点标签看更多好帖
开启左侧

[金融法规] 北美人贷款买房为什么不提前还款

[复制链接]
发表于 2015-7-10 17:21 | 显示全部楼层 |阅读模式

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转社区。

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?注册

x
       无论贫富,北美地区的人们买房子都会利用银行按揭。正常情况下,大家按部就班偿还贷款,有财力的还会提前还款。可是遇到经济危机,面对失业威胁,不同族裔对于按揭的管理办法截然不同。
2 n: r  I# M. j" i, _! a, A
$ \: f7 K  T) b6 c
  西方人往往根据按揭偿还情况,或向银行再次提出申请,要求增加房屋净值抵押贷款额度,以备不时之需;或急着把允许范围之内的资产净值提出来,趁利率低对贷款进行重组。
: [2 D. R0 k4 H% V+ O- O' T+ T
7 K$ \* S" |! P; v1 a, {
' F2 h: h5 h- U
  华人习惯0 E2 N+ |$ R. _/ O% h7 n
7 T' C. b. _% |+ G) l" e
  华人却不同,或许因为没有欠账习惯,抑或没有受过经济危机打击,一般不找银行扩大自己的抵押额。很多人甚至一如既往,把储蓄拿出来,利用提前还款的优惠政策尽量多还按揭,减少利息支出。
) y% V# I& J, }) k
0 ?7 f7 r# @; N. O6 x, ~% f2 F
, A2 a: u! l$ P, X' ?4 T9 a
  名义上看,在流年不利时银行存款利率非常低,按揭贷款利率无论固定还是浮动,再低也会在3%以上,存贷差至少两个百分点。以储蓄偿贷,看似降低了利息支出,实则给按揭管理带来了巨大风险。尤其是确认了经济危机之后,按揭者一定要秉持“现金为王”的原则,千万不要拿现金提前还贷款。5 O) ^" f) Q$ {: z6 [" \
  F$ y6 x) O' l9 O/ @$ z

8 m: L& _% p8 N+ B# F4 i( p6 O" m  比如张先生买房已经好几年了,现在尚欠银行15万元贷款余额,他手里还有2万元存款。他的按揭为5年期固定利率4.5%,而存款利率仅为活期0.5%,两者之间差距整整四个百分点。如果张先生只看到息差,将存款用于提前还贷,在不产生其他费用的前提下,理论上讲,每年可以节省利息支出800元。如果供款额度保持不变,每个月依然为1350元,提前还款带来的效应可以使他节省得更多。这种看似划算的做法,实际上隐藏着巨大风险。5 w2 ~$ W* |7 P3 i3 l
  l' T  I5 p2 y! i3 _0 ]+ K" Y" g, s; n( {
, s6 l/ Q' c& m6 |8 f& ?
  假如张先生夫妇因为经济危机失业,无法偿付按揭。按照法律,连续3个月断供,银行便可以不通过法院,更不看房屋净值,直接进入代位强卖程序。无论过去几年、甚至十几年借款人支付了多少利息,偿付过多少本金,他们都不会怜悯。他们仅以收回贷款余额为底线,把房子挂到市场上。除此之外,张先生还得支付所有律师费和手续费。待偿清银行按揭,付完全部费用后,如果还有剩余,才是张先生的。这在中国人看来,简直不敢想。+ B/ T/ Z% p# ?; h. ]7 L
9 }( {1 M: u8 }3 h' L" v1 ]
  l% N1 {. A( `, T. s9 ^' L5 A
  相反,如果张先生没有拿储蓄存款偿还按揭贷款,即便夫妇俩个同时失业,2万储蓄足以支撑一阵子。随着经济形势好转,张先生可以有充裕的时间找工作,甚至自己创业。2 l* u" h; S$ `- ~( D
- G/ s! H& S6 w3 z3 f/ q

4 r* i' R# t* e$ x; b, M$ y" F  可能有人要问,北美不是有失业保险吗?' x. X7 C, @- A: u& o

, _$ r  m# h3 a4 n  回答是肯定的,但是并非所有人都能享受,这是其一;其二,世界范围内社会保险只用于保障,即解决吃饭需求,不考虑安家置业;其三,在北美有按揭贷款的人,通常将收入的30-50%用于还贷。由于按揭供款在个人收入中占了很大比例,遇到经济危机,很多人断供,于是诱发次贷危机,进而形成金融危机。为此,美国政府推出的住房救助方案要求商业银行限制按揭风险,把借款人的月还款额控制在收入的38%以内。因此,张先生一旦失业,即便能领救济,也只顾住一张嘴,安能偿还按揭贷款。
; `1 s$ C1 y9 f9 q0 B8 g: u
0 A9 ~7 \% Z5 v6 R& Z& V

1 J  O; s& u, }0 i" |  根据西方法律,银行用于贷款的钱属于广大储户和股东,放纵贷款违约,无异于侵占更多人的利益。所以,很多时候银行管理贷款的方式与当铺没有两样,只要违约,马上卖掉,收回贷款。因此,在北美,使用按揭的人,如果遇到难时,无论手头有多少现金储蓄,都不宜用作提前还款,要知道螳螂捕蝉,黄雀在后。
/ p, O! [" I1 T% O4 f# U1 b: R" w8 I. u  j& j# y8 e% o
来源: 法律快车房地产法4 z, J" V" ?  V1 A

3 a. ~+ R9 G4 |- q
! d" s- J% ]* v! v' m1 s+ t' W

转载请保留当前帖子的链接:https://www.beimeilife.com/thread-849-1-1.html 谢谢

使用高级回帖 (可批量传图、插入视频等)快速回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则   Ctrl + Enter 快速发布  

发帖时请遵守我国法律,网站会将有关你发帖内容、时间以及发帖IP地址等记录保留,只要接到合法请求,即会将信息提供给有关政府机构。
快速回复 返回顶部 返回列表