachusetts)# h# t3 ^% R( m* C2 T7 q  \

人口:64.6万
5 S: m% s. Q7 ?3 Z房价中位数:39.36万美元; O  f3 L9 l- @4 s  U$ e
月供支出:1940美元6 V( `* W2 y6 ~% s- @5 r
买房需要年薪:8.3万美元& a$ B0 M! ^" }3 \4 N
  h# p$ E( @5 m, a# b9 u5 B3 b
4. 纽约城(NEW YORK,NEW YORK)7 A8 r0 I2 {! b" s. x7 w) D, P( ]' ]

人口:821.38万5 u$ b; }( y. u% H. ^  a' B2 E$ {
房价中位数:38.46万美元
% y' H6 }. ?7 g( X0 E月供支出:2025美元
. W1 w# q" b) S, b% z" s买房需要年薪:8.68万美元! X, N( j2 @7 L8 H9 q8 u$ N5 @4 d) `1 z" Q

7 \! n; ^3 X! ]$ s5 z; Z, I3. 洛杉矶(Las angeles,California)
- U, i9 A% x! y: I

人口:379.46万
( D# p9 j" o0 k" J% D* o房价中位数:48.19万美元3 r: C# E6 [, Z5 w+ Q$ f
月供支出:2218美元
6 |! V. g) y6 z$ }0 j买房需要年薪:9.5万美元
# i" ~/ H* d0 t4 z) J' U
/ x0 M5 }, n$ ~. l* k9 k/ N# Y, u2. 圣迭亚哥(San Diego,California)
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人口:128.43万
7 ~, q; P1 z3 p3 g; h9 T4 d房价中位数:54.68万美元6 G# U( X0 |4 M: |4 Y: x! U
月供支出:2407美元, x$ o0 X2 u) i% s# e
买房需要年薪:10.3万美元
! q+ i! S5 h. A% @8 E# @) ?* p  X  D$ S! y* H: k
1. 旧金山(San Francisco,California)
! Q! N7 N+ v8 x! j- g' \- A3 I

人口:77.76万
2 }: }8 W7 K3 c5 L* T; ?6 P房价中位数:78.16万美元
( ]7 b; f  `( X$ J月供支出:3453美元
6 u. u: ^5 Q" t买房需要年薪:14.8万美元/ y0 K' ^0 m, F
$ B# s0 ]. M8 g2 L+ Q8 v7 s* k
房子少不够卖% q! t/ |# e5 A


$ |3 w  y! a0 ?# L美国房子为什么这么贵?在此之前,美国房产经理人ConorSen曾表示,美国房地产市场即将面临支付能力和供应难题,这为未来2年美国经济陷入衰退敲响了警钟。
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) f- @- z' |2 j8 JConor Sen表示,“在我看来,房地产周期就是经济周期,基于此,潜在产能应该远高于目前水平。”
( z$ z0 }. \; p/ R8 m& B8 X6 p# ~. X- ?  h  k/ l$ w
美国银行美林分析师Michelle Meyer指出,美国房地产需求近两年加速增长,但库存增长却停滞。
, L+ o) j6 N. x- u# c
1 I4 D9 o7 @3 w/ O; ~Conor Sen指出,数年来,美国房产建设,尤其是单套户房产建设严重不足,未来20年,千禧一代的房产需求将非常巨大。但是由于房地产也遭遇的严重创伤,加上复苏太慢,时间太长,其他行业已经吸收了房地产行业的资源。目前美国经济利用率已经接近极限,这无疑将令美联储感到不安。
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6 a4 J& j6 G" k, u房地产市场供应吃紧的最基本的问题是会对给房价带来持续上涨压力,并令首次购房的支付能力继续面临缺口。
2 N! z+ d: I( \' {7 _' q0 I' d4 S+ ~; G4 c' P9 F& z
这会促使租房者继续租房,而房租也面临上涨压力,潜在的通胀压力已经渗透到美国经济中。/ B" L  e3 D/ R# X8 X8 U5 T
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这对美联储来说,影响重大。6 D+ `9 N7 H0 z  K, G3 T0 V( _$ m
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现在基本的情况是:美国房价将起飞,而商业投资仍远离其需要投资的地方——房地产,却投向已经产能饱和的其他行业,这将推动通胀进一步上涨。( k, l9 d) e- [& |

. z7 h6 E# s9 i( B5 C# y房地产泡沫再起9 c* B  k9 Q. }9 P0 i! d0 r: n


! L& l+ H. A' Y  B% r0 R. O一个月前,美国房地产评估公司NAR警告称,接近两位数的房价涨幅是不健康的市场表现,考虑到一些收入没有增长的家庭或是根本没有收入的家庭情况,这种表现将导致市场出现泡沫。今日,该机构再次警告称,过快的房价上涨和租金上涨使得一部分潜在买家望而却步。' b( G  E" o8 h  ~4 X

" V; W6 M6 c8 P7 D8 rRealtyTrac25日公布的2016年第一季度美国住房消费能力数据显示,2016年第一季度无能力承担住房消费的人数大幅增加,从一年的2%上升到如今的9%。# N: g! t' }0 J9 B% H
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NAR警告称,虽然从单个数据看着并没什么大不了的,但至少意味着,房地产市场泡沫又回来了。房价上涨迫使购房者不得不花费更多的成本,这项支出增加挤压了其他领域消费支出。& U; v2 l$ f8 F6 Q2 o- p  i: R! o

1 t, r5 X6 h9 T3 `美国房地产通胀高于工资涨幅使得美国大部分地区普通人群越来越难以承受住房消费。
. p, Q( x, U# l$ X) d1 q1 O5 p' j& i- ^
根据NAR的报告,截止到目前为止,今年美国房价平均涨幅超出工资涨幅约67%,旧金山和纽约等地房价涨幅尤为明显。
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+ R: p/ r% C7 Q* Y# }更令人恐惧的是,美国房价已经连续四年超过工资涨幅,如下图所示:
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& w9 v& I3 o$ J: i' @1 E+ x/ |NAR称,毫无疑问,这将导致需求下降,违约债务飙升。" ?1 S' Y' w9 [, k: u

6 R2 G( C0 Z: o! W" q: eRealtyTrac高级副总裁Daren Blomquist表示,“虽然目前房价还处于可承受范围内,但按照目前发展趋势,房价超出大多数人消费能力范围是迟早的事。”9 a1 Z2 s: b! w( h1 e3 z

' I  d* t2 N5 w3 VRealtyTrac还指出,目前美国中产阶级每月需要花费工资的30.2%用于偿付按揭贷款,而2015年他们需要支付26.4%的工资。2012年是是美国工薪阶层购房压力最小的一年,他们只需支付22.2%的工资用于每月还贷。2006年第二季度房地产泡沫开始破灭时,美国中产阶级每月需要支付53.2%的工资用于还贷。

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(消息源自:侨报网)


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