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[金融法规] 北美人贷款买房为什么不提前还款

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发表于 2015-7-10 16:21 | 显示全部楼层 |阅读模式

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       无论贫富,北美地区的人们买房子都会利用银行按揭。正常情况下,大家按部就班偿还贷款,有财力的还会提前还款。可是遇到经济危机,面对失业威胁,不同族裔对于按揭的管理办法截然不同。
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  西方人往往根据按揭偿还情况,或向银行再次提出申请,要求增加房屋净值抵押贷款额度,以备不时之需;或急着把允许范围之内的资产净值提出来,趁利率低对贷款进行重组。  ~" O, f) U# h6 a8 V9 r% Q
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  华人习惯4 G- F, l  G" m5 F" F

. p5 g( g- C4 D2 f3 R3 d( K  华人却不同,或许因为没有欠账习惯,抑或没有受过经济危机打击,一般不找银行扩大自己的抵押额。很多人甚至一如既往,把储蓄拿出来,利用提前还款的优惠政策尽量多还按揭,减少利息支出。
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) n1 I- X+ e$ |$ c" k; F1 z  名义上看,在流年不利时银行存款利率非常低,按揭贷款利率无论固定还是浮动,再低也会在3%以上,存贷差至少两个百分点。以储蓄偿贷,看似降低了利息支出,实则给按揭管理带来了巨大风险。尤其是确认了经济危机之后,按揭者一定要秉持“现金为王”的原则,千万不要拿现金提前还贷款。  o$ N5 S) f& Y

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6 c4 X4 N7 _6 L( c  比如张先生买房已经好几年了,现在尚欠银行15万元贷款余额,他手里还有2万元存款。他的按揭为5年期固定利率4.5%,而存款利率仅为活期0.5%,两者之间差距整整四个百分点。如果张先生只看到息差,将存款用于提前还贷,在不产生其他费用的前提下,理论上讲,每年可以节省利息支出800元。如果供款额度保持不变,每个月依然为1350元,提前还款带来的效应可以使他节省得更多。这种看似划算的做法,实际上隐藏着巨大风险。
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5 k" r4 U, k  [. o. S  假如张先生夫妇因为经济危机失业,无法偿付按揭。按照法律,连续3个月断供,银行便可以不通过法院,更不看房屋净值,直接进入代位强卖程序。无论过去几年、甚至十几年借款人支付了多少利息,偿付过多少本金,他们都不会怜悯。他们仅以收回贷款余额为底线,把房子挂到市场上。除此之外,张先生还得支付所有律师费和手续费。待偿清银行按揭,付完全部费用后,如果还有剩余,才是张先生的。这在中国人看来,简直不敢想。! x8 _3 j  c1 L* N- R% D

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! v* Y2 f. R' N8 e  m8 B1 J! P  ^) s  相反,如果张先生没有拿储蓄存款偿还按揭贷款,即便夫妇俩个同时失业,2万储蓄足以支撑一阵子。随着经济形势好转,张先生可以有充裕的时间找工作,甚至自己创业。0 B. k& u4 w9 A; y8 g3 V, g; V

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  可能有人要问,北美不是有失业保险吗?, Y0 B+ W* q: |9 n3 z& C! X

6 ^1 S  q* ?0 B1 f1 G4 K# i  回答是肯定的,但是并非所有人都能享受,这是其一;其二,世界范围内社会保险只用于保障,即解决吃饭需求,不考虑安家置业;其三,在北美有按揭贷款的人,通常将收入的30-50%用于还贷。由于按揭供款在个人收入中占了很大比例,遇到经济危机,很多人断供,于是诱发次贷危机,进而形成金融危机。为此,美国政府推出的住房救助方案要求商业银行限制按揭风险,把借款人的月还款额控制在收入的38%以内。因此,张先生一旦失业,即便能领救济,也只顾住一张嘴,安能偿还按揭贷款。6 Z; q% Y# `7 s  S/ i
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  根据西方法律,银行用于贷款的钱属于广大储户和股东,放纵贷款违约,无异于侵占更多人的利益。所以,很多时候银行管理贷款的方式与当铺没有两样,只要违约,马上卖掉,收回贷款。因此,在北美,使用按揭的人,如果遇到难时,无论手头有多少现金储蓄,都不宜用作提前还款,要知道螳螂捕蝉,黄雀在后。
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! F* h- l7 L: ?# G来源: 法律快车房地产法* v% m' b% _: `$ }

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