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[温哥华] 温哥华东区:投资价值日益上涨

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发表于 2016-4-21 17:14 | 显示全部楼层 |阅读模式

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温哥华东区:投资价值日益上涨The Rising Tide of East Van4 N! k2 r4 r# M) T! T3 B
温哥华东区(Vancouver Eastside)又称温东(East Van),它包含了无数风格各异的多元文化小区,如小意大利、小印度、小汉城及来自中、港、台三地的华人和东南亚族裔。温东最有名的地区莫过于 Grandview-Woodland 社区的Commercial Drive 区,这里既是音乐家和艺人的乐园,也是多种民族风味餐馆和食品店的总汇,另类的服装店与种种奇奇怪怪的小酒馆、咖啡店以及随处可见的街头涂鸦将本区的平民文化喧染得生动热烈,也让温东成为年轻一代先锋文化爱好者和反抗主流价值的艺术家钟爱的社区。每年温东都有大大小小的美食节、文化庆典和街头狂欢活动,比如著名的东区艺术节和意大利文化节等等。. A/ x4 m& X4 j- D' m3 N
区域简介
温东、温西的分界是纵贯南北的 Cambie 街,也有以 Main 街或 Ontario 街为分界的说法。从这里往东延伸至与本拿比交界的 Boundary Road,南北则从 Burrard Inlet 至 Fraser River,这样一大片土地就是今日的温东。
温哥华东区传统上被认为是温哥华市的贫困地区。如果说温哥华西区是传统上的富人区和白领阶层的居民区的话,温哥华东区自然就被人们认为传统上的蓝领和产业工人的聚居区域。很多人对温东的治安和教育条件心存疑虑,其实温东的一些社区,比如Killarney 和Renfrew Heights,是很受有置业需求的买家青睐的,不仅交通便利,治安条件也不错。而福溪南部的奥运村已经发展成仅次于耶鲁镇的时尚社区。
发展现状
温东的房价一直比温西要低,导致很多人认为温西房地产适宜自住而增值潜力较小。但通过分析数据我们发现,近十年来温东的房屋交易量,尤其是独立屋交易量,一直在稳步上涨,相比之下温西的物业涨幅则忽冷忽热。
2014年卑诗物业估价显示,温东的政府估价与2013年对比均有所攀升,有超过1100个物业在2013年的时候还不过百万,今年新的评估就突破了百万大关。70万以下的独立屋几乎绝迹,70万到170万为物业主力。涨幅表现不俗的区域尤以Main 街、Kingsway、Commercial Drive南部沿线以及Chinatown甚至Downtown Eastside(DTES)为主,其中最耀眼的当属Mount Pleasant小区,在Main街与Broadway相交的地段,工业用途土地物业估价涨幅竟高达30%。
今年年初的统计结果,温东独立屋目的指标价格已经上涨到$1,015,200,突破百万大观,年上涨率为14.5%,比起温西的12.3%还要高一些。而北本拿比为$1,061,100,南本拿比为$1,096,000,列治文为$1,075,900,北温哥华为$1,111,200。相似的房屋在温西售价244万,西温则为218万左右,将近一半价格差异足以让任何中产阶层怦然心动、青睐有加。而传统的轻工业、政府大力支持的城市重新规划项目和日益增长的小商业,也让温东慢慢地在向有着良好收入的中产阶层的聚居区域逐步转化。
交通与生活
温东和本拿比同处大温地区的中心位置。由于紧邻温西、Downtown、北温、本拿比和列治文,温东的交通条件更加得天独厚、四通八达。两条天车线贯穿东西,Kingsway主街连接南北,海滨大道(Marine Dr.)承载着连接东西几大城区的交通重负,阡陌纵横的街道便捷顺畅。温东的良好交通条件让本区居民上下班和出行条件堪称一流。
虽然温东缺乏市中心Pacific Center和本拿比Metrotown一样的大型购物中心,但这里的商业街区充满个性和特色,比如拥有很多特色小餐馆和食品店的Hastings街,极具民族风情的Victoria Drive商业区,还有各色店铺林立的著名Commercial Drive和西41街等等。温东不仅因为餐厅、酒吧、先锋 艺术剧院和艺术电影院线出名,这一区域还有老少皆宜的游乐场和展会PNE、紧邻福溪的温哥华科学馆Science World、社区运动中心和图书馆,以及温哥华代表性的地区文化之一:精酿啤酒。
教育条件
不得不说,温东的教育条件和学生分数都不如温西、西温和本拿比等学区。在菲沙研究所的卑诗学校排名上也显示如此。温东比较好的学校是Killarney secondary和David Thomson secondary两所高中,但两校的排名也仅仅在100名开外徘徊。
但SFU教育系名誉教授Milton McClaren一直认为温东公立学校的学生表现不输给温西的学校。这一观点已由UBC数学系教授George Bluman研究证实,研究报告发表于最近一期的《国际科学教育期刊》(International Journal of Science Education)Bluman教授发现公校学生在UBC里的表现优于私校生,而且来自温东公校的学生最为突出,这和排行榜大相径庭。
可负担性
温东的独立屋不仅拥有更高的可负担性,也是自住投资两相宜。很多人在购买土地建房或者直接购买独立屋的时候,会面临一个现实的问题,就是政府对于不同区域的独立屋面积和结构有不同的限制。这点让很多对于住房面积有更大需求,或者建房出租的业主比较为难。
在温东,绝大多数买家寻找的,也是市场上认同度最高的是“Vancouver Special”及其转型产品。这类房屋的共同特点是:屋主住在上层,租客住在下层。现代建商还把新屋的下层更加紧凑地发展成两个租客单位,更加受到买家的追捧。设想一下,$100万左右的房价可能对中等收入的家庭构成很大的压力,但是有了楼下的这一至两个租客们每月租金的支持,一般来说可帮助屋主供得上30至40万的房贷,相对来说,屋主就只剩下六、七十万的房款压力了。如此价格可在温东这一大温地区的中心地带拥有一处带土地产权的宽敞的独立屋,温东人实乃幸甚。如此高的性价比远远超出了动辄六、七十万的城市屋和高层公寓,令广大白领工薪阶层趋之若鹜。另外,温东优越的地理位置也使得屋主很容易找到同属上班族的租客来贴补房贷。
开发空间
作为一个国际性都市,温哥华的迅速发展导致传统的投资热点区域在地理上早已没有任何发展空间,房地产业的发展只有旧屋翻新或翻建,或低密度住宅区向中高密度发展。然而,相对于周围所有的城区而言,温东的地理位置居中,价格系统却处于低位,这就出现了一个温哥华地区独特的现象–中心地域的价格盆地。
在温哥华这样一个国际化城市,其中心区域都是永远不会被人忘记的,所以,温东独立屋的价格发展就只有一个方向:向上。温东独立屋的占地以33英尺宽度为绝对的主流,品种单一规范,市场成交的比价系统极易掌握,简单易行,交易活跃。这些无疑都给中小投资者提供了明确的方向和便利条件。
从自住和投资角度角度论,温东独立屋有着二者兼得的优越性。温东的租屋市场一直健康有序,很多区域根本是“房东市场”。不仅是购买新房出租可以大幅减少房贷压力,花较少的资金购买一栋30年以上的旧屋翻新出租也是一项有长远价值的投资。另据调查,得益于庞大的租客群体,温东独立屋较容易获得“正现金流”。
其实,温东独立屋的屋主身份构成悄然发生着变化。传统的蓝领和普通移民聚居区出现了越来越多的本地中产家庭,“藏龙卧虎”者大有人在。当下,温西独立屋已贵的彻底沦为富人的囊中之物,温东的价格优势这时就彰显出来,吸引到大批买不起温西房产却又想住在温哥华的中产家庭,温东也因此日渐成 为中产阶级的家园。十分显现的佐证就是,如今新建“豪宅”数量越来越多,以前只出现在西温和温西的现代西岸建筑样式日益增多,而大手笔的独立屋改造亦屡见 不鲜,日益成为了温东一道道靓丽的风景线。

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