点标签看更多好帖
开启左侧

[金融法规] 北美人贷款买房为什么不提前还款

[复制链接]
分享到:
发表于 2015-7-10 16:21 | 显示全部楼层 |阅读模式

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转社区。

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?注册

x
       无论贫富,北美地区的人们买房子都会利用银行按揭。正常情况下,大家按部就班偿还贷款,有财力的还会提前还款。可是遇到经济危机,面对失业威胁,不同族裔对于按揭的管理办法截然不同。1 p. e. t5 Z+ C& M7 n
3 |0 X" t5 V0 a1 m1 ]6 _; Y
  西方人往往根据按揭偿还情况,或向银行再次提出申请,要求增加房屋净值抵押贷款额度,以备不时之需;或急着把允许范围之内的资产净值提出来,趁利率低对贷款进行重组。. T8 [& G3 E% `. B
6 G: r3 \  \- d

9 g! Q) J+ p, O" m' Z1 E+ L  华人习惯& X( K7 e7 l) S, D2 H' y

9 j7 b% z5 m2 C$ P; d. P8 A  华人却不同,或许因为没有欠账习惯,抑或没有受过经济危机打击,一般不找银行扩大自己的抵押额。很多人甚至一如既往,把储蓄拿出来,利用提前还款的优惠政策尽量多还按揭,减少利息支出。8 G% z& K  W1 C( S' p  Q1 x
2 x3 z. {, W/ O* b8 K
* a' C) F/ R3 D. G" W6 @
  名义上看,在流年不利时银行存款利率非常低,按揭贷款利率无论固定还是浮动,再低也会在3%以上,存贷差至少两个百分点。以储蓄偿贷,看似降低了利息支出,实则给按揭管理带来了巨大风险。尤其是确认了经济危机之后,按揭者一定要秉持“现金为王”的原则,千万不要拿现金提前还贷款。
: H4 z+ S( f3 |( L; Q; r- U4 J: D9 E2 I9 D" a4 i. \

1 [1 z1 m2 K) w/ |  比如张先生买房已经好几年了,现在尚欠银行15万元贷款余额,他手里还有2万元存款。他的按揭为5年期固定利率4.5%,而存款利率仅为活期0.5%,两者之间差距整整四个百分点。如果张先生只看到息差,将存款用于提前还贷,在不产生其他费用的前提下,理论上讲,每年可以节省利息支出800元。如果供款额度保持不变,每个月依然为1350元,提前还款带来的效应可以使他节省得更多。这种看似划算的做法,实际上隐藏着巨大风险。& R( k" R, h  c( ~7 R: \+ ?
7 p1 m2 s% D3 A' M; q% j5 F
) j& i; K) Z5 U/ V8 U& V
  假如张先生夫妇因为经济危机失业,无法偿付按揭。按照法律,连续3个月断供,银行便可以不通过法院,更不看房屋净值,直接进入代位强卖程序。无论过去几年、甚至十几年借款人支付了多少利息,偿付过多少本金,他们都不会怜悯。他们仅以收回贷款余额为底线,把房子挂到市场上。除此之外,张先生还得支付所有律师费和手续费。待偿清银行按揭,付完全部费用后,如果还有剩余,才是张先生的。这在中国人看来,简直不敢想。
/ z0 ?, i( q& _; d6 ]+ M. G
! b! D9 s+ c, F; Y7 j: F  l
/ N8 ^/ c* e/ k. H" e# ~- \
  相反,如果张先生没有拿储蓄存款偿还按揭贷款,即便夫妇俩个同时失业,2万储蓄足以支撑一阵子。随着经济形势好转,张先生可以有充裕的时间找工作,甚至自己创业。) Q* D3 _* v+ b# s- L
6 ^% g1 W, Y# m' ?2 x
; u* _% y4 I5 v5 h' a; ^) ?
  可能有人要问,北美不是有失业保险吗?
" o( F) B5 m4 P0 ?6 [
  n  e  I* H# r' {  回答是肯定的,但是并非所有人都能享受,这是其一;其二,世界范围内社会保险只用于保障,即解决吃饭需求,不考虑安家置业;其三,在北美有按揭贷款的人,通常将收入的30-50%用于还贷。由于按揭供款在个人收入中占了很大比例,遇到经济危机,很多人断供,于是诱发次贷危机,进而形成金融危机。为此,美国政府推出的住房救助方案要求商业银行限制按揭风险,把借款人的月还款额控制在收入的38%以内。因此,张先生一旦失业,即便能领救济,也只顾住一张嘴,安能偿还按揭贷款。. g2 {, J  V8 A! ^8 b% V- j6 K. v

0 G0 V2 ~) H. h# O; I! f! U

* K3 c: K! R* X. ]  根据西方法律,银行用于贷款的钱属于广大储户和股东,放纵贷款违约,无异于侵占更多人的利益。所以,很多时候银行管理贷款的方式与当铺没有两样,只要违约,马上卖掉,收回贷款。因此,在北美,使用按揭的人,如果遇到难时,无论手头有多少现金储蓄,都不宜用作提前还款,要知道螳螂捕蝉,黄雀在后。
# P, g4 `+ L/ u8 M4 m6 S* O5 @+ H4 B2 M* e/ `$ Y1 @( N
来源: 法律快车房地产法
* w8 Z2 H7 d5 Z4 s
- p" ^* o: w2 h- l# u: L% @0 v5 _" T4 O5 b" `* c7 P8 a* F


转载请保留当前帖子的链接:http://www.beimeilife.com/thread-849-1-1.html 谢谢!

使用高级回帖 (可批量传图、插入视频等)快速回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则   Ctrl + Enter 快速发布  

发帖时请遵守我国法律,网站会将有关你发帖内容、时间以及发帖IP地址等记录保留,只要接到合法请求,即会将信息提供给有关政府机构。
快速回复 返回顶部 返回列表